供求关系理论视角下的房价持续上涨的成因及其对策浅析

王福菡

摘 要：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。然而，我国的房价持续上涨，不能满足人们对美好生活需要的追求。本文将从供求关系的视角出发，探讨分析我国房价持续上涨的成因，并分别从需求和供给两个方面提出合理的对策。

关键词：供求关系；房价； 成因； 对策

最近几年来，我国的房价持续上涨，使得老百姓买不起房。习近平总书记在党的十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”[1]。为此，本文从供求关系理论的角度出发，浅析这一现象的成因及其对策。

一、商品住房的需求与供给理论

住房需求是指在一定时期内和一定价格条件下，人们愿意并有能力购买住房的数量，也称需求量。需求可以显示价格与需求之间的关系，这是一个以横轴为需求、纵轴为价格的需求曲线图。如下图1所示，价格P表示纵轴，需求Q表示横轴，曲线D表示需求和价格之间的关系。从曲线图可看出，随着需求的不断增加，价格反而在逐渐下降。从而可得出結论：需求与价格成反比，当需求增加时，价格与之降低；反之，亦然。

住房供给是指在一定时期内和一定价格条件下房地产企业所愿意并能够为社会提供的商品住房数量。供给与价格的关系也可以用曲线图来表示，以显示在一定价格时，供给者所愿意提供的商品数量。随着供给的不断增加，价格也在持续上升。从而可得出结论：供给与价格成正比，当供给增加时，价格与之上升；反之，亦然。

从上述分析可知，一个商品的最终价格是由需求和供给共同决定的，不能由需求单独作用，也不能由供给单独作用，必须二者相互结合，即出现一个交叉点。当供不应求时，价格上涨；反之，亦然。商品住房的价格也是由需求和供给共同影响的结果。

二、商品住房房价现状趋势

一线城市以北京为例，2012年至2016年，住宅商品房平均销售价格分别为16553.48元/平方米、17854.00元/平方米、18499.00元/平方米、22300.00元/平方米、28489.00元/平方米。从数据中可看出，北京住宅商品房平均销售价格一年比一年高。

二线城市以重庆为例，2012年至2016年，住宅商品房平均销售价格分为4804.80元/平方米、5239.00元/平方米、5094.00元/平方米、5012.00元/平方米、5162.00元/平方米。从数据中可看出，重庆住宅商品房平均销售价格在上下波动。

三线城市以兰州为例，2012年至2016年，住宅商品房平均销售价格分为5420.67元/平方米、5520.00元/平方米、5860.00元/平方米、6089.00元/平方米、6162.00元/平方米。从数据中可看出，兰州住宅商品房平均销售价格也在持续上升。（以上数据来源于《中华人民共和国国家统计局》）

三、房价持续上涨的原因分析

（一）住房需求拉动因素

第一，人口增长，城市化加快拉动需求。在人口的机械增长过程中，城市人口必然会增加，对房地产的需求也会增加。此外，我们国家的家庭规模也变得越来越小型化。这种社会变化导致了传统的中国大家庭结构受到影响，增加了对住房的需求。家庭结构越小，人均消费面积就越大，再加上随着人口总量的增加，人们对住房的需求也会增加。

第二，城市拆迁造成的被动需求。随着城市化进程的加快和城市转型的加速，我国城市房屋拆迁已进入快速发展阶段。特别是在经济较发达的地区，房屋拆迁规模迅速扩大，发展速度惊人。由于城市基础设施建设、旧城改造和危险的房屋拆迁，导致了对商品住房的需求不断扩大。此外，还有一些地方政府为了在城市拆迁进程中取得一些成就，这就促进了住宅被动需求的扩张。

第三，投机性需求的不断刺激。人们越来越热衷于投资房产，原因在于增殖。因此，人们的期望已经演变成持续的、过度的需求，超出了商品的正常消费水平。越来越多的购房不是基于住房需求，而是为了获得房地产价格上涨的收入需求。所以导致房地产价格持续上升，也就是所谓的“炒房”。

（二）住房供给无力因素

第一，土地供应不足。在中国，有一半的富豪都与房地产有关。住房实际上不应该是一个暴利行业，因为它不是高科技产品。从供求关系看，需求在增加，供给的成本也在增加，价格也会上涨。土地价格的上涨直接导致商品房价格的上涨。

第二，房地产开发成本上升。近年来，钢材、水泥等建筑材料价格大幅上涨，建筑成本势必导致住房成本上升，从而对商品房价格造成影响。同时，新住宅小区设计标准的提高必然会增加商品房的建设成本，配套设施的改善和不断现代化和智能化也是房价上涨的一个重要因素。

第三，住房供给结构不合理。我国的房地产投资结构不合理，特别是小型和中型住房。中低价位的普通商品住房供应量下降，而高档的商品住房供给却在增加，它为炒房提供了契机，促进了商品住房平均价格上涨。

四、抑制房价持续上涨的合理对策

（一）从需求方面看

第一，引导合理住房需求。

在消费观念上，学校需要培养年轻人树立正确的消费观念，提倡“先租房，后买房”和“从小房间到大房间”的价值观；政府可以利用媒体和网络平台，促进和倡导对公众合理购房的消费观念。以功能齐全的小型公寓为主，抵制对住房空间的盲目追求。在有效需求方面，有必要提高居民的收入水平，将潜在需求转化为有效需求，增加有效的住房供给，使人们能够自信地购买，生活舒适。

第二，坚决抑制投资购房需求。

对于开发商来说，可以降低投资收益利率，通过提高贷款利率，迫使开发商减少投机行为，而且还可以通过行政手段进行严厉打击。对于投资者来说，实施家庭实名购房制和实施累进首付比例制度，以改善住房投资。购买超过两套住房的购买者将增加首付比例和贷款利率，提高交易税费。

（二）从供给方面看

第一，进行有效供给。

在供给的过程中，必须提供有效的市场供给，合理调整房地产结构，为构建和谐的房地产市场打下坚实的基础。同时，对保障性住房和廉租房的供给和需求也不容忽视。保障性住房和廉租住房的有效供给，可以为基层群众提供住房保障，有助于构建社会主义和谐社会。

第二，调整住房供给结构。

在住房供给结构上，政府应根据地区、家庭的实际情况，对普通住房、高档住房的占比，以及户型面积的划分来考虑住房供给量，其中需要重点发展中小套型的商品住房，加大投入低价位的小户型，限制别墅和密度低的大套房住房，满足人们对不同面积住房的需求。只有将住房供给进行结构化、规范化和合理化，才能更好地满足广大民众的住房需求，也保证房地产市场的稳定发展。

参考文献：

[1]习近平.决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利[M].北京：人民出版社2017年版.