德惠地产H项目成本控制问题研究

沈世翰

【摘 要】近年来，国家对于住房的调控政策源源不断，房地产企业所面临的压力非比寻常。文章通过对德惠地产的项目成本控制体系的研究，总结其优势与不足，并提出相应的解决措施，为其他房地产公司提供参考。

【关键词】成本控制；德惠地产；研究

【中图分类号】F299.233.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）03-0171-02

1 文献综述

我国目前的各大地产企业向集团化发展，从外部需求来看，消费者对房地产的态度已经渐渐发生了改变，从以前盲目投资、盲目炒房向谨慎买房改变，而且受国家的调控的影响，刚需已经占了购房者的很大比例。总的来说，对于房地产项目的成本控制问题，将影响到企业各方面的状况，比如现状和未来的发展等。

王小波（2011）认为，房地产作为中国当前形势下推动发展的大动脉之一，它的蓬勃发展与很多行业有关联，然而中国对于经济形态转变已经刻不容缓，如何在成本控制中提高房地产企业对于资金的利用率，是每个地产公司需要思考和探索的。

孙纬（2015）对成本控制按照不同阶段进行了划分，通过对不同阶段的成本控制，以达到对整个项目成本控制的效果。

王洪涛（2015）认为，房地产成本控制是房地产企业必须重视的问题。通过对目前的研究数据进行分析，总结出了适用于房地产企业成本控制的有效方法。

2 德惠地产H项目成本控制中的问题

2.1 项目决策阶段

2.1.1 市场调研不充分

H项目位于江苏省阜宁县城南新区，是当地最热的区域，但是在该项目的设计中，却以100 m2以下的小户型为主，100 m2以上的大户型很少，很难吸引到高端人群。而且，由于现在国家限购政策开启，所以不少原本有意愿购买小户型的投资人群却没有购房资格，导致H项目开盘时的销售情况不佳。

2.1.2 项目可行性研究不到位

在项目决策阶段，H项目对方案的选择错误，开发出来的产品不符合该地段的大趋势，这是之前没有做好充分的可行性调查研究导致的。小区虽然采用封闭式设计，但却是开放式的住宅区，底层均有商铺，而且在同一个小区中，住宅和公寓混杂，必将造成人员流动量大，居民的隐私和安全得不到保障。

2.2 规划设计阶段

2.2.1 设计单位的选择不规范

负责H项目开发的部门没有认真对设计单位进行筛选和研究，而且在设计时没有将成本控制的因素考虑在内，并没有出台相关的制度，而且在招标的时候出现了关系户的不公正竞争，以至于在后期的环节出现了问题，加大了成本控制的难度。

2.2.2 项目的方案缺乏经济性

H项目只是选择了价格最低的方案，但是价格最低不代表就是最好，后期因为价格低廉的设计方案导致了在一些环节出现了令人不满意的结果，加大了成本投入。

2.3 工程管理阶段

2.3.1 招标投标环节对于成本控制的重视度不够

在招标投标环节，有很多内幕操作，有些小项目的招标都是走走过场，没有体现出公平的原则。而且，相关领导也不够重视，认为招标给谁做都一样，应优先考虑关系户。而关系户对待招标及后续的施工不够严谨，很容易导致质量问题，这对于成本控制人员来说是最不愿意看到的局面。

2.3.2 对合同的细则没有好好把握

德惠地产H项目在签订合同时过于草率，没有认真研究拟订合同细则，导致出现问题时，没有合同作为责任划分的依据，这样一来，又会增加成本控制的难度。

2.4 策划营销阶段

2.4.1 未做好房地产销售方案

在H项目的销售环节，该项目没能做好自我定位和产品销售渠道的选择，以致销售情况不容乐观，而且口碑也不好，没有利用互联网等高效快捷的方式进行销售宣传，导致房子迟迟卖不出去，后期维护成本不断追加。

2.4.2 产品定价与该区域不符

价格定位是销售阶段比较重要的一个因素，一个合理的价位对于销售和成本的控制具有很大的作用，对于资金的回收、成本的減少也有很大的影响，但是德惠地产H项目的产品定价偏高，而且其产品缺乏特色，没有将周围各大楼盘的影响力和周围客户的需求放在首位，以致成本进一步扩大。

3 项目成本控制的对策研究

3.1 项目决策阶段的成本控制对策

3.1.1 重视设计的可行性研究方案

德惠地产H项目在决策初期，对于成本控制中的支出，其可行性研究中缺乏一定的科学性，并且由于时间仓促，对手强大，导致了没有按照可行性研究的合理步骤进行相关决策，对于该地段的开发没有达到最优。所以，重视设计的可行性研究方案是首要条件。

3.1.2 控制好土地的竞拍价格

德惠地产H项目的土地由于没能竞拍成功，从“中冶地产”手中高价购入这块地的使用权直接导致了土地成本过高。能够做到合理地控制土地拍卖成本，是任何一家地产公司控制成本的关键所在。

3.2 项目设计阶段的成本控制对策

3.2.1 组织相关人员认真筛选合作单位

在设计环节，选择哪家设计院作为合作单位并不是随意的，设计方案的好坏直接关系到后期产品的成型，因此应该选择有良好口碑的设计单位，并且要安排相关人员参与设计，对方案进行研究分析，确保万无一失，方案合理可行。此外，对合作单位的资历审查要严格把关，设计方案只能是由选定好的设计人员进行设计，这样才能保证产品质量和降低成本费用。

3.2.2 从外部选择专业人士对于方案进行评测

设计方案选定后，需要从外部选择相关的专业人员进行项目的盲审，可以采用头脑风暴法，充分发现方案不合理的地方，并对其进行优化，最终使设计方案合理经济可行。

3.3 工程建设阶段的成本控制对策

3.3.1 优化材料及设备采购成本控制方式

在房地产项目建设的阶段，材料及设备的采购也是重要的一个方面。通常情况下，材料的费用占了大头，将材料费用的成本控制住，会使得整个项目的投入大大减少，因此对于材料的成本控制需要安排专门人员在施工现场监督管理控制，以达到最优效果。

3.3.2 建立合理的签证制度

在房地产公司的建设阶段，可能会涉及合同的变更，这在无形之中加大了成本的投入，因此对于签证制度的有效构建是项目成本控制的重中之重，构建良好的制度对成本控制具有极大的帮助。

3.4 策划营销阶段的成本控制对策

3.4.1 营销策略

德惠地产应该先做好组织结构框架的建立，有了好的领导方式，就能制定出好的策略，而且其对于营销方式的选择也非常重要。目前，传统的媒介已经大不如前，所以在营销策略上应该借助高科技平台，利用大数据平台搭上互联网的快车，将项目的销售在每一个环节利用充分，并且对于已经打出去的广告和卖出去的楼盘，要进行定期回访，动态合理地调整方案，并做好每个环节的监督，以达到最优的成本控制。

3.4.2 加强考核力度

销售阶段的管理也同样重要，在项目建设初期要建立一个完善的管理考核制度，并将绩效与置业顾问的业绩相关联，这样一来，可以提高置业顾问的对待工作的态度，加快销售，达到控制成本的目的。

4 结论

通过对德惠地产H项目成本控制问题的探讨，本研究的结论如下。

4.1 对于成本的控制需要进行全过程动态的控制

项目开发的各个阶段中，方方面面的成本控制都有其特殊的用途，也都起到了不同的作用，在进行成本控制的过程中每一个环节都要考虑在内，从全过程的角度点面兼顧，只有这样，才能起到良好的成本控制效果。

4.2 房地产企业需要对成本控制加以重视

在现如今的体制下，各大房地产企业的获利来源基本一致，都是由销售收入和成本费用之间的差额决定，除去收入因素，其利润空间就只能通过降低成本来控制，所以需要重视成本控制。

参 考 文 献

[1]郭薇.H房地产公司项目成本控制研究[D].哈尔滨：哈尔滨商业大学，2017.

[2]孙波.H公司房地产项目全过程成本管理研究[D].武汉：中国地质大学，2011.

[3]罗建.H公司地产项目成本与价值管理研究[D].南昌：江西理工大学，2015.

[责任编辑：陈泽琦]