浅谈财务管理视角下的房地产企业纳税筹划

【摘要】目前，大多数企业努力的寻找利润高、成本低的发展渠道，争取在激烈的市场竞争中获得有利的地位。作为我国重要的支柱性产业与重税产业，房地产企业正努力制定有效的纳税筹划来实现企业经营最优化、经济最大化的战略目标。本文将从纳税筹划方案中重大的几个环节进行对房地产企业财务活动的阐述，例如从筹资活动、投资活动、经营活动等环节，为房地产企业纳税筹划提供有效的建议。

【关键词】财务管理 房地产企业 纳税筹划

房地产行业从改革开放以来，呈现出飞跃的发展趋势，同时也给一些不良企业进行偷税、漏税等违法行为一个滋生的空间。对此，为了整改房地产行业的纳税情况，国家对房地产企业作为税务重点征管对象，通过有效的宏观调控手段来加强对房地产企业的稽查力度。企业在遵循税收法律的前提下，科学地制定纳税筹划方案，能有效的降低企业的成本支出比重，从而将企业的经济价值实现最优化。

一、纳税筹划的简介

在遵循国家相关的税收法律法规基础下，纳税筹划的主要内容是纳税人依据政府部门制定的纳税政策导向，将企业所有纳税环节通过一套科学的筹划方案进行安排与完善，从而实现企业经营的目的与降低成本支出，这是大部分企业普遍使用的一种财务管理活动。

纳税筹划应遵循以下原则：第一，合法性。我国法律规定税收是宏观调控的一种重要的途径，有效的调节社会经济。相对于偷税漏税等违法行为，纳税筹划是在遵循国家的法律法规基础下，纳税人为了降低企业税务负担而制定的一套科学的财务管理方案。第二，前瞻性。作为企业基本的义务，纳税是国家对企业的经济行为进行一个应税事项的评估。企业可以在应税事项未发生前，通过纳税筹划对各项活动进行一个科学的筹划与优化，从而实现企业的经济效益最大化。第三，及时性。纳税筹划的制定安排在企业对未来发生的经济行为进行一个纳税的评估与安排，降低了因社会环境变化所导致偷税漏税的情况的出现的风险。

二、筹资环节的纳税筹划

（一）纳税筹划中的筹资方法

企业实现节税目的具体在由债务融资产生的债券利息、借款利息，通过纳入当期费用中的税前支出，有效减少企业的纳税额。另外，在税后利润中的权益融资的红利、应付股息等税收不能实现节税效果，从而不能达到税收挡板的目的。对此，企业的所得税增加会出现在权益融资、县教育债务融资等。但企业净资产的增加与税负降低没有必要的联系。权益资本的报酬在负债利率高于股盈时，会因债务比例的提高而下降，从而企业的获利空间不断削弱。对此，资本结构对预期税负以及收益的影响是企业制定纳税筹划的一个考虑因素。

（二）纳税筹划中的筹资框架

企业资本组成结构与比重分配共同构成了企业的资本结构，包含了债务资本与权益资本。科学的债务融资方式有利于实现低成本的资本支出、节税以及增加净资产的收益效率。同时，房地产企业必须承担因债务融资方法产生的偿债风险。对此，房地产企业必须通过调节负债比例来合理控制负债与资本收益的关系。

三、投资环节的纳税筹划

（一）纳税筹划中的企业组织形式

企业组织形式主要有两种，第一种是以合伙企业、公司制企业、独资企业等为主的单重的选择层次，第二种则是建立在企业扩建基础下，成立子公司的选择层次。房地产企业主要发展方向是公司制企业、独资企业以及合伙企业这三大组织形式，其中纳税决策所要考虑的因素有以下几项：第一，公司制企业与合伙企业、个人独资企业的纳税范围不同。前者需要同时征收个人所得税与企业所得税，而后者仅需征收个人所得税；第二，合伙企业因不具备法人资格而无法获取国家的税收优惠政策。公司制的组织形式是企业普遍采取的形式，能有效的应对投资规模大、资金投资额高等因素，从而提升企业自身的市场竞争力。另外，企业所成立的子公司与分公司在一定程度下有不同的差异表现：第一，相对分公司而言，子公司具备法人资格；第二，子公司有资格获取地方的税收优惠政策，而分公司与总公司使用无差的税收政策；第三，集團通过建立子公司来有效控制成本的支出。根据原公司与新成立的公司所在的地区、费用支出比例等因素，房地产企业应充分考虑自身情况来选择有利的组织形式以及纳税筹划方案。

（二）纳税筹划中的企业投资形式

依据相关的法律法规规定中，直接投资人享有不同类型的税收优惠政策，例如授权减免、免检所得、免税收入等，但间接投资人的纳税筹划空间仅涉及股息利息所得、印花税等部分内容。对此，投入资产、投资风险以及资产变现能力等因素都是房地产企业需要考虑的地方。

四、经营环节的纳税筹划

（一）纳税筹划中的开发建设阶段

房地产企业本身没有明确的成本对象，因此每个对象的所得税支出额与成本的大小都与成本分摊方式的选择有一定的关联，同时也不一定长期使用统一的分摊形式。对此，房地产企业采取成本分摊形式时，因根据自身的经营情况来抉择。房地产企业所投资的建筑房产一般经由委托施工单位或是签订建造施工合同来进行建造的，很少是自行施工而成的。据税法规定，建筑公司的营业额计算与建筑公司所提供的劳务范围有关，一般仅提供建筑业劳务，则不包含房地产企业购买的设备款项，施工单位则将合同收入进缴纳为营业税中，避免了因购置供暖设施、冷却塔等较高价值的费用转嫁给房地产企业。

（二）纳税筹划中的销售阶段

作为纳税筹划中的主要部分，销售环节是企业最为重视的阶段。预售未完工产品与销售已完工产品是销售中的主要两大阶段，其中在预售阶段中所产生的房款、押金、首付款等预收账款等，企业应根据税法规定及时缴纳销售阶段所产生的税费。在自营与销售两种经营方式中，企业若在预售期获取较高利润则选择自营形式，降低土地增值税的费用。根据税法规定，土地增值税的减免情况应符合以下条件：纳税人将自行建造的住宅出售他人，并且增值税的费用低于项目扣除金额的20%，若超过20%，税率的计算则由增值额的比重来计算。对此，房地产企业需要综合平衡税负与收益的关系，合理制定销售价格。

（三）纳税筹划中的保有阶段

房地产企业的投资领域从房产销售慢慢扩展到写字楼、卖场、餐饮会所等，同时企业所采取的税率是在房产原值减到10%～30%之后的税基下的余额，约为1.2%。出租房产中的税率是12%，税基为税收收入。针对投资联营的房产，企业应考虑投资的空间来制定有效的投资方案。

五、利润分配环节

（一）纳税筹划中的利润总额

利润总额扣除所得税后的利润即为企业的净利润，通过应纳税的支出抵减企业的所得税。同时根据税法规定，在纳税年度后出现的亏损，应由不超过5年的转结期间进行弥补。

（二）纳税筹划的股东分配

在个人投资房地产企业中，所得税的费用应按照企业获得的资本利得以及现金股利的20%税率进行计算，个人所得税则按照10%税率进行计算。同时据财政部规定，资本利得税不向个人征收。对此，企业可以通过发放股票形式替代资本，从而减轻税负的目的。

六、结束语

作为房地产企业提升自身的竞争力、实现经济效益最优化的主要渠道，纳税筹划成为企业财务管理活动的主要形式之一。纳税筹划工作中主要包含了筹资环节、投资环节、经营环节以及利润分配环节等，房地产企业应考虑不同环节之间的因素来制定高效优质的纳税筹划方案。合理科学的纳税筹划方案不仅有利于企业提升纳税意识来依法履行纳税义务，同时也能提升企业经营实力与财务管理的能力。

参考文献

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[2]季桂芳.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨[J].中国集体经济，2017，1（14）：77-79.

作者简介：高翔（1977-），男，汉族，天津，本科，中级会计师，研究方向：纳税筹划。