拨开楼市调控背后的迷雾

李明敬

用一句话来形容中国楼市，应该不为过：“中国楼市，举世瞩目。”从来没有人为房子如此发愁、如此忧虑、如此不堪重负，如果有的话，那就是中国人。十几年来，随着房子的商品化，房子慢慢从居住价值变成了一种投资产品，“炒房”成为发财致富的一条捷径。

在“炒房”的繁荣表象下，近几年，房地产市场还是不可避免的要出现一些风险和问题。不论是从国内的经济情况来看，还是追溯历史回想到美国2008年的金融危机、日本的房地产泡沫破灭，再到2016年底最高层领导已经明确提出“房住不炒”的定位。以及近几年来一连串的调控举措，这些努力是否会把楼市从“悬崖”边拉回来呢？

房企大量债务即将到期

2018年已经过半，对于投资人来说，这个半年并不好过。股市从2200点一直期盼至少上到3400，但是事与愿违低位徘徊持续了很长时间，甚至在5、6月间出现了急速下跌，韭菜们又矮了一截，心都在流血了。买了P2IP的各位“勇士”，也一不小心遭遇暴击，网贷平台接连暴雷，这些机构的名字一个网页都写不完，甚至不少金融圈的人士都被套其中，加入各种维权群。有句戏言这么说的，“都说要分散投资，好嘛，各个P2P平台都投一点，结果哪个维权群都有自己的身影。”欲哭无泪。

甚至，机构投资音也纷纷踩雷。随着去杠杆的推进，5月份，债券违约集中爆发。虽然去杠杆是诱因，但本质还是公司自身质量不过关。Wind数据显示，截至5月21日，2018年共有20只债券发生违约，合计违约规模超过150亿元。

由于信用违约事件的频发，也考验着机构投资者特别是债基的投资能力。不少基金未能幸免这次债券违约潮。过去5个月，超过12家机构因为债券违约遭受净值损失。如华商明星债基双债丰利A，5月15日净值暴跌8.91%，C份额暴跌8.8%。从债券持仓情况来看，华商双债丰利A持有"15华信债”24.18%。5月15日，“15华信债”的中证估值从63元下调至43元，下调幅度为32%，直接造成基金净值的大幅下跌。在这些违约企业中，不乏央企、国企。媒体和业内直呼：违约潮来了。

再看房地产企业的情况，5月28日，上交所发布的信息显示，碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债再度中止。这已经是这笔200亿的公司债第二次进入“中止”状态。Wind数据显示，2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。其中负债率前十的房企分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、中南建设和华侨城A，其中中南建设负债金额1727.59亿元，负债率高达90.78%，高居榜首。高额负债背后，房企的现金流也普遍吃紧。Wind数据显示，A股128家上市房企中，一季-度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半，万科A为803.64亿元、华夏幸福为-197.15-亿元、绿地控股为129.47亿元。

此外，房地产企业还有大量的债务即将到期。数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务，2018年全年的到期量将达1949亿元，其中主要集中在三四季度，分别高达932亿元、698亿元，2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。房地产企业的压力，必将传到到房价上。

美国次贷危机与日本房地产泡沫

十年前，美国突然爆发次贷危机，它席卷了全球，中国也为此付出了惨痛的代价，尤其是在对外贸易方面。那么，何为次贷危机？百度百科给出的解释是美国次贷危机，也称次级房貸危机，也可翻译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它导致了全球主要金融市场出现流动性不足的危机。

那个著名的美国老太太的故事，想必都听过。中国老太太老了才享受，美国老太太提前透支消费年轻就开始享受。在美国次贷的对象通常是收入不稳定或者根本没有收入的人，但是仍会给他们提供次级抵押贷款。当然这种贷款的杠杆率会高于一般抵押贷款。如果还不上房子，那么银行会把房子进行抵押还款。但是不幸的是，随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。而住房市场的持续降温也使得购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。当大批次贷借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，银行得到的资金不能弥补当时的贷款+利息，甚至无法弥补贷款额本身，大面积的亏损，引发了次贷危机。

当然这是较为极端的例子，但是如果大量“房奴”一旦突然出现失业等意外情况，无法偿还贷款，银行把房子收回进行拍卖是正常的流程。在这个过程中就是有风险的。当然，我们不愿意看到。

再看，日本的房地产泡沫以及失落的二十年。

有人曾这样描述，崩盘来得悄无声息。前一夜，日本人狂热买房，有如鸡血冲脑，饮鸩止渴。1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。其实在楼市崩盘之前，日本政府也曾进行调控。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提升房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。但仍无法阻止房价的上涨，反而低价高升。当然，中国和美国、日本的情况是有很多不同点的。但是在做投资的时候，风险这根弦还是要随时绷着点。

房住不炒的理论依据

此外，从一些数据情况来看，现在的高房价确实给民众的消费带来不小压力。从消费指标看，社会零售品销售总额从去年12月以来出现连续下降，同比增速创新低。

当每月的工资基本要用来偿还房贷的时候，居民消费动力自然不足，而从去年以来鼓吹的消费升级，现在似乎已不再提，而“拼多多”这类的消费降级受到众多追捧。体现出的是居民真的没钱，这也是调整个税起征点的缘故，如果消费动力十足，还用得着降低个税起征点吗？高房价压制的是中低收入人群的消费力。

其实，“房住不炒”早已被高层定调。2016年底，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。从理论上说，房地产同时具有资本品与消费品的双重属性，而且消费品属性应当远远大于资本品的属性。但是，过去很长一段时间内无论是自然人还是法人，都片面地将住房视为投机炒作与赚钱谋利的工具。

有业内专家曾指出，房地产商捂盘惜售，借机拉抬出售价格；企业包括一些国有企业不务正业，大量涉足房地产，在推升房价中大发横财；不少个人或投机者借助信贷杠杆结队“扫楼”，囤积居奇并频繁高抛低吸。结果，整个社会金融资本有相当一部分集结到房地产领域。这不仅导致一二线城市房价轮番暴涨，也使三四线城市陷入库存积压的窘境，还大幅抬高了居民的生活成本，日益增大的财富泡沫加剧了金融风险。

从去年的限购、限售到今年的楼市调控持续加码，上半年次数逼近200次。只让住宅拥有居住属性而失去流通属性，这就是中央政治局反复提出的抑制房地产泡沫的措施，这个泡沫就是租金回报率太低。众所周知，中国住宅租金回报率全球倒数第一，如何抑制这个泡沫，又不能允许住宅房价大跌，只能锁住住宅的流动性，不让卖出只能居住，这样就不会出现大量抛售带来的崩盘可能。

尽管如此，最终能否把疯狂的楼市控制住，还有待观察。