北京村庄里租赁房实验的

单素敏

2018年8月，北京仍酷热难耐，不少人却被涨幅陡峭的房租浇凉了心，真切感受到了大城市“居不易”。

然而在海淀区温泉镇的一片集体土地上，有一处被称作“中关村小镇”的地方，租客们无论是居住还是创业，都享受着远低于市场价的房租。类似这样在集体土地上建起来的租赁房，北京共有5处。这些新的供给，满足了数以万计的人们的住房需求，一定程度上缓解了这座超大城市的“租房难”症状。

“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策信号日益明确，各大城市为“大力发展住房租赁市场”亦纷纷出台相应举措，增加租赁房源被视为实现政策目标的重要前提和基础。

2017年8月28日，原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《试点方案》），主要目的正在于此。

在13个试点城市中，北京早在2011年起就开始了集体土地建租赁房的尝试，如今已经有了样板项目。国家层面出台的《试点方案》相当程度上基于北京的探索。

北京最早获批的5个试点项目中，目前已投入运营的海淀区西北旺镇唐家岭、温泉镇东埠头村、朝阳区平房乡平房村已面貌一新——曾经被称为“蚁族”聚居地的唐家岭已变身为整洁美观的住宅区，村民以土地作股，从试点公租房项目中获取长期、稳定收益，月收入可达两万元；以往村民私搭乱建，社情复杂，治安、消防、卫生隐患突出的温泉镇东埠头村探索出了中关村创客小镇，在这里，有不论户籍不限收入便可入住租金减半的公租房，令3000多名创客实现了“楼上居住、楼下办公”的梦想；预留集体建设用地多年搁置的平房村，则因为试点在集体建设用地上建租赁房，找到了创新的集体经济发展模式。

利用集体土地建租赁房，对扩充租赁房源、缓解住房供需矛盾的意义显而易见：首先，如果占用国有土地新建租赁房，不可避免会减少商品房的供应，对于住房供应紧张的一二线城市而言难度颇大；其次，如果先征收集体土地再出让，由中标开发商来建，拆迂成本高且周期长。而直接在地价相对便宜的集体土地上建租赁房，省却了征地环节、又能弥补租赁市场回报率低的不足，可以在短时间内增加租赁房源从而形成有效的租赁市场。

此外，利用集体土地建租赁房，还有助于拓展集体土地用途，創新发展集体经济、拓宽农民增收渠道。从农村土地制度改革的角度来观察，这也是一项极为重要的探索。在更宏阔的视野中，集体土地的开发与运营正迎来新的机遇。

北京业已推开的试点，正推动着“产城融合、职住平衡”目标的实现，也为北京市推进住房保障政策提供了支撑——到2021年，北京将供应1000公顷集体土地用于建设租赁房。

值得期待的是，在不太远的将来，曾在集体用地上疯长的“小产权房”，有可能被前景更明晰的租赁房所汰换，从而拥有一条进入市场流转的光明途径，农民及集体亦将藉此获得土地所带来的财产性收益。而在另一端，在这一波住房新供给红利的加持下，大都市住房刚需人群的租房难局或可得到相当程度的破解。