基于业态构成视角的长春市重庆路商圈空间演化研究

吕 静 闫天娇 王爱嘉

(1:吉林建筑大学 建筑与规划学院,长春 130118; 2:天津大学 建筑学院,天津 300072)

业态是根据特定消费者的不同需要,按照一定的战略目标,运用不同经营手段提供差异化的销售和服务,也可以简化为卖给谁、卖什么、怎么卖的具体问题[1].而业态构成就是不同销售和服务的比例,是使城市空间发挥不同职能的量度.2011年,重庆路商圈平时日均客流量达20万,而经调研,2017年平时日均客流量达60万,消费人群以国内外游客和中高档消费群体为主.一直以“金街”冠名的重庆路商业街虽是长春市最古老、最有代表性的商业街,但其商业吸引力却今非昔比.因此,通过对业态及其构成的深入研究，有利于城市空间使用情况的细化和量化,对未来商圈的功能调整和产业布局有重要的指导意义.

1 重庆路的商业业态演化进程

1.1 重庆路历史发展沿革

本文根据现阶段的城市用地分类标准将重庆路的发展分为以下4个阶段.

1.1.1 伪满新京时期(Pseudo Manchu Hsinlking period)——娱乐业繁荣

据《长春志-朝阳区志》记载,1933年,当时的重庆路叫丰乐路,伪满新京时期对于重庆路的定位是商馆街,全长约为1 330m[2].1943年,在今朝阳区路段内有各类商业网点及文化娱乐场所31家.相较其它时期娱乐业态繁荣,主要是剧场、音乐厅在当时极受欢迎,比如丰乐剧场,也就是后来更名的春城剧场和蒙特卡罗大舞厅,卓展时代广场的前址.三中井百货和国都饭店、中央饭店是当时百货和餐饮业态的代表.此外,大仓洋址和新京交通会社分别占据文化和交通功能的重要部分.

1.1.2 计划经济时期(Planned economic period)——零售业兴起,业态分布较均衡

1952年,第五百货商店(长春百货大楼)正式开业,而后围绕着第五百货出现了一些简单的配套设施,如长春饭店(原中央饭店)、新华书店(原大仓洋址)、省博物馆等.1958年,这里各类商业网点21家,当时的业态分布被称为“一样一个”,百货和饭店的业态比例有所上升,这也相当程度地反映出当时的消费水平和购买能力[3].

1.1.3 市场经济时期(Market economic period)——购物服务主导

1991年,长春国贸商场开业,与第五百货遥相呼应,商业羊群效应开始奏效;1997年,卓展购物中心开业,顶级消费场所出现,步入品牌消费阶段;而后,陆续出现和平大世界、万达等大型商业购物中心,巩固了重庆路商业中心的龙头地位[3].2001年,《重庆路商业街改造规划》的实施使其有了较大的改变,“金街”就此诞生,一铺难求.

1.1.4 市场经济新时期(Market economic new period)——业态丰富

2008年,重庆路开始出现交通堵塞现象,重庆路商业中心的范围也逐渐扩大,向周围辐射,总长约1 600m,横跨南关、朝阳两区,东起大经路,西至西安大路.2013年以来,受到互联网、人工智能等的冲击,百货、国贸随之衰败.为挽回颓势,兴建活力城等许多大型商业综合体并改造步行空间,略见成效.

表1 重庆路演化进程(1933-2017)Table 1 Chongqing road evolution process diagram(1933-2017)

总体上看,形态上由线状向面状发展,由一条商业街发展为多条商业街，呈鱼骨状发展进而发展为商圈;业态上,重庆路通过部分置换,目前以高端商业、金融贸易、商务办公和各类专业店、专卖店为主,承担全市高端商业购物、旅游观光、文化娱乐、商务等职能.

1.2 重庆路地位演化进程

1932年，《新京都市计划》规划了单中心规划布局模式,明确了人民大街作为城市中轴线的地位,结合人民广场布置商业中心[4].自建国以来，长春市的单一中心人民广场的地位始终没有变,集中了当时40%的居住人口,重庆路商圈自然成为长春影响力最大的商圈[5].而后经历了1953年、1980年和1996年等版本的总体规划,长春市的城市空间向多中心过渡和演化,从紧密型向放射状蔓延,由同心圆向外扩散出圈层.重庆路也由单一的城市中心职能向复合的城市中心转变,辐射全省乃至更大范围.

图1 研究范围示意图Fig.1 Schematic diagram of the study

2 重庆路商圈业态分析

2.1 研究范围和数据来源

研究范围主要是围绕重庆路商业街,以大经路、建和街、新华路、北安路为四至,总用地面积约0.5km2,见图1.数据来源为抓取的高德地图POI数据和长春市、区域统计年鉴.

重庆路以中高档消费品、奢侈品和金融业聚集区定位.在蚂蜂窝自由行APP中的数据统计，2017年对重庆路的评价有222条,评分为4.1分,提到频次最多的依次是“品牌专卖店”、“繁华”、”小吃多”,购物中心提到最多的则是卓展购物中心和活力城,还有相当的评论提及“逛不明白”和“安全问题”.而相比同类的比较有代表性的是沈阳的中街和哈尔滨的中央大街,其评论数和评分分别为947条、4.2分和4 732条、4.4分,可见，重庆路的特色和商业吸引力亟待提升.

2.2 基于兴趣点(Point of interest,英文缩写为POI)的外部业态分布分析

通过抓取高德地图重庆路的POI并运用地理信息系统(Geographical information system,英文缩写为GIS)分析重庆路商圈的空间分布特征.点密度分析是在空间分析中被广泛采用的工具,用于计算每个输出栅格像元周围的点要素的密度,通过点密度分析工具可以求得重庆路商业中心范围内不同业态的分布情况.

2.2.1 不同半径下POI空间分布特征

首先考虑到长春的气候特征和研究范围,并且由于商业步行街的最适宜长度为500m,所以在分析时将搜索半径分为100m,200m和500m,以进行深入研究,见图2.图2中红色表示核密度较高,蓝色表示核密度较低.

图2 不同搜索半径下重庆路商圈的核密度分析Fig.2 Kernel density analysis of Chongqing road circle with different search radius

由图2可见,在不同半径下的空间聚集程度的不同.在不同搜索半径的对比中,200m搜索半径下的核密度值达到最高,500m搜索半径呈现的聚集特征最明显.而500m搜索半径下,其分布的总体特征是围绕重庆路卓展、万达、亚泰富苑、活力城等几家大型商业综合体形成的,并有较明显的沿街分布的趋势.

2.2.2 不同业态空间分布特征

参考用地分类和经济行业分类,将兴趣点职能分为餐饮职能、商务居住职能、零售商业职能、娱乐康体职能、生活服务职能、科教文化职能、政府办公职能、金融保险职能、社会福利职能9类[6].在搜索半径为500m时,其分布密度是最为明显的,因此列出此半径下前六种业态的核密度分析.餐饮业态是沿重庆路聚集,在商务大厦和购物中心处聚集尤为明显;商务居住包括公寓、酒店等,亚泰鼎盛国际大厦处聚集明显;零售商业职能的分布和总体的POI空间分布最为相似,围绕亚泰富苑、活力城、卓展等购物中心最为密集;娱乐康体职能比较分散且密度较小;生活服务在重庆路临街专卖店聚集,呈沿街分布;科教文化职能聚集度也较低,在吉林大学朝阳校区方向和长春职工医科大学等学校聚集.总体来说,餐饮业、购物服务整体是沿街分布的,并在大型购物中心聚集明显;生活服务设施大体呈沿街分布但在商场聚集较弱;商务、娱乐分布初显几大商场空间分布但较分散,聚集度不高;文化设施围绕学校分布,分布不均.

图3 500m搜索半径下不同业态的核密度分析Fig.3 Kernel density analysis of different formats under 500m search radius

2.2.3 重庆路业态构成分析

而对于具体的业态占比,餐饮业独占鳌头,零售商业、娱乐康体和社会福利职能排在最后.单从商业设施来看,超市占比过半,商场居中,便利店过少.在综合其他生活设施业态来看,美容美发行业占比极大,婚纱摄影冲印、酒店、娱乐、维修相差无几,洗衣店和珠宝类业态排在最后.

图4 重庆路商圈不同业态占比Fig.4 Ratio of different types of business in Chongqing road commercial circle

2.3 对于不同购物中心内部业态分布分析

表2中呈现的业态分布与以前风光的亚泰富苑、百货大楼和国贸中心业态分布一致，即1，2层都是化妆品和鞋类,3～5层是男装和女装,6层及以上是品牌折扣,而在这样的业态分布下均走向衰败.

表2 重庆路不同购物中心内部业态分布Table 2 The commercial forms distribution in the different shopping centers of Chongqing road

作为长春市最高档消费的购物中心卓展,在-1F层增加母婴儿童用品和超市,7层加入餐饮区域,似乎在当时为其增添了不小的商业魅力.而在后入的万达广场业态分布一改从前,进行了加减法,对于相似的业态进行整合,并加入了电影城,成为新兴的综合体业态分布的样板,见图5.

图5 业态分布简化示意图Fig.5 Simplified schematic diagram of commercial forms distribution

如今,新兴的活力城在重庆路逐渐占领市场,它不仅融合了万达的简单的业态分布，并且在其中增加了文化娱乐等设施,是重庆路力挽狂澜的功臣之一.总体分析可知,购物中心层数不宜过高,应该整合相似业态,精简过于精细的分类,并在此基础上增添创意娱乐、文化共享的意识,提升商业魅力指数,留得更多消费者驻足.

3 重庆路商圈空间演化新型模式探索

3.1 职能上——层次化

商业发展经历了几个时期,首先由百货商场主导到商店的线性发展形成商业街,而后发展成整合不同业态的商业综合体,无论是商圈面积还是建筑形态都趋于巨构化.在巨构化的同时也存在向心性,所以在职能定位上应该分好层级、规模,内聚商业的资源和竞争力,便于细化和管理.

3.2 空间上——简约化

对于业态的分布将面临简约化的变革,使消费者更加便利可以做到一站式服务.从上述分析中可以看出,商业综合体的层数不宜过高,在每一层适当丰富其辅助职能.同时，在整体上“合并同类项”和适当的减法有助于商业魅力的增加.

3.3 业态上——特色化

重庆路目前在娱乐和文化服务类业态有欠缺,现在的商业综合体业态分布忽视了综合体内部的娱乐业和文化类业态的设置.许多综合体为了提高消费者的休闲度也开始增设小型KTV形式,这种形式的出现直接导致了门庭若市和门可罗雀两种极端的结果,所以,增设娱乐设施的形式和位置也是需要仔细考量的问题.同样,对于文化设施的忽视也是重庆路中商业综合体的一个问题,相比之下,红旗街商圈注入的影视文化却让很多消费者驻足.

目前购物中心成为体验并浓缩现代都市生活方式的空间,所以消费者不仅需要一站式服务,还需要在这个过程中得到内心和不同生活方式的满足.在这个空间里,可以融入不同的体验类业态以满足不同年龄的人群,比如针对儿童可以设计身份体验馆，让他们感受不同身份的转换;针对成年人可增设亲子互动中心，以体验不可多得的亲子时光等.

4 结语

经过多年的发展,重庆路商圈在规模上不断扩展,空间布局也由线状向面状发展;在业态构成上由“一样一个”转变成业态丰富、餐饮业主导的复合型商圈.由上述分析可以得出:在总体业态分布上,应充分考虑规划层级的问题,平衡各项业态配置;在内部业态分布上,应将空间、业态整合,达到空间的简约化和功能使用的最大化;在具体的业态配置上,应着重考量文化和娱乐功能,拼贴城市的文化碎片,使其历史性和文化性达到最高.由于本文受到数据获取和处理等方面的影响,研究存在一定的局限性,有待进一步的深入和完善.