城市土地供应管理优化研究

黎雅斯

摘要：土地供应是土地市场中极为重要的一环，近年来得到越来越多的关注。城镇土地供应机制经过不断的探索和实践，以土地使用权出让为主要方式的城市土地供应机制已经建立。文章通过介绍我国城市土地供应管理方式，分析我国城市土地供应管理存在的主要问题，对城市土地供应管理优化策略展开探讨，旨在为如何促进城市土地供应管理开展研究适用提供一些思路。

关键词：城市土地；供应管理；优化

一、我国城市土地供应管理方式

我国城市土地供应包括两方面层次，即政府供应和地产商供应，即政府供应为土地供应一级市场，一方面对新增城市土地、原城市土地供应进行了垄断，一方面对土地进入城市土地市场大门权限进行了掌控；地产商供应为土地供应二级市场，主要是通过对城市土地的投资来获取一定的收益。两个城市土地供应层次相结合便形成了我国城市土地供应管理方式的基本特点

计划机制与市场机制双重调节控制，也就是基于价值规律，将计划调节作为主导，将市场调节作为辅助的城市土地供给调控模式。

二、我国城市土地供应管理存在的主要问题

（一）城市土地供应管理方式的不足

现阶段，我国城市土地使用制度依然处在发展阶段，土地市场发展还不够规范、成熟，与国际先进市场水平相比还存在一定差距，市场机制作用于土地资源优化配置尚不明显，使得城市土地供应机制不完善，土地供应管理方式无法适应城市社会经济发展需求。

（二）城市土地供应决策机制的不足

伴随土地政策被纳入进国家宏观调控力度的不断加大，更需要得到科学手段的支持，以对城市土地供应水平进行确定，健全城市土地供应决策机制。然而，一些城市在开展土地供应过程中只关注眼前利益，而不具备长远目光，短时间内便将城市中期建设用地批完，远期建设用地寥寥无几。

三、城市土地供应管理优化策略

（一）规划先行，制定科学合理的城市土地资源的规划管理

城市土地规划必须超前，要起到先行指导城市开发管理土地的作用，使用地者事先知道各地块在城市规划中可以做什么，不可以做什么以及怎样做。只有这样，才能保证开发管理土地在城市规划的约束下进行。一是城市政府应当依据城市经济和社会发展规划、土地供给能力、各项建设对土地的需求以及上一级政府的土地利用总体规划，组织编制城市土地利用总体规划；二是城市土地利用总体规划要对用地规模、各类用地的比重、空间控制标准、建筑密度控制标准、人口密度控制标准予以科学化和规范化；三是城市土地规划必须适合社会主义市场经济体制发展的要求，必须重视城市规划的经济效益和可持续发展性，要按照级差地租原理，合理安排利用城市土地；四是政府在严格执行城市规划和土地利用规划时，要注意两项规划的衔接，确保土地的经济、社会和环境效益的有效发挥，进一步增强城市的辐射力和凝聚力。

（二）严格执行土地规划，促进土地资源市场优化配置

结合城市实际情况，严格执行土地能源使用计划，基于计划指导达成土地资源科学划分、产业优化配置及城市发展规划合理调整，为城市有序发展提供有力保障。依据国家宏观调控政策需要，科学开展土地利用年度计划制定工作，凸显计划在土地供应管理中的有效作用，切实实行国家土地资源策略，强化市场调控收效，促进土地资源市场优化配置。一是开拓筹集资金渠道，吸引更多盈利组织自觉加入到经济建设队伍中来；二是强化土地使用和产权方参与土地资源保护的主观能动性；三是推行改善土地使用效率，规范土地转让的程序及缩减投资本金，改善集约型土地资源权益方经济收入；四是强化土地使用权人土地开发助力，强化投资保障，促进获取尽可能大的经济收益，依照法律法规促进土地资源供应管理有序开展。

（三）转变城市地方政府观念，促进城市的可持续发展

国家是土地所有者，根据产权理论应垄断土地的出让权。在客观上要求制定合理的土地供应计划，通过土地供应促使供求平衡，调控房地产市场，严格控制建设用地供应总量，发挥市场作用，合理配置土地资源，实现土地资产价值，提高城市土地利用率。在当前形势下，地方政府应当解放思想，转变作风，一是科学合理制定开发整理土地供应计划，并综合考虑经济、人口、环境保护、文化教育等因素，确保土地供应计划公开透明、操作性强、避免盲目竞争；二是实行土地统一规划、统一开发、统一出让、统一建设、统一管理的整体思路，确保土地的持续利用，促进城市的健康、稳定、可持续发展；三是以土地利用方式转变推动形成绿色发展方式，实现土地高质量发展。四是进一步做好“放管服”改革，打造公平高效的营商环境，提高地区综合竞争力。

（四）有效处理闲置土地，盘活土地市场

今年4月，自然资源部发布的《关于2017年国家土地督察工作情况的公告》显示，国土督察机构2017年督察新发现闲置住宅用地3148宗，23.8万亩，督促地方加大盘活处置力度，加快住宅项目开发建设，维护房地产市场稳定。虽然相关部门对土地闲置年年清查，但从上述数据看，从2009年到2017年的八年间，我国闲置的住宅用地的总量还是增长了58%。闲置土地如此之高，地方政府也直面问题找办法。一是大力推进土地利用计划“增存挂钩”，积极促进节约集约用地，明确各地区处置批而未供和闲置土地具体任务和奖惩要求；二是加大政府执法力度，对于企业原因造成的闲置土地，政府根据相关法律法规依法收缴土地闲置费或收回土地使用权，对于非企业原因造成的闲置土地，应在本级政府领导下，分清责任，按规定处置。实行建设用地“增存挂钩”机制，加大处置力度，旨在调动地方积极性，倒逼各地进一步盘活利用批而未供和闲置土地，形成节约优先的绿色发展导向。

四、结语

总而言之，城市土地供应管理优化是一个复杂的系统工程，对城市土地供应管理开展优化，有效利用土地资源供应体制对城市土地资源的调节，可自根本上缓解了城市土地供需相互间的一系列矛盾。鉴于此，相关人员务必要钻研学习、总结经验，清楚认识城市土地供应管理内涵，全面分析城市土地供應管理存在的主要问题，合理配置城市土地资源、不断优化土地利用结构、提升土地利用效率，积极有效开展城市土地供应管理工作。