天津市住房公积金运行效率评价及提升策略

李靖贤

[摘要]本文首先梳理了天津市住房公积金的现实状况，然后从投入与输出角度出发，选择了贷款数额、贷款户数两个输出指标，归集数额、缴纳的单位数量、缴纳人数三个投入指标，通过DEA模型对2008-2017年天津市住房公积金制度的运行效率作出了评价。最后，本文在实证基础上对天津市住房公积金使用效率的状况作了原因剖析，并就如何提升天津市公积金运行效率提出相应的对策建议。

[关键词]住房公积金 运行效率 提升策略

随着人们购房需求的提升，住房公积金制度与人们的生活联系更加紧密，得到了更多人的关注，而伴随着现今房地产市场的巨大变革，面对出现的新情况新挑战，住房公积金制度也逐渐显现出一些问题。比如，许多人即使拥有了公积金，却享受不到其带来的福利，公积金存在过多剩余，得不到有效利用，使用效率低下。这些问题使得人们对于住房公积金制度的保障性功能产生了一定的质疑，在一定程度上影响了人们缴存住房公积金的积极性，对住房公积金的正常运作管理及住房公积金制度的良好发展形成了阻碍。因而，如何提高住房公积金使用效率，是我们应亟待研究解决的问题。

1 天津市住房公积金制度运行的现状

天津市是继上海市之后第二个引进住房公积金制度的城市，其地处环渤海经济圈中心地带，交通网络发达。这也使得天津市对外交流更加方便快捷，城市发展的开放性减少了其发展住房公积金制度的经验借鉴成本。京津冀协同发展、滨海新区的快速成长共同促进了该区域金融市场的发展，这为住房公积金体系的成长提供了资金撑持，推进了天津市住房公积金体系的整体进步。在20多年的住房公积金制度的发展过程之中，天津市在归集、缴存、贷款等方面已经形成较完备的制度体系，有效发挥了在住房保障方面的作用。据近十年数据显示，2008—2017年，天津市住房公积金的归集额度逐年增长，由144.7亿元增长到436.3亿元；缴存人数也逐年增多，由155.4万人增长至260.9万人。

可见，天津市在健全住房公积金体系方面投入了很大精力，也取得了一定的成效。但在住房公积金现实运转中仍出现了不少难题，如目前有些房地产企业不愿接受住房公积金贷款的情况对公积金的良好发展起到了阻碍作用。这一做法严重侵害了缴纳法定公积金员工的法定权利，无益于其健康发展。全国许多地区也面临此类难题，亟待管理，此现象的发生也折射出房地产企业要求资金快速回笼以及住房公积金贷款存在资金回笼慢，审核周期长等问题。

2 天津市住房公积金运行效率评价

2.1 模型选取

数据包络分析（DEA）是1986年由CHARNES和COOPER建立的，是一种评价多个投入和多个产出的多个决策单元的效率评价方法。

假定存在n个单元，每一个单元（DMU）都有m个投入标度和n个输出标度，xij表示第j个单元的第i个投入标度的投入量，yrj表示第j个单元的第r个输出标度的输出量，此中i=1，2…m，j=1，2…n，r=1，2…s。每一个单元的投入标度用向量表示为Xj=（x1j，x2j…，xmj）T，输出标度用向量表示为Yj=（y1j，y2j…ysj）T，进而得到DEA的CCR模型。

其中：θ为该DMU的效率值，S-、S+分别表示投入、输出标度的松弛变量。

CCR模型的经济含意：若效率值是1且S-、S+均是0时，单元DMU是DEA有效；若效率值是1且S-、S+其中一个不是0时，单元DMU为DEA弱有效；当效率值小于1时，单元DMU是非DEA有效。

2.2 数据来源及指标选取

利用DEA模型，本文作出实证剖析，评价了天津市使用及运行住房公积金的效率。本文所用数据来源于自2008年至2017年天津市住房公积金管理中心所公开的《执行公报》。从投入方面来看，选择了归集额度、缴存单位的数量、缴存的人数三个投入标度；从输出方面看，住房公积金的主要用处是使用贷款来购买房屋，现实需求者为使用公积金贷款购房的单位员工，因此本文选择了贷款数额及贷款户数两个输出标度来衡量房屋公积金的利用程度。具体投入及输出数据见表1。

2.3 模型运行及结果分析

将表1中的投入及输出数据带入CCR模型中，运用Deap2.1软件进行运算，具体结果见表2。

2.3.1 综合效率值。据分析数据得知，综合效率值是1的单元有三个，在2009、2015和2016年呈DEA有效，投入与输出方面都已到达最佳，其余年代综合效率值都不超过1。即呈DEA有效的单元为30%，呈DEA非有效的单元为70%。但其平均效率达到0.744，说明天津市住房公积金的综合运作有一定的效率。

2.3.2 松弛变量值。3个DEA有效年份分别是2009年、2015年、2016年，其投入标度与输出标度的松弛变量均是0，表示其投入剩余和输出不足的数量均是0，住房公积金的聚集与利用方面到达平衡状态。但其他7个DEA非有效年代，投入角度均有过剩的情况，表明这几个年代中有某些项目运用效率较低的问题，此中归集额度存在冗余的年份最多，为4次，表示其归集额利用效率不高致使其产出不足；输出方面，公积金贷款有输出不足的情形，表明住房公积金的使用效率不是很高。综上，再次体现了住房公积金既有资金过剩，又出现输出不足的问题，使用效率偏低的情况。

3 天津市住房公积金使用效率较低的原因

3.1 住房公积金贷款的地域限制

我国住房公积金的运行模式为封闭式，实施属地办理，天津住房公积金贷款由天津市住房公积金管理中心进行调配，和其他地区之间缺少有效的沟通与互助。这一模式不符合我国资金供需差异性的实际情况，抗风险能力差，在出现经济波动时，由于无法在外部进行资金拆借，因而不能形成规模效益。就天津来看，若在本市缴纳公积金的员工想购置外省市住宅，住房公积金贷款不可以在本市进行提请，具体能否在外省市提请也需要向当地管理住房公積金的部门进一步咨询。住房公积金贷款缺乏地区之间互通，不但侵害了缴纳公积金的员工的正当利益，也造成了住房公积金的使用效率低下，对住房公积金体系的良好成长态势形成冲击。

3.2 委托代理过程的效率损耗

住房公积金实行强制缴纳，住房公积金的缴纳人员、当局、办理中心与受托银行构成多层次委托代理体系，如图3所示。

3.2.1 住房公积金缴存者与政府。公积金缴存者与政府当局的目标不一致，公积金缴存者是为了积聚购房资金，解决购房需要，而作为住房公积金的发起者——政府，其目标是使处于中低收入阶层人群的住房水平得到提高。公积金的利益分配方式由政府规定，缴存职工对于所缴纳的公积金产生的增值收益没有直接支配权。

3.2.2 政府与住房公积金管理中心。公积金管理中心受当局委托、指示与监察，并对其负有一定的责任，强制要求单位及个人缴纳住房公积金。政府更多关注发放了多少公积金贷款，发放给了多少人，上缴了多少补充资金等有关经济方面的问题，而对住房公积金具体发放给了哪类人，支持了哪类住房却没有较为明确的说法，这也导致了住房公积金管理部门对如何真正发挥公积金的保障功能缺少深入的了解，影响了住房公积金的效用。

3.2.3 住房公积金管理中心与商业银行。商业银行经由住房公积金管理部门所托对归集的资金进行核算与安置，并且与买房者签订办理贷款的合同。商业银行对于操办的公积金贷款业务只能要求取得一定金额的佣金，并且从初审一直到指定商业银行办理手续，增加了交易成本。此外，由管理部门负担住房公积金贷款违约的损失，而受托银行不负担损失，使得银行呈现消极办理情况。

3.3 获取增值收益的局限性

住房公积金的增值收益是其在经营过程中的输入额与输出额之间的利差。住房公积金的增值额大多来自于其存储在银行中获得的利息和投资于国债取得的收益。此种投资方式渠道狭窄，收益率低，而且因为近些年国债及银行存款利率较低，使得住房公积金产生的增值收益降低，影响了其保值增值。天津市住房公积金在2016年所产生的增值额是165028万元，增值收益率仅仅为1.5%，也就意味着1亿元的资金仅仅能产生150万元的增值收益，偏低的收益额已成为住房公积金系统的症结所在。值得注意，眼下天津市处在人口老龄化的压力之中，年龄的构成逐步发生改变，住房公积金的缴纳人数显现削减的趋向，资金的蓄水池呈现增加迟缓的征象，而老龄化进程的加速，卻驱使住房公积金的提取比重增长，致使其产生资金缺口。另外，随着城镇化水平的提高，城市中新增居民对于住房需求提高，加大了住房公积金的使用比例，住房公积金资金短缺的问题更加严峻。

3.4 住房公积金制度有失公平

住房公积金制度设立的初衷是通过社会融资模式改善城镇居民的住房条件，提高其房屋购买力，保障社会的稳定发展，实现住房公积金“普惠性”的特性。然而，在住房公积金的实际实施的过程中，一些中低收入人员却没有切实享受到其带来的好处。天津市住房公积金的交纳数额与个人薪资相挂钩，以个人平均薪资确定缴纳基数，根据划定的交纳金额百分比，进而得出住房公积金交纳额，这也就表明了随着收入的逐步提高，住房公积金交纳额也随之增加。高薪资者上缴的住房公积金数额更大，购房中所能使用的住房公积金贷款越多；反观低收入者，由于缴纳金额有限，所能申请的住房公积金贷款数量也偏少，仍旧处于“买房难”的困境之中。

4 天津市住房公积金运行效率提升策略

4.1 建立住房公积金区域调配机制

住房公积金目前的封闭式运行使得资金在各省市之间分配不均，导致了其使用效率低下的问题，因此要建立全国性住房公积金统筹调配，将我国目前以政治地区为基础调配公积金的块状模式调整为国家对其实行统一管理。在国家统一治理的基础上，天津市住房公积金管理中心应积极与其他省市相互合作开展资本拆借、有偿融资等业务，促进资金流动，以保证住房公积金贷款的充足供给，从而能够增强资金供应的能力，分散住房公积金的区域性风险。对于异地住房公积金使用问题，天津市应逐步推进公积金贷款的跨区域使用，给更多的人带来购房优惠。

4.2 促进住房公积金产生增值收益

天津市应遵守国家相关规定并满足住房公积金缴纳人员提取、贷款、保留足够备付金的基础上，本着安全性、流动性原则，积极开辟更加多元化的增值渠道，避免住房公积金的资金沉淀问题。目前天津市住房公积金针对投资方面法规较为欠缺，亟待出台一部专门针对住房公积金投资方面的法则，拓宽资金投资渠道，进一步明确投资中需要遵循的原则及要求。天津市住房公积金的资金管理与投资应相互分离，设立专门的住房公积金投资机构，住房公积金管理部门负责平常交易办理，专门业投资组织负责资金运转工作。此外，还应建立监管机制，设立独立于投资组织的监查机构，对投资的操纵人员进行有力的监督与管理。

4.3 发挥政府主导作用

住房公积金作为房屋保障系统中的一部分，住房市场化与国家所建立的住房保障制度共同促使住房市场的稳定发展，政府在其中扮演了重要角色。要发挥政府当局主导作用，一方面，扩大住房公积金轨制实行规模，保证公正，拟定差别化缴存比例。另一方面，政府应及时了解新形势下产生的新问题，研究解决办法。例如，外资银行抢占住房贷款市场、“一带一路”战略带动经济快速增长，构建新的开放格局，天津自贸区的进一步发展，都使得大背景下住房公积金制度改革的阻力减少，给制度发展带来新的机会，这对于住房公积金制度的发展既是机会又是挑战，政府需要积极行动，促进住房公积金体系的稳步运转与成长。

4.4 提高制度公平性

在保护住房公积金缴纳员工利益的基础上，应适当提升对收入偏低人员的政策性照顾。一方面，把资金的贷款条件及限额适度放松，使收入偏低人员可以取得较高资金金额；另一方面，针对低收入者的实际情况，可以设计一种低息的融资产品，减少其融资成本，将以上两方面相结合，逐步加大对中低收入家庭的保障力度。实行制度全覆盖，使得更多低收入者可以享受到住房公积金的住房保障制度功能，逐步提高住房公积金的运作效率。

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