房产税试点改革效应分析及实施建议

王倩钰

【摘要】开征房产税可以促进我国的税收制度结构趋向优化、彰显社会公平。这一方面能够提高直接税的比重，使税制结构得到优化、地方税体系得到完善；另一方面直接面向个人住房课税，对调节收入分配格局也有一定作用。本文通过对比上海、重庆两市试点改革方面的政策，分析两市改革的异同以及取得的成效，发现存在的问题，以及进一步深入改革的需要。从目前反馈的结果来看，改革仍然存在各方面的制约与障碍，并没有达到预期目标。推进房产税改革，需要整体布局，根据发现的问题，提出加快房地产税立法、完善相关保障措施等改善建议。

【关键词】房产税改革 沪渝试点 效应分析 税制完善

一、上海、重庆房产税试点改革效应研究

（一）上海、重庆房产税试点方案对比

上海、重庆于2011年1月28日开始实施对个人住房开征房产税。根据出台的方案，上海、重庆两地房产税试点明显存在不同：第一，在处理存量和新增住房征税上，重庆市对本地居民拥有的存量独栋商品住宅征税，而上海市对存量房不征税。第二，对于税率的分级，重庆市划分三个等级，上海市则是两个等级。第三，在免税面积方面，重庆市是根据家庭面积，而上海市以人均面积作为标准，

两市的房产税试点方案也有相同的方面：第一，房产税试点整体上力度比较温和，税率都不高，都限制征税范围、对象，避免增加普通居民的负担。第二，都推出差别化税率，这样可以保障普通居民的正常购房需求，并对住房投机需求进行打压。第三，房产税作为地方税，两地都将房产税收入用于当地公共服务支出。

（二）上海、重庆两地房产税改革效果

1.房地产市场调控效果评析。一是重庆的试点改革对投机需求的打压遏制、促进住房消费趋向合理有着一定的效果。房产税试点也在一定程度上限制了商品房价格和高档住宅价格，但是仅仅想通过房产税就实现对房价的限制是难以实现的，必须要和货币政策、行政手段相互协调配合、综合调控。二是从房价来看，上海、重庆效果不同。试点以来重庆房价增幅减慢了，对上海房价的抑制没有起到明显的鲜果。

2.增加地方财政收入效果评析。房产税有利于完善税制结构，增加地方政府的财政收入，对政府职能的实现有促进作用。但是从两地试点改革的效果来看，由于征税范围较小，税率不高，房产税没有实际大幅度增加地方财政收入，当前还难以成为地方主体税种。从国家统计局数据可以得出，沪渝两地实行房产税以来，房产税税额有了较大幅度的增长，但占总体地方财政比重仍然很低，尽管有所增长，但影响甚微，没有带来具体实质性的变化。

二、我国房产税改革的主要问题

（一）计税依据不合理

上海重庆两市均以房屋的交易价格而非价值作为房产税的计税依据，这没有突出房产税作为财产税的一个重要属性，即按财产的现有价值征税。但是当前的房产税更类似于商品税，容易产生税负的不公平。同时商品税比财产税更加容转嫁税负，即房地产开发商完全有可能将房产税通过价格的方式转嫁给消费者，这不利于抑制房价回落到一个合理的水平。这一问题主要是由于过去基础工作不足和数据缺乏造成的，房产登记和管理制度不健全，相关部门没有建立有效的信息共享，没有高接受度的房产评估办法，那么政府为了避免过高的征收成本和过激的价值争议，只能以交易价格作为其计税依据。

（二）税基窄，税率低

上海、重庆两市的试点中房产税虽然对发挥了调控房价、增加地方财政收入、调节贫富差距起到部分作用，但是没有能够充分发挥其筹集收入的作用，这主要是由于税制设计的不合理造成的。除计税依据，税基过窄、税率过低也是主要原因。上海房产税试点方案中只针对增量房征税对存量房没有涉及，这虽然确保了实施的简单可行性，却造成了新旧购房者之间的不公平，这与税收制度的基本原则背道而驰。重庆的试点方案仅针对高档住房和别墅征税，范围太小，效果轻微。重庆、上海的房产税税率均在0.5%和0.6%的幅度，这与国际大形势的发展规律相违背。税基窄、税率低使得房产税收入规模小，难以成为地方财政收入的主要支柱，这也导致了房产税改革效果不显著。

（三）整体税收结构不健全，缺乏严密的法律法规

我国是税负较重的国家，那么开征一个税种，不仅应当考虑到如何开征、如何制定合理征税方案，也应当有全局观念和整体意识，对其他税种也要做出相应的调整。在沪、渝两地的试点中，仅仅开通了房产税这一项税收，缺少健全的保障措施，也没有配套的住房信息系统，缺乏科学的评估机制。财产登记、评估技术等一系列问题尚未解决。另一方面，房产税在立法上存在缺失。我国现行的关于房产税的地方法律规范多年未曾修改，与现在快速发展的房地产经济己经严重背离。

三、房产税改革的相关建议

为进一步推进房产税的改革在全国范围内进行，应针对以上的弊端问题，提出一系列具体的改革措施。

（一）完善房产税的计税依据

建立起以市场价值为计税依据的房产税体系，要求建立完整的评估体系和一系列配套制度，以及规范的市场条件和良好的交易环境。因此，要将房产税推广全国，需要做好三方面的准备：一是，完善房产信息登记制度；税收、土地、房产等部门应该相互配合，建设完善的房产信息等级制度。二是，健全房產价值评估机构。在借鉴他国家经验的基础上结合我国国情，制定出合理、统一的执行标准的房地产评估制度。三是，将房产评估工作外包给第三方，培训一批专门的房产价值评估人员来确保评估价值的公允性。

（二）扩大税基，提高税率

为进一步推进房产税在全国范围的实行，应当扩大征税范围，合理调整免税项目，慢慢扩大征税面，税基范围涵盖全部区域，对所有的房地产征收房地产税。过低的税率导致房产税收入规模小，难以成为地方财政收入的主要支柱，这也导致了房产税改革效果不显著。在今后的改革中，应当逐步适当的提高税率，实现税收的纵向公平和政策目标。并且可以实行比例税率，较容易被公众所接受同时也更能体现税收公平，目前大多数国家的房产税也采用比例税的征税标准。

（三）完善整体税收结构，加强房产税立法

一方面，在开征房产税的同时，应当适当调整其他税种的税负，在后期税率的提高的同时可以结合我国国情和相关政策制定一系列的减免税政策，如考虑合理的起征点，对特殊群体的照顾等。另一方面为实现房产税在全国范围开征，必须要解决技术难题，要建立科学客观公正的房产评估机构，要构建居民个人房产信息系统。使各地方征收房产税能够从宏观方面进行调控监管，避免产生一些偷税、漏税现象，造成税收收入的减少。还要当加强和相关部门的配合，房地产税不能单纯依靠税收部门，必须和其他相关部门加以配合，包括工商、金融和公安部门等。另外对于房产税的概念、征税主体和纳税主体的范围、税率的确定、一些减免税条款等具体内容，必须有法律法规作出明确具体规定。

参考文献

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