乳山银滩房产去库存的探索

刘伟成

房产库存不仅造成资源浪费，而且让房产成了发展的“包袱”，影响了银滩人气的提升，消化库存刻不容缓。为此，我市自2012年起就着手寻求破解之道，围绕盘活存量与做优增量在去库存方面做出了积极探索，精心做好去库存的“加减乘除”，以期促进房地产业健康多元发展。

（一）勤用加法，完善配套，提高性价比。针对银滩常住人口不断增加、设施配套不足的问题日益凸显的实际，乳山不断完善基础设施配套和社区服务升级，在硬件建设上，先后在银滩投资50亿元，已建成“五横二十纵”的区内交通网络，完善水、电、路、暖、气、污水处理等基础设施和餐饮、购物、金融、物流等公共服务设施，实施了公交一体化，推动教育、卫生资源逐步向银滩延伸辐射，新建了二级乙等综合性医院、省级规范化九年一贯制学校，引进了10余家连锁商超。今年还继续投资3.88亿元，继续用于城市道路、绿化亮化、景观建设等基础设施及便民利民实事建设。在软环境建设上，依托银滩官方网站，开设“网上社区”，通过民生诉求、政策解惑、新闻发布等板块，打造以信息化、智能化社会管理与服务为一体的新型社区管理形态，更好地服务来自天南海北的业主，让银滩新居民不出门就能解决诉求。在此基础上，乳山还在银滩开通了民生服务热线、社区QQ群、微信群，推进管委会、社区委员会、物业公司、业主委员会“四位一体”共抓共管物业管理模式，多渠道受理和解决银滩居民咨询、求助和投诉。

（二）善用减法，消化库存，减少空置率。针对银滩已售的部分楼房因业户只是用来投资或短期度假造成整栋或大部分空置的实际，采取“盘活存量”的理念，引导开发企业将闲置房产资源向专业养生养老养中心转型，引进专业养生养老机构，通过整栋返租、统一改造，与专业酒店管理公司、健康公司和物业服务公司联合经营等方式，挖掘闲置房产二次利用价值，实现房地产去库存方式多元化，进一步聚集了银滩的“人气”，提高了空置房的入住率。目前成功引进了福星老年公寓、爱之源国际养生中心、北京太阳城等多家大型专业养生养老机构，总床位达3000多张，平均入住率达60%。利用原乳山国际康复中心闲置房产，引进专业养生养老机构建设了老来乐老年公寓项目，盘活闲置房产面积2万平方米。加快推进中信生态环境科技发展公司、德国海纳康复医院等健康养生机构达成的合作协议，预计3年内专业养生养老机构将达到10家，总床位数可突破1万张。引导企业转变思路，变单建公寓为团购闲置房产，通过招商引资引进发展商贸服务业，加大存量房产地产的再利用，实现资源整合利用和产业培育并举。目前利用原福如东海百花长廊闲置房产，改造建设了福如东海皮草城，盘活房地产面积6.3万平方米；通过建设电子商务产业园基地，盘活德泰银海物流商贸城闲置房产3万平方米。创新实行“互联网+租房”模式，将闲置房产资源以股份的形式交给专业房产租赁电商，租赁电商以网上租赁的方式，依靠稳定的客源保证收益并与业主分红。目前已与想住哪住哪网合作，在滨海新区益天小区试点，租赁了20套住房作为样板房，统一改造后在网上租赁，预计项目一期将盘活1000套住房。探索保障房消化新途径，采取货币化安置的方式，完成了74户棚改项目货币补偿，有3个片区、264户确定购买存量房安置。依托银滩区域大量中小户型房源优势，采取以房抵费、政府回购的方式，在银滩碧海苑小区购买了220套小户型住宅，作为乳山市的公共租赁住房试点。

（三）巧用乘法，乘势借力，发展大健康产业。依托乳山银滩得天独厚的山、海、滩、岛、湾等天然旅游资源，搭建服务宣传活动平台，提升大健康品牌影响力。先后承办了首届中国国际健康幸福大会、中国养老产业创新模式高峰论坛、山东省第三届长寿与健康理论研讨会等活动，进一步擦亮了“养老之都、养生天堂”品牌。以发展健康产业体系为抓手，研究制定了健康产业发展实施意见和产业发展规划，构筑起了以海湾新城、新兴产业园为核心区的“一区、两翼、T型延展”空间格局结构，培育发展健康营养产品、健康生物制药、健康产品制造、健康文化旅游、健康保健管理等六大健康产业，形成了以康辉生物、帕斯砜新材料、温喜生物、海大生物等高新企业为主体的高端健康产品制造产业，以中鲁果汁、华隆食品、富地漁具等传统企业为主体的健康食品和健康管理产业，与养生养老产业、休闲旅游产业形成互促互进的健康产业体系，构建起“大健康、全链条”的产业发展格局，激发了潜在购买力，进一步带动消化了库存。借政策之力，变房产“包袱”为财富。在中韩自贸区地方经济合作示范区和国家服务贸易创新试点城市两大政策叠加效应的基础上，抢抓发展机遇，按照全域产业健康化的发展理念，规划建设了中韩合作健康产业示范园，打造国内知名的健康养生养老福地为契机，引导银滩内养老机构通过与外合作、转型增设等方式，培育了东方国际养生园、老来乐老年公寓、颐和山水人家、老年养护中心等一批社会资本参与的高端养生养老机构，东方国际养生园荣获“全国智能化养老实验基地”称号，先后引进了韩国米酒和养颜面膜、山东（澳大利亚）麦克酒业苹果酒等项目。今年在韩国举办了以健康产业招商为主要内容的宣传推介会，达成了韩国KCI公司化妆品、V7电商平台等一批意向项目，与韩国安世医院、海立方水上乐园、世界文化奥林匹克促进委员会达成合作协议，夯实了产业发展基础，助推房地产去库存。

（四）多用除法，做优增量，压减新生库存。着眼于房地产转型，叫停传统意义上的海景房开发，并没有一味打压房地产开发企业，而是通过“做优增量”，坚持把培育养生养老产业作为工作重点，引导房地产开发企业告别原来“盖房卖房”的简单粗放式开发思路，实现转型发展。通过引导开发商调整建设规划或进行改造，建设社区会所、医疗中心、配餐中心、护理机构等专业机构，完善无障碍路径、多功能电梯、多点报警求救、防风雨连廊等设施，增强房产的特异性和功能性，提高新建房产市场关注度和销售率；对因资金链断裂、短缺等原因造成的部分房产烂尾，乳山积极扶持和引进资本接手房地产公司盘活烂尾资产，从根源上降低生成新库存的概率。同时，积极推动部分有能力、有条件企业与国内外养老机构合作，以产权式度假公寓和分权式度假酒店等形式，进行异地互动养老，最大限度地放大环境优势，增加客源。目前，已经盘活了银龙湾、海晶城等烂尾楼盘，东方国际养生园与北京太阳城合作，引进日本、台湾先进管理经验，做活养老和医疗两篇文章，建设了智能化的高科技物联网养老平台，发展了老年公寓、老年医学研究院、康复保健中心、美食街等项目，形成了专业机构、社区居家、医养结合、异地互动等多种养生养老发展模式。融入养生养老元素后，乳山银滩周边的新建居住区每年都增加常住人口1万多人。

（作者单位：中共乳山市委党校）