大数据在房地产开发管理中的应用

邹江

【摘 要】房地产开发在立项、规划、建设、销售的过程中会积累大量的数据，发掘这些数据背后蕴含的巨大价值，将成为未来房地产企业提高竞争力的有效途径。文章主要从4个方面剖析了大数据在房地产企业中的应用，在当下房地产正逐渐从增量市场转向存量市场的情况下，有利于房地产企业合理投资，持续发展。

【关键词】房地产；大数据；应用

【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）06-0297-02

0 引言

当今社会，大数据成为人们广泛关注的焦点。而云计算和物联网的发展，更是加快了大数据时代的来临。大数据开始渗透到各行各业。房地产行业是国民经济的重要产业，充分挖掘数据的潜在价值是很有必要的。

1 大数据在房地产行业的应用

房地产市场总体上仍在稳步上升，但空置房屋量上升和“鬼城”现象的出现严重偏离了开发商的预期。但房地产经过多年的发展，已经积累大量的数据，如地理位置、经济发展状况、城市规划和政策方向、在建投资、土地市场竞争等。企业可以利用这些数据做出供给分析，预测未来的需求，做出明智的决策。然而，大数据运用不是单纯地对数据进行统计或计算，其关键目的在于发掘数据中蕴含的潜在价值。所以，相对于房地产行业而言，企业有效应用大数据制定目标达到良好经营，最大限度地发挥大数据应用在房地产行业的潜在价值，显得尤为重要。

1.1 大数据应用于精确市场定位

前期对市场的成功定位，有助于企业品牌的快速成长，而企业进行品牌定位的首要基础，需要进行大量数据的收集整理，并对这些数据做出准确有效的市场分析和调研。企业抢占先机，赢得市场，需要制定基于大数据的战略计划，进一步挖掘信息数据的广度和深度。从海量的数据中剖析预判房地产当前未来走向、市场特点、供需关系和同行企业经营状况等诸多因素。在对信息数据做出专业、综合、系统地收集、管理、分析的前提下，给出最优的决策计划，确保企业品牌市场定位精准，独具特色，良好展现企业品牌形象，使该品牌的市场定位在行业内乃至消费者当中深入人心。

一个企业计划进入或开拓某一地区房地产市场，首先要进行城市进入性研究或项目评估可行性研究，了解该区域规划发展、产业结构、区域经济、区域市场、土地供应、市场供需、人口数量、消费水平、竞争者情况等，将各个板块的信息数据有机结合到一起就构成了市场调研的大数据，通过综合系统的可行性研究分析，帮助企业最终决定是否适合进入或开拓该区域市场。

开拓新市场，企业需要投入不少的人力、物力来对整个市场进行前期调研。如果市场定位不准确或偏离，不仅会降低企业资金回收效益，还会使后期销售工作进展缓慢，出现烂尾楼盘，甚至危及企业长期持续经营目标，面临破产。因此，企业的市场定位成功与否对其市场的开拓十分重要。前期市场定位成功，后期企业就能顺势打造出顺应市场和客户需求的产品，减少后期建造中的工程变更或销售进展缓慢，帮助企业成功赢得客户，进入市场，缩短资金回流期限。但是，精准的定位取决于是否能收集到大量有效信息数据来支撑调查研究员的结论与预判。一般情况下，大部分数据主要依靠查找近几年统计年鉴、行业管理部门数据、相关行业报告、行业专家意见和市场调查。然而，这些数据往往调查范围广泛，不能反映某一局部具体情况，数据收集整理在年中或年末，数据反馈不及时，专家调查主观性意识明显，不能客观反映市场的实际情况。所以，很难从中挖掘到更多的有价值的信息。准确定位市场是一个障碍。随着互联网和自动化信息采集技术的快速发展，以及云计算和物联网的出现，不仅能实时收集筛选大量有效信息，还能动态追踪数据的变化，通过建立数学模型对数据进行科学的分析和验证，帮助研究人员对未来市场进行有效预测，进一步提高市场定位的精准度。

1.2 大数据应用于市场营销

如今，通信技术和智能移动设备的发展和普及，人们能随时随刻通过手机、平板等掌上移动设备获得大量信息。每天在各大社交软件、新闻网站、视频网站、在线购物平台等上传、下载或评论不可计数的文本、照片、视频、音频、数据等信息，实时监测收集整理注册用户量、用户关键词搜索、用户浏览记录、成交记录、成交价格、用户体验感受等各类信息，对它们进行聚类分析，发掘其中的商业价值和潜在客户，构建数据信息分析系统。

电子商务的普及正在逐渐改变传统的消费模式，人们在购买某项产品之前常会通过搜索引擎查找相关产品的用户体验评价，在购买之前可能就已经对该产品有一定的价值印象。房屋作为一种特殊的消费品，消费者不会快速决定购买，通常都会对意向产品信息进行各方面的查看、收集和比选，而消费者在搜索过程中留下的痕迹给房地产企业提供了发掘客户的机会。通过分析消费者注册信息和最近浏览产品分析他们的家庭背景、职业、兴趣偏好、购买需求、意向品牌等，获得消费者的消费行为，发掘潜在客户，有针对性地对潜在客户进行广告推送和投递。

企业通过累积整理已有客户和潜在客户的信息数据，建立客户分析数据库，经过特定算法来匹配客户需求，以此来制定合理的营销策略，采取线上和线下结合，进行精准营销。现在，已有很多第三方平台应用大数据为购房者服务，如易居中国、房谱网、好屋网等。一些知名企业也意识到大数据的潜在价值，积极与社交网站或第三方平台合作，建立大数据库中心。例如，龙湖集团曾尝试团购，努力打造房地产淘宝。

1.3 大数据应用于收益管理

收益管理是一种谋求收入最大化的新经营管理技术，主要通过建立实时预测模型和对以市场细分为基础的需求行为分析，确定最佳的销售或服务价格。其核心是价格细分亦称价格歧视，就是根据客户不同的需求特征和價格弹性向客户执行不同的价格标准。这种技术近年来也得到了房地产行业的关注和应用。其中，需求行为分析、价格分析、建立预测模型都需要在大数据的基础上进行。

房地产市场不是一成不变的，政策、经济和社会等方面因素的变化都会引起房地产市场供需的变化。通过历史累计数据和当前市场特征，分析消费者需求，进行价格弹性细分，建立科学的预测模型来预测未来一段时间内该区域房地产市场的需求，制定合理的价格弹性区间，调节不同时间段内的产品销量，达到供需平衡，从而寻求收益最大化。

1.4 大数据应用于创新需求开发

随着社会经济高速发展，人们对房子的需求不仅仅是住宿的需求，会考虑社区各种资源便捷性、人居环境、物业服务便捷化等。社交网络的发展，越来越多的个人信息更容易得到，这些信息不仅包括个人姓名、职业、家庭结构、收入，甚至包括个人兴趣偏好、购买习惯、消费意愿、常走路线、期望旅游城市等，这些看似与房地产无关的大量信息，仔细发掘信息背后的联系，能给房地产开发带来潜在利益。

经典案例如美国温德米尔房地产公司，它们通过分析来自近1亿名司机的GPS的信息，为潜在的买家制定他们的通勤路线和时间成本。这一创新的業务不仅满足了客户对服务质量的要求，也促进了房地产的发展。国内的较大房地产企业也在开发一些创新型需求，他们拥有庞大的买家数据。花样年集团计划打造社区电子商务，通过手机APP将商户与客户相结合，帮业主更轻松快捷地购物，提供优质的售后服务保障。除了社区电子商务之外，花样年集团还将其庞大的数据业务扩展到其他8个领域，如金融业、酒店服务、文化和旅游等。而拥有480万业主的万科集团提出了建设城市支助服务的概念，将社区物流、医疗服务和养老与480万业主的大数据结合起来。世茂集团、金地集团等其他企业也相继开通智慧城市、云服务等新业务，为业主创造更好的人居环境。

2 结语

在这个信息数据日益变迁的时代，数据信息已成为一种重要的战略资源，在银行、金融等行业的应用已经取得良好的效益。在房地产企业应用大数据成为提高竞争力的有效途径。大数据的应用能帮助企业精准地进行市场定位，避免定位偏差或过度开发，帮助企业进行精准营销，积极应对市场供需不平衡，调整价格区间和产品销量，寻求收益最大化；有利于企业开发创新型需求，寻求利益突破。但是，大数据的应用刚刚开始，依然面临着许多问题，如个人隐私信息保护、数据处理技术、信息系统建立等，需要在实践中进行更深入的研究，使大数据为房地产健康发展提供更多的潜在价值。

参 考 文 献

[1]缪涛，洪建国，林波，等.大数据在房地产市场分析中的应用[J].中国房地产，2016（15）：20-28.

[2]董晶，孔德乾.大数据在房地产行业的创新应用研究[J].建设科技，2018（1）：80-81.

[3]李鹏，吕欣.以大数据辅助房地产宏观决策[J].宏观经济管理，2014（8）：34-36.

[责任编辑：高海明]