营改增对商业地产企业会计核算和纳税的影响

许文倩

摘 要：营改增政策需要落实，商业地产企业根据政策需要培养大量人才，以适应政策和企业发展的需要。商业地产企业在会计核算方面要不断创新和完善。需要重点关注的是，商业地产行业是受营改增政策最全面和广泛的行业，该行业要想把营改增政策的不利影响降到最低，让政策发挥积极作用，就需要从企业自身作出改变。

关键词：营改增 商业地产 会计核算 纳税 影响

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）11（a）-052-02

营改增是营业税改增值税的简称。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，这减少了重复征税。自2016年5月1日起，我国全面推开了营改增试点，将建筑业、金融业、生活服务业全部纳入了营改增试点。商业地产企业十几年来一直是我国税收的主要来源，对我国经济发展起了重要的作用。但商业地产企业也暴露出了很多问题，尤其在财税方面遇到了很多问题。商业地产企业资金量需求较大，流转周期长，如果没有较完善的财税政策，会对产业升级产生不利影响。营改增政策对商业地产企业既是机遇又是挑战。只有直面挑战，积极地寻求解决问题的措施，才能把握住机遇，使企业获得良好发展。

1 简述营改增政策

营业税和增值税是我国流转税的两大重要方面，两大税种存在很大差异。我国前两次针对增值税的改革改变幅度较小，营改增改革的改变则涉及的面很广，改变的幅度也很大。在税制改革之前，销售额是营业税主要的计税标准，而增值税则以流转环节中产品的增值部分作为征税主要依据。这种征税方式所用时间较长，重复征税已经是常态，企业的税负成本很高。随着我国经济的发展，商业地产企业的成本和我国的其他行业一样在提高，商业地产企业的结构亟需调整，否则，将会严重阻碍经济的发展和产业升级。商业地产企业涉及到的环节众多，花费的时间也较长，产业升级难度较大。营改增政策从财税这一点出发，为商业地产企业的结构调整打开了一个新局面。增值税只对增值额进行征税，这样简单明了，既有利于财务管理，也避免了重复征税，降低了企业成本。

发票抵扣是营改增政策的一个新特点，虽然目前实施起来还有一些难度，但它也避免了偷税、漏税行为，同时也促进了供应商与合作商互相之间的良性选择，使整个产业链得到了优化升级。因此，营改增政策整体来说，对商业地产企业的发展是有益的。

2 积极影响

2.1 重复征税降低

营改增实施以前，像土地、材料、劳务等商业地产企业的主要成本，在每一项环节中都需要交税，在建筑完工后，销售环节还要缴纳营业税，这就出现了重复征税的问题。改革后的新政策，按照销售额征税，这就在一定程度上减少了重复征税问题。

2.2 税负减少

一般商业地产企业的利润不会超过56%，新政策在一定程度上减少了企业的税负，利润也随之增加。商业地产企业的税负计算，以前按照5%的营业税，再加上和环节的增值税计算，总计为14.97%，现在按11%的增值税计算，总计为14.49，因此，新政策在理论上是减少了税负的。

2.3 促进了业务整合

新政策实施之前，营业税以单据的形式统一交由企业财务部门进行报销。但是，单据的来源和分类问题给财务部门增加了很大的工作量，特别是采供部门，他们的单据来源和种类复杂，而且比较多[1]。政策改革以来，业务部门提供增值税发票，财务部门只需负责发票审核，而增值税专用发票和普通发票只需抵扣就行，这种方式简化了财务报账环节，大大减少了财务部门的工作量，也促进了业务与财务部门的工作整合。

2.4 提高了纳税意识

营改增政策的实施，对企业整个财务系统都产生了影响，企业为了自身的利益考虑，也会加大对财务人员的财务能力培养，以适应新政策的需要。同时，财务由原来的财务部门单方面管理，变为财务与业务两个部门共同管理，使票据审核工作在互相监督的更加严格。企业的票据管理制度和纳税制度会更加完善。企业员工在了解新政策的同时，也积累了税务知识，提高了纳税意识。

3 不良影响

3.1 税负方面

商业地产企业的成本主要集中在施工建设环节。营改增政策实施后，按照11%的增值税税额计算，开发企业和建设公司是一样的，这在税负方面打破了原有的格局。在施工材料费用方面，大量的材料有专用的增值税发票，而小本经营的材料很难获取发票，不能进行稅额抵扣，这就给税负增加了负担。比如，房产行业最常用到的钢筋，规模和用量都比较大，发票很容易获取，钉子就不行。建筑材料的选择一般都是长期合作的，政策的改变也改变了公司的选择，建材企业有可能会出现提价等问题[2]。

3.2 财务报表方面

（1）资产负债表：新政策实施后，不动产费用可以抵扣，以前是以成本记账的，这样同样物品的价值降低，企业的负债率提高了，财务风险也增加了。

（2）利润表：新政策要求把增值税从营业收入中减除，企业收入随之降低。这里还有一个增值税发票获取的问题，劳务费用和很多原材料费用增值税发票很难获取，税负成本就会增加，利润当然随之减少。

（3）现金流量表：企业需要在建筑工程开始时投入大量资金，而收益只能在工程结束后获得，那么企业的资金风险就会加大，资金循环较慢。例如，企业开发别墅区，就要先付出大量资金获得土地，然后设计、建设等都需要资金，这需要一定的时间，企业把大批资金投入其中，又不能尽快的回笼资金，风险就会很大。

3.3 会计核算方面

商业地产企业的财务工作由于其行业的特殊性一般都是统一管理，投资、筹资、建设等财务工作都在一起。新政策实施后，要求对每一个工作环节的财务问题进行核算[3]。这增加了会计核算的工作量和难度，也对会计核算提出了更高、更仔细的要求。

（1）资产、收入核算：有一些会计项目不能进行抵扣，企业资产减少，负债率上升。想劳务费、部分材料费等不能获得增值税发票的，在会计核算中不能抵扣，增加了企业收入，超出了企业真实收入。

（2）成本核算：之前的企业成本主要包括在进项税额中，新政策的实施把需要支付的增值税项目提高了，企业的劳务和材料成本增加。

（3）现金流、效益核算：现金流一般随着税务的增加而减少。效益直接和成本与收入相关。商业地产企业的纳税必须要使预交税金超过应支付税金，这限制了企业资金的流动性。

4 相关解决措施

4.1 会计核算方面的相關措施

4.1.1 把握全局，掌握政策细节

企业领导也对企业财务有着不可推卸的责任。在新政策实施后，企业领导者，应从企业全局出发，对政策进行整体宏观上的把握，掌握具体的政策细节，对企业现有的财务管理制度进行调整。新政策实施后，企业领导也要对企业的财务人员进行新的业务培训，对具体的工作进行安排。

4.1.2 完善制度

企业要根据新政策改变原有的会计核算方案，为具体的财务工作提供标准，明确财务人员的职责，保证政策的有效落实。新政策改变了原有的财务工作体系，参与财务工作的部门增加，原有的财务体系已不能适应新的政策要求，重建企业财务体系与制度势在必行。

4.1.3 优化工作方法

原有的会计核算工作方法可能无法保证新政策的有效落实。企业应该对财务人员进行新的财务知识与技能培训，提高工作人员的业务水平[4]。在工作过程中，各部门应加大和财务人员的沟通与交流，在共同合作的基础上，提高工作效率，优化会计核算方式。

4.1.4 积极应对政策带来的新变化

企业应认真学习新政策，发现新政策的积极影响，利用政策有力的一面实现企业会计核算工作和其他各方面的创新。营改增是一项全面的税务改革，涉及面很广，企业要看到政策的长远性利益，从大局出发，加大对企业的改变力度。

4.2 纳税方面的筹划对策

4.2.1 强化纳税意识

新政策要求，财务和业务两个部门的工作人员要对票据进行严格的审核和细致的测算[5]。这样财务工作者的税务意识会得到提高，公司的税务制度也会完善，这对公司整体的纳税意识强化有明显效果。

4.2.2 纳税筹划管理

积极的开展纳税筹划管理，有助于降低企业税负压力。例如，加大与原材料企业的合作，完善合作商之间的票务联系，环节企业的生产成本核算问题。还可以优化资金的筹措制度，完善施工方案，减少建筑施工时间，这样有利于企业税务工作的统筹规划，增强企业的竞争力。

4.2.3 规划业务流程

商业地产企业应该从开发源头入手，在项目最开始的阶段就做好财税工作。把项目的流程做到完全的细化，不断去完善，争取把企业的税务压力降到最低。企业还要优化资金的管理方式，让有限的资金发挥更大的作用。

4.2.4 开展业务培训，加强与税务机关的交流

商业地产企业要加强与税务部门的沟通，及时了解相关税务政策的实施办法。同时，要对企业员工进行培训，让他们随时了解政策变化和具体税务问题的处理方式。

4.2.5 加强发票管理

营改增政策实施后，增值税专用发票的作用变得很大，它直接影响着企业的收益。所以，企业应该加强对发票的管理与审核工作，不能因为管理不完善而损害了公司利益。

5 结语

随着我国经济的发展，商业地产企业也发展成了我国的重要的支柱产业，营改增作为我国最大的财务与税收方面的改革，对商业地产企业的影响是巨大的[6]。在营改增政策的影响下，很多商业地产企业培养了优秀人才，提高了纳税意识，对企业的票据管理和税务筹划产生了积极影响。而有些小企业则没有作出相应的改变被淘汰出局。营改增改革是国家从长远出发，制定的一项积极适应经济发展的有利政策，商业地产企业应顺应这一政策，积极寻求企业的改变。虽然这项政策对商业地产企业在税负和财务方面有不利影响，但从长远利益出发，采取积极措施，最终对企业的发展会产生深远的有利影响。

参考文献

[1] 孙建华.营改增对商业地产企业会计核算和纳税的影响[J].会计师，2016（16）.

[2] 沈琪.营改增对商业地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].会计师，2016（22）.

[3] 邱新忠.营改增对商业地产企业会计核算和纳税的影响研究[J].中国乡镇企业会计，2018（1）.

[4] 王建英.营改增对商业地产企业会计核算和纳税的影响[J].中小企业管理与科技，2017（28）.

[5] 薛兰宁.营改增对商业地产企业会计核算和纳税的影响[J].中国国际财经（中文），2017（19）.

[6] 陈玲.基于”营改增”体系下的商业地产企业会计核算和纳税分析[J].中国经贸，2016（20）.