房地产财务管理运行机制及优化问题浅谈

田晓蕾

【摘要】随着经济的高速，各地的房地产行业也都得到了高速的发展。行业的发展对于管理的要求也越来越高，财务管理更是企业管理的重点，房地产的财务管理对于房地产企业的发展有着重大的影响。但是不同于产业的大规模发展，财务管理运行还是存在着许多的问题，跟不上整个行业的发展。有鉴于此，本文分析了房地产财务管理中的一些问题，并给出了一些优化对策，希望能够有助于房地产行业的良性发展。

【关键词】房地产 财务管理 运行机制 优化

房地产行业目前来说是我国的支柱行业，关系着国计民生，与人们的生活紧密的联系在一起。随着经济的发展，我国的房地产行业更是得到了爆发式的发展，为经济的发展作出了突出的贡献。但是我国的房地产行业还是有着很多的不足，特别是在财务管理方面 ，更是存在着各式各样的问题，已经对我国房地产行业的发展产生了制约，不利于该行业的发展。

一、房地产行业的形势

房地产经济在我国现有的经济结构中占有着非常大的比重，房地产行业的稳定更是我国经济发展的基本，得到了国家的高度重视，更是对房地产市场进行了优化管理，在土地储备以及保障房建设方面都投入了大量的资源，通过产业的规范与优化，促进房地产市场的稳健发展。经济的发展带动了房地产行业的发展，房地产市场的发展也促进了我国经济的发展。当时房地产经济的结构还不够稳定，对于我国的经济存在着潜在的威胁。因此，国家正在逐步的通过新的政策法规对房地产以及房地产财务管理进行引导影响，希望能够优化房地产经济的结构。有些措施，比如增加土地征收和安置的成本，改变建造开发产品相关的宣传费广告费等，都直接的与房地产财务的管理紧密相关，影响着房地产财务管理运行机制的改革，对财务管理提出了新的要求。

二、房地产财务管理特性

房地产财务管理主要负责企业资金的使用和税收的策划，这是财务管理的两个主要方面。一般房地产开发都有大量的资金运转，产品性质也比较特殊，整个的开发建设周期都要在一年以上，企业也都需要向相关的部门申请才能取得建设资质以及许可证，其销售时间还会受到专门的监管部门的监督管理。房地产企业一般都是经由招标获得的土地，这就需要必须有大量的资金作为保障。以上的这些都是需要房地产财务管理部门进行管理，有效的整合企业的资金，确保企业的资金使用的时候还要保证企业的正常运行。一般情况下，房地产企业的营业税等流转税都是在收取预收款的时候就要缴纳的，因此财务管理部门就需要做好相关的筹划工作，估算金额，认真的核算总体的成本，在合理的范围内减少所需缴纳的税额，增加企业收益。

三、房地产公司财务管理的内容

房地产财务管理部门主要是管理和公司资金使用有关系的活动，一般会涉及到的有以下几部分。

（一）公司的财务管理工作

主要包括公司的各种财务的收支计划、资金使用申请的审核、售楼款的收取以及对一些应收款项的催收清理等。还有一些就是日常的资金使用，比如工作费用报销、税费报销以及银行票据的结算等，都在财务管理的工作范围内。

（二）公司会计的审核

其工作内容有，对公司的年度会计报表、季度会计报表、月份会计报表进行核算；按照会计制度安排会计核算科目，对明细账进行记账、结账以及对账。

（三）对公司进行成本核算和管理

通过对工程的合同、预算、设备以及材料等资料进行审核，对成本的指出进行核算，为成本控制提供依据。

（四）对公司经济进行核算

通过会计核算资料，对公司资料进行统计，在进行活动分析后，判断公司的财务以及生产经营情况，为公司的管理提供资料支持。

四、房地产企业财务管理运行中的问题

（一）财务管理工作不够主动

改革开放以来，我国的经济得到了长足的发展，但是，大多数的行业还处在现代化的初级阶段。房地产行业虽然发展很快，可是其财务管理系统还是运用传统的管理模式，对于工作内容不够主动，基本上都是通过控制的方式进行的，很少在预算或者是调控这方面有所关注，不利于财务管理工作的发展。现代社会的企业管理需要可以通过核算、分析、控制以及预测等方式，结合公司的发展情况，完成公司的财务管理工作，这样才能够更有效的降低公司的财务风险，为企业的发展保驾护航，减少可能会给企业带来的损失。这些都是我国当前的房地产财务管理系统所欠缺的。

（二）财务管理运行系统不够完善

要想企业能够适应市场的竞争，这就需要企业自身的协调，要求企业内部各个部门能够互相合作，互相协调，优化整合整个企业的资源。财务管理部门也是企业的组成部分，并且是相當重要的一个环节，对于企业的良性发展是非常重要的。一个健全的财务管理系统是企业发展过程中必不可少的，可以直接影响到企业的发展。说起来，企业的财务管理工作是非常复杂的，但是我国的房地产财务管理系统却还是不够完善，有着一定的缺陷存在，比如，有些财务部门不能很好的协调各部门的工作，对于预算工作不够重视，不能提供有效的财务信息，这些也都制约着企业的发展。

（三）财务管理运行体制缺乏统一管理

随着企业的扩大、发展，有些公司会出现下属的子公司，对于这些子公司，财务管理部门缺乏统一管理的职能，子公司和总公司的财务管理不能统合，存在着分隔管理的现象，这样容易产生财务管理上的差异，造成财务管理的混乱，影响公司的后续发展。

五、房地产财务管理的问题优化

（一）提高对财务管理的重视

在我国的房地产企业里，大部分的管理人员对于财务管理系统的重视不够，基本上只是关注工程的项目。管理人员的轻视造成力财务管理部门的资源短缺，管理力度也就不够，不能起到应有的作用。长期下来就会影响企业的发展。所以，需要改变管理人员的观念，提高对财务管理的重视程度，为财务管理部门增加资源分配，引进专业的财务管理人员，提高财务管理水平，为企业的发展提供动力。

（二）房地产企业要改变财务管理观念

现代的企业财务管理应该变被动为主动，财务管理需要根据企业发展目标的改变，制定相应的财务管理规划，确定当前的年度以及季度财务计划。对财务管理人员提出新的管理要求，要求管理人员对每个环节，每个时期都要做好相应的规划工作，要做到和各个部门多沟通，做好协调工作，主动的去进行财务管理相关的工作，通过主动的工作去发现管理中存在的问题，并及时的提出改进措施，积极主动的工作状态有利于提高财务管理部门的工作效率，更好的发挥出预算和控制的作用。

（三）完善财务管理系统

强化房地产财务管理系统的机制，建立完善的财务管理系统，可以有效的促进房地产企业的发展。通过对管理系统的完善，建立健全的评估预测系统，发挥每个环节的作用，各环节协调工作，对于上下级，子公司与总公司的财务管理进行统一管理，为企业的发展提供动力。

（四）提升财务管理人员素质

为了提高财务管理部门的管理水平，最直接的就是提高工作人员的综合素质，低水平的管理人員，缺乏高水平的专业技能，会影响到部门效率的发挥，妨碍企业的正常发展。可以通过招聘的方式引进高水准的专业人才，带动本企业人员素质的提高，还可以进行相关的专业能力的培训，尽量的提高他们的管理水平，使之能够完成本职工作。高水平的财务管理系统对于企业的管理带来的帮助是不可估量的。

经过文中分析可以知道，财务管理对与企业特别是房地产行业来说是非常重要的，对于企业的发展有着不可替代的作用。虽然房地产行业在我国的发展速度很快，但是还是存在着诸多的问题，特别是在财务管理方面，还有许多急需解决的问题。这些都要求我们改变传统的财务管理模式，变被动为主动，加强财务管理的观念，提高管理人员的专业水平，重视财务管理系统，建立健全的财务管理系统，才能够促进房地产行业的发展，为社会经济的发展带来强大的动力支持。

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