地产业：回首2017

高荣伟

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，深化调控政策。楼市走过了看似“平静”的2017年，但其实正發生着许多变化。调控内容从传统的需求端抑制需求向供给侧增加有效供应转变，除限购限贷政策外，创新的限售政策叠加土拍收紧、供应结构优化、市场监管严格，调控效果逐步显现。

回首2017年楼市，在坚持“房子是用来住的，不是炒的”这一前提之下，多地出台楼市新政，针对炒房进行一系列政策调整，楼市进入购租并举新阶段。长效机制作为稳定房地产市场发展的一个重要手段，可以预料，在2018年及其今后相当长一个时期，将促进房地产市场平稳健康发展。

房地产投机性需求被遏制

进入2017年，楼市变化受到广泛关注。元旦小长假，全国楼市成交量总体平稳，一些地方的楼市呈现冷热不均的特征。比如广州楼市元旦期间成交的300多套新建商品住宅中，中心城区仅有寥寥20套，呈现内冷外热的特点。

官方数据显示，2017年1-2月，新房、二手房均呈现“热点城市降温，三、四线活跃”特征：54个城市中有34个累计同比增速为正，占比63%，其中大部分为三、四线城市；2015年、2016年量价齐升幅度较大“热点”城市销量同比下降显著。市场反应表明，楼市调控取得了初步成效。

自2017年3月17日，北京发布“认房又认贷、将二套房首付比提升至60%”的楼市新政以来，房地产市场迎来了自2016年9月后第二轮调控高峰，限购、限贷、限价、限售等政策手段不断升级，范围也从一二线城市扩展到了几乎全部的强三四线城市和一二线城市的卫星城市。2017年，中国房地产市场迎来严厉调控。

楼市新政陆续出台，使国内楼市发生急剧变化。受房地产市场限购、限售、限价等调控政策影响，中国商品房销售面积和销售额的累计同比增速除了在6月份的时候有小幅回调以外，呈逐月回落的趋势，销售面积同比增速由年初的26.0%下降到了三季度的14.6%。数据显示，2017年6月份北京和上海新房价格环比均出现负增长，7月一、二线城市楼市持续降温。8月2日，中国指数研究院发布的数据表明，7月受监测的29个主要城市商品住宅成交面积环比下降8.69%，近六成城市成交环比下滑；29个城市楼市成交同比下降约26%。

总体来看，2017年前三季度一线城市新房销售量较2016年同期大幅下滑约38.6%，且仍呈下探趋势。二线城市的新房销售量也从2017年春节后开始快速下滑，二季度以来累计同比降幅在34%至36%之间波动。

从价格表现来看，一线城市，新建住宅价格基本保持稳定，8月后环比开始由正转负，8月单月出现0.30%的年内最大跌幅。二线城市新建住宅价格环比也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。从国家统计局8月份的监测数据来看，15个一线城市和二线热点城市新建商品住宅价格环比均在下降或持平，且同比涨幅也已经多个月在回落，北上广深四个一线城市同比涨幅连续11个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落。9月份的环比全部下降或者持平。至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。这体现了去年以来房地产调控取得的成效。

虽然自调控政策实施以来，监管部门对预售证备案价实行严格管理，新房房价上行趋势被抑制。三四线城市商品房价格涨幅大于一二线城市，但也出现了环比回落态势，三线代表城市新建住宅价格9月环比增幅仅为0.20%，逐步趋稳。

由此观之，2017年房地产市场投机需求受到了较大程度的抑制，其对商品房销售、开发和投资的影响正在逐步显现。目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显。这与国家统计局发言人的看法一致。关于房地产调控对国民经济的影响，2017年10月19日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏指出，由于采取了因城施策、因地制宜的调控政策，加上国家针对一线城市等住房供求矛盾突出的地方，鼓励通过加大住宅土地的供应来解决房地产问题。一线城市房价经过调控后，现在市场预期比较稳定，投资投机性需求得到有力遏制。这将带来供需的继续改善，房地产市场下一步能够保持持续健康发展。

创新将是推动市场发展的主要手段

国内房地产业的现状，一方面反映了政策调控效应正在显现，另一方面则反映了房地产业的重新洗牌与整合。

目前来看，房地产行业正在经历从传统产销模式向金融深化模式的转型。大地产商向综合性金融集团转型，绿地、万达、恒大、碧桂园等金融地产巨头就是典型的地产金融深化模式的代表。一方面，地产巨头们收购金融牌照，参股控股银、证、保、信、基，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化。另一方面，地产大佬推动房地产的资产证券化不断发展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。

地产金融集团的出现，标志着房地产行业的盈利模式正在从“拿地-盖房子-卖房子”转变为“把低活的不动产变成高活的金融品”的金融深化模式。北京市首批“限房价、竞地价”试点地块中的海淀永丰18号地和海淀永丰19号地的拍卖就是一个很好的案例：房地产商从开发商向不动产商转型。“这是真正的金融资本和产业资本的融合。”“对于房地产行业来说，这是历史性的一刻：拍地成了房东。”有媒体表示。

引人关注的是，通过一系列让人眼花缭乱的资本运作，万达集团董事长王健林于2017年8月11日正式宣布：万达彻底告别房地产！走上轻资产时代。而不甘寂寞的马云早前宣布杀入房屋租赁市场，与杭州市政府共同打造全国首个政府背景的智慧租房平台。

有专家表示，今后我国房地产业的发展将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。为了吸引买家和租客，开发商正不断推出优于以往且具有创新意义的高质量项目。随着绿色建筑理念日益深入人心，国家政策的大力支持，社会关注度的不断提高，绿色建筑已上升为基本国策。

所谓“绿色建筑”是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间。“绿色建筑”的“绿色”，并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园，而是代表一种概念或象征。“绿色建筑”意指建筑对环境无害，能充分利用环境自然资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑，又可称为可持续发展建筑、生态建筑。

以深圳为例。近年来，深圳以建筑节能和绿色建筑为突破口，在城市建设领域掀起了一场绿色革命，实现“深圳速度”向“深圳质量”转型，走出了一条资源节约和环境保护的可持续发展之路。

“充满劳绩，人诗意地栖居在大地上。”据媒体报道，深圳的绿色建筑面积已超6500万平方米，全市累计新建节能建筑面积超过1.4亿平方米，占全国绿色建筑面积10%，有724个项目获得绿色建筑评价标识。如今的深圳人，正在将“诗意地栖居”从构想变为现实。一个宜居的人文生态城市，不仅是一种高品质的生活方式和低碳环保的生活模式，更是在绿色低碳背景下缔造的、以人为本的新经济模式和新城区建设的最高境界。

绿色建筑是目前国家最新政策的优先考虑事项。《2013-2018年中国绿色建筑产业全景调研及投资战略研究报告》中表示，随着我国绿色建筑政策的不断出台、标准体系的不断完善、绿色建筑实施的不断深入，国家对绿色建筑财政支持力度将不断增大。该项新政策要求2020年之前完工的新建建筑中，一半应获绿色建筑认证，并将其列为“十三五”计划的一部分。该项政策还承诺将建设更多惠及百万人口的经济适用房。

可以预料，我国绿色建筑在未来几年将继续保持迅猛发展态势，这为房地产业迎来了前所未有的商机。

长效机制成为房地产发展的重点

2017年是实施“十三五”规划承上启下的关键一年，是中国政治经济周期的关键一年。中国房地产企业面临新考验。作为国内房地产的“调控年”，2017年各地房产市场调控政策接连出台，租购同权、购租并举、共有产权、北京部分银行上调首套房贷利率等密集出台。总的来看，此次政策调控有别于以往，周期更长，手段更灵活，目标更精准。一系列新政的实施，预示着中国房地产将进入前所未有的租赁大时代。

2017年7月，中共中央政治局会议中提出加快建立长效机制，明确提出了要增加各类保障类住房供应。长效机制作为稳定房地产市场发展的重要手段，将是中长期房地产发展的重点。

当前周期下，集中度持续攀升已成确定趋势，行业加速洗牌。“5000亿”时代即将开启，行业集中度进一步提升。2017年8月，中国房地产业综合实力100强排行榜发布。根据《2017中国房地产业综合实力100强》研究报告，大连万达首次蝉联榜首，绿地控股和万科企业位居三强。恒大集团、保利地产、碧桂园、华润置地、新华联、世茂地产和金地集团位于“2017中国房地产业综合实力100强”榜单第四至十位。

在行业加速优胜劣汰，行业洗牌进程加速的时代背景下，百强企业以灵活高效的管理策略，强化资源良性互动与协同共享，推动企业发展质量迈向更高水平，实现持续、稳定发展。《2017年中国房地产业综合实力100强发展报告》指出，近年来，伴随着城市分化愈加强烈，因城施策的调控路径逐渐展开，在调控常态化的政策背景下，信贷供给逐步收缩。货币流动性以及利率的边际宽松预期不再，房地产行业在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。

加强长效机制建设，是百强企业形成的共识。面对新的考验，百强房企以主动姿态，积极探索包括多元化、专业化、转型或退出等方式，加强长效机制建设，以适应不断变化的市场。面临更加复杂多变的生态环境，百强企业蓄势待发，全力整合发展资源，围绕“地产+”内外兼修，集聚发展后劲。在特色小镇、长租公寓等新兴蓝海市场的发展机遇不断显现的背景下，百强企业直面挑战、把握机遇，在行业的格局重构中占据主导地位。

2017年12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作。在房地产方面，会议明确指出要“加快住房制度改革和长效机制建设”。2018年是改革开放40周年，是贯彻党的十九大精神的开局之年。业内专家指出，2018年将成为房地产市场的机制建设年，包括十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，以及財税制度、户籍制度、平台建设等房地产长效机制都将在2018年取得重大突破。

毫无疑问，对于房地产企业来说，谁能在不断深化调整的房地产市场中，通过前瞻性的思变未来与积极高效的自我调节，找到适合自己发展的正确路径，谁将会在“百舸争流”中赢得成功突围的机会；无法跟上时代的节拍，不能适应时代变化的企业将在不进则退的压力下踌躇不前，或惨遭淘汰。

沧海横流，方显英雄本色。走向千亿甚至万亿的前路漫漫，房地产企业不仅需要瞄准规模化的目标，更需内外兼修，注重规模与效益的协同增长，扩张速度与运营能力的相互匹配，方能在龙争虎斗的“地产江湖”中行稳致远。