房地产拆迁补偿评估中存在的问题及措施分析

庄九华

摘要：在这篇文章中主要对拆迁机构以及拆迁工作人员如何更好地对拆迁补偿进行评估进行一定的分析，其目的就是为了更好的对拆迁过程中遇到的问题进行解决，希望给相关人士一定的借鉴参考意义。

关键词：房地产；拆迁补偿；评估；问题；解决方法

从当前的新闻报道当中我们可以发现，在房地产进行拆迁补偿的过程中经常出现由于补偿评估價没有很好地进行而导致的一系列纠纷问题，这些情况是非常不利于我国社会主义和谐社会的建设的，而且对于城市建设的进程也会起到一定的阻碍作用。虽然近些年已经相应的出台一定的法律政策，能够很好的对城市建设起到一定的推动作用，但是需要特别注意的是在房地产进行拆迁补偿评价当中仍然存在着一系列的问题，如果在进行拆迁补偿的过程没有对补偿金额有一个比较明确的规定，就非常容易出现利益纠纷的情况。为了真正将拆迁补偿的满意度提升上去，对拆迁补偿过程中存在的一些问题进行讨论是非常有必要的。

一、房地产拆迁补偿评估过程中存在的一些问题

（一）房地产拆迁评估方法存在一定的问题

当前阶段，非常多的城市在进行房地产拆迁评估过程中所采取的方法就是根据基准价格结合成新、区位、临街等系数对拆迁补偿价格进行确定，但是需要特别注意的是，这种方法是严重违背了我国《城市房屋拆迁管理条例》的精神的。其主要的原因在于能够对房屋的价格产生影响的主要因素就是市场，房地产价格不仅会受到物体本身所固有的因素的影响，而且也有可能受到市场等众多因素的影响，而且通常情况下市场对房地产价格会有更大的影响。

（二）房地产建造价或者是基准价格存在一定的问题

在对拆迁补偿的基准价格确定之后，能够对拆迁补偿的基准价进行主体评估的单位是政府部门，而不是通过估价机构竞争市场对其进行评价。此外，关于推进拆迁方面，虽然我国相关规定已经对统一拆迁的措施进行取消，而且还相应的规定了房屋拆迁的管理单位不可以作为拆迁人对房屋进行拆迁，但是当前我国非常多的城市只是单纯考虑到城市建设项目是否可以顺利地进行下去，因此强行介入到房屋拆迁的交易活动中，这样就严重破坏了交易的公平性和公正性。

（三）房地产拆迁补偿价格存在一定的问题

现在有非常多的地区对土地进行补偿价格根本没有完全实现。一些城市现行的房地产拆迁补偿价格就是房屋建安价同成新相互结合在一起而得出的房屋拆迁补偿价格，这样评估的方法只是非常单纯的将房地产物体本身固有的形状态价进行显示，而没有很好地对房地产的经济实用价值进行显示，因此也不可能对土地这一无形资产进行很好地表现。

二、解决房地产拆迁补偿评估的具体措施

（一）对房地产拆迁补偿评估方法进行规范

当前比较好的一种评估方法就是将分类评估以及分户评估进行有效的结合，当拆迁范围已经确定之后，评估机构首先应该进行充足的摸底调查，并且对所规划区域的房地产实际情况进行充分结合，根据房屋的结构、之前的用途、以及具体的建筑时间进行分类，这样就可以有根据的对评估参考数据进行制定，由拆迁人以及被拆迁人在对每一户的个别因素进行有针对的商谈，需要注意的是，在进行商谈的过程中应该根据之前己经确定的参考数据，这样就可以让双方更加和谐的达成一致，如果通过双方进行有效的协商还是不能达成协议，可以委托评估机构对用户进行评分，通过这样的一种方法，不仅可以确保拆迁可以顺利地进行下去，对人力物力进行有效地节约，而且还可以在很大程度上给当事人谈判的空间，将纠纷降低到最少。

（二）解决房地产补偿评估基准价存在的一系列问题

在对房地产拆迁补偿基准价格进行制定的过程中，首先应该对当地房地产的实际情况进行充分的考虑，将房产的具体位置、用途、楼层结构等情况作为价格制定的标准。除此之外，在对房屋拆迁补偿基准价格进行制定的过程中，还应该对具有资格证书的房地产评估机构进行委托，让其同时进行评估，当评估结果出来之后，应该及时进行公示，并且组织开发商、普通住户、房屋产权人等部门组成的代表团进行论证会，通过讨论的形式找到更加合理的方法，从而可以对基准价格进行修正，找出符合客观事实并且具有很强操作性的房屋拆迁货币补偿基准价格。

（三）对房屋拆迁补偿价格进行合理的确定

随着我国住房制度的不断改革，当前阶段城镇居民的住房已经由改革开放初期的福利分房转换成货币分配的形式，这样就使得住房朝着商品化方向迈进，而且随着时代的不断发展，在住房商品化方向发展的同时正在形成住房产权结构。如果站在产权的组成来看，经济适用房可以看成是存在着一定缺陷的产权形式，因此在交易过程中难免会涉及到土地出让金以及利益分配等问题，对于土地出让金而言，在进行缴纳的过程中其标准应该高于经济适用房所在位置标准土地价格的百分之十。从这个角度上看，房屋拆迁补偿估价所反映的应该是不同产权类型的价格水平。

三、结束语

从上面的叙述中可以发现在对房地产拆迁过程中最主要的还是对拆迁补偿价格进行确定，但是需要特别注意的是，在进行城市房屋拆迁过程中所包含的利益关系还是非常多的，如何采取更好的方法对政府、被拆迁人以及拆迁人三者之间的关系就可以很好地对拆迁过程中存在的问题进行解决，为了让被拆迁人实现更好的利益，政府层面应该不断努力，国家也应该出台相应的政策，确保拆迁工作可以顺利进行下去。

参考文献：

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[3]杨小艳，陈龙乾，陈龙高.房屋拆迁补偿价格评估中存在的问题及建议[J].商业研究，2011（10）.

[4]王秋兰.房地产拆迁补偿评估中的问题及对策[J].科技风，2010（24）.