大面积住宅装修管理中常见问题及对策探析

沈显征　龙照华

摘 要：住宅装修是整个建筑工程项目中必不可少的一个关键环节，是用户入住前最后一步，也是一个建筑产品给用户感受最直接的部分，装修的成功与否直接影响住户的幸福感和对住宅的满意度，其对于整个工程的重要性不言而喻，而装修管理对装修质量起着关键作用。基于此，对住宅装修管理中常见问题及对策进行探析，旨在提高住宅装修的管理水平。

关键词：住宅装修；管理；措施

近年来由于需求的上升及相关政策的推动，精装修住宅被越来越多的业主接受，精装修住宅由于其规模化施工采购，具有成本低、一次成型、避免浪费、省时省力等特点。但工程装修阶段的管理工作，却比毛坯房增加了诸多困难和工作量，本文对住宅装修管理中常见问题及对策进行探析。

基于房产项目的普遍特性，往往在工程后期阶段进度安排紧张，为尽可能地将交楼期提前，往往需要进行穿插作业和平行作业。即在土建工程部分专业未完工时，装修已开始进场，市政景观配套也须同时施工，所以工程装修期间具有以下显著特征：1.工程量大，作业面分散；2.工作人员数量多、种类杂；3.工期紧；4.小专业种类多，交叉作业多而且相互干扰多；5.材料量大，品种繁多；6.主体施工的垂直运输设备已经拆除，电梯未正常启用；7.室内外同时都在施工。基于以上特征，现就装修管理中常见问题及应对措施作如下探析：

1.设计粗糙或设计不合理

目前在房产市场普遍存在重建筑阶段设计，而轻装修阶段设计的状况，在个人装修中，很多时候装修设计成为装修公司的赠送部分，甚至直接省去了装修设计。以某住宅装修设计为例，问题如下：其一，该住宅有十几个户型，而在装修设计中仅选取了两个户型设计有详图，其他户型均没有详图，导致在其他户型施工中一些细节问题接连出现。例如，有一个户型洗脸台盆置于走廊内，卫生间外侧，所以不能完全同于卫生间干湿分离的处理，而设计没有详图，根据现场效果，墙面和吊顶随卫生间设置，而地面则随走廊采用抛光砖铺贴。其二，设计过于粗糙，很多细节问题没有考虑或施工做法没有说明，导致现场无法施工。比如厨卫间管道处理，设计中只简单说明为砖砌包封，而现场部分管道在门口位置，砖砌包封则门都无法打开，设计对这些细节则没有考虑。其三，土建设计不合理，与装修设计缺乏对接。例如部分阳台设计宽度为1.2米，在其一端用空调栏杆隔出0.5米宽用作空调板，这么小一个位子，还要安放3根排水管道，同时设计有两台空调外机和一台洗衣机，实际这些家電无论如何安放都难以放下。

2.总包和专业分包协调问题

在装修工程中，总包尚未退场，大量的分包单位陆续进场，同时进行平行作业的单位多达十几家，而且这些单位性质不一，有自来水、电力公司、燃气公司、广播电视这样的垄断企业，也有电梯、立体停车库这样的特种设备安装，有移动、电信、联通等电信及信号安装，也有橱柜、厨电、淋浴房、马桶、洗脸盆、洗衣台等专业安装，有纱窗、百叶窗、窗帘、晾衣杆、毛巾架等小物件安装，也有热水器、冰箱、电视机、空调等电气安装，由于这些单位均与代建方签订合同，所以协调工作量特别繁重。通常竣工验收前，水电费还是由总包支付，并且牵涉到相互的成品保护，所以每一次分包进场，均牵涉到总分包之间的协调。而分包之间有很多工序是相互影响的，不同分包之间缺乏沟通的桥梁，会导致很多矛盾产生。

3.施工质量控制

为了避免在装修后出现规模大的返工，务必对以下易出现问题的关键工序进行严格、细致管理：卫生间、屋面和外墙防水；预埋管线的畅通；窗户洞口封堵密实；房间各功能分区位置务必准确，防止出现施工错误。

施工材料的保证：装修期间材料使用较集中，因此，必须确保装修材料及时、充足、合格。材料采购时，必须认真核对材料品牌、规格、参数，有些材料品牌很相近或在控制品牌前加了地名等，很容易以假乱真，这时要根据材料来源进行核查，确保使用符合要求的材料。

各种交接面的科学确定：由于装修方式和施工方式存在差异，各区域的主体完成面留给装修的预留高差不一样，因此，装修前成活尺寸的确定须装修单位参与；各预留管线定位需要认真解读相应器具的具体尺寸；卫生间及厨房的预留管线定位前须做好基面质量检查，因为其定位是参考基础面的，如果基层面完成质量不高将影响定位质量，如墙面的垂直度和平整度；提前确定好水、电、煤气等管线与橱柜、浴柜的位置关系，防止各管线走向破坏柜体完整和使用功能；提前与相关部门沟通，对自来水管、燃气管道接口位置设置进行合理预留。

4.成品保护问题

由于在装修阶段出现不同工种的先后、交叉作业，从而极易出现成品、半成品被后续工序、交叉工序的损坏，另因管理不善、材料不及时到位、安排不妥、个别低素质工人的不自觉行为也会导致一些人为或无意的破坏。因此在装修施工中及时进行有效的成品保护、科学的移交程序、严格的管理制度至关重要。如在铺好的地砖、地板上铺一层硬纸板，对电梯四周进行木工板保护等。针对一些易丢失易碎、易损坏的工序和物品，应将其安排在最后。如洁具、五金件、灯具的安装。对于比较贵重的电器家具等，安装后应及时落锁，如果条件允许，最好安排在用户入住后进行集中安装。

5.垂直运输问题

工程在进入装修阶段时，往往主体施工的垂直运输设备已经拆除或者即将拆除，如即将拆除，此时因为有二次结构等非装修单位施工，则垂直吊装设备使用将非常繁忙，所以应通过集中运输或晚间空闲时段最大限度的对能上楼的装修材料进行调运。如果主体施工垂直运输设备已经拆除，由于装修的材料数量较大、品种多，尤其是各种石材、瓷砖、油漆等物品也较沉重，没有高效运输方式是很难满足大面积装修施工的，所以，必须确保在主体单位垂直运输设备拆除后有可用的、合理的运输设备、方式。对于有电梯的楼栋，应根据电梯机房的位置，保证机房内的机械设备在塔吊拆除前能够进入到机房。应对电梯安装提前做好安排，保证电梯在使用前完成检测和验收，并对电梯轿厢进行合理的保护。

6.物业公司介入时间问题

精装修工程物业公司介入时间的早晚对工程进度和质量管理有很大影响，物业公司什么时候进场合理，正常情况下，如果装修阶段采用甲方平行招标管理的，在总包工作完成时物业即可进场，如果采用装修公司进行管理，物业进场时间可以适当延后，在交房分户验收前进场为宜。

物业提前介入，对进度、质量、安全控制有利，在分户验收和各专项验收中，物业公司提前参与进来，避免出现大面积交接时产生重复验收，矛盾累计现象。让物业公司熟悉项目状况，跟踪掌握施工质量情况，以物业安全、质量和满足使用功能为主的全方位百分之百的质量检查，尤其是项目实施过程中的精装修阶段；站在业主的角度和立场，从物业管理的专业角度出发，及时发现问题，提出合理建议，最大限度地消除质量通病，有效减少返修工作量。精装修工程后期，家具、家电、厨卫五金件陆续进场，这些部件易拿贵重，容易丢失破坏，物业的安保值班对工程安全防患极其重要，在电梯安装完毕，交付之前这段时间内，为了保证装修材料和人员的运输，往往需要经常使用，如果没有物业进入，消控中心没人值守，也是一个重要的安全隐患。

结束语

住宅装修是一项复杂的工作，装修期间的管理难度大、难点多，在前期需做好设计阶段 的准备，施工前要做好图纸审查、样品打样和样板房施工，施工过程中要做好工艺技术管理，一项工作施工完成后要做好相应的成品保护，期间物业公司应提前介入，做好细部检查，各管理部门人员和一线施工人员应通力协作，方能使项目装修进展顺利。

参考文献

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（作者单位：浙江太学科技有限公司）