浅析中国“房产税”改革

司瑞祺

摘要：随着全面深化税制改革脚步的不断向前，1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》再次被推到风口浪尖之上，两会之际，呼吁修改甚至颁布新的税制条例的声音不断加大。众说纷纭中1986年颁布的房产税暂行条例包含了什么，又与当下甚嚣尘上的“房地产税”有何区别，笔者将在接下来的部分详细进行阐述。而与此同时中国“房产税”的税制改革又会将以谁为蓝本，今后又将何去何从？笔者将借由中美两国的税制区别加以分析，力求将正在施行的房产税和即将改革的房地产税立体的展示给各位读者。

关键词：房产税房地产税中美税制

随着中共十九大的召开，中国的税制改革走到了重要的十字路口。改革进入到了深水区，改革的难度不断加大。尤其是对“房产税”的立法呼声的不断加大，其过程和结果都将势必对中国的社会造成深远的影响。我们不妨从1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》说起，逐步分析中国的房产税改革。

1房产税

1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）弥补了我国在财产税上的不足，暂行条例中明确规定了房产税的征收办法和征收的范围。“第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”“第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。由此可见按照条例的规定，房产税的计税依据是房屋自身且依照房产原值进行计算。在我们比较房产税和房地产税时应该首先了解，房产税的内涵。房产税在执行的过程中可以看成是一种间接式，它的税负可以进行转嫁，间接税的征收相对与直接税对于负税人而言，压力更小，更容易接受，因此在执行《暂行条例》以来，受到的阻力并不算大。虽然房产税的征收已然执行多年，但是并不能代表房产税的征收就具有合理性。显然，在中国的政治制度体制下，土地分成公有制和农村集体所有制。在公有制土地上建成的居住用房最多只能有70年使用期限，这种购买使用权的方式使得房产税这种征收方式在征税的环节上出现了极大的重复。如果一个家庭购买了一座房屋花费了100万元，那么这100万元的所包含的价值内涵应该有房屋建造的物料人力成本，房地产开发企业的利润和各项费用，同时还有占比成分最高的土地取得成本和相应的税。这种税应该是包含两个环节一是土地取得时缴纳的耕地占用税，契税，印花税，增值税等和相当数额的土地出让金，还有就是房屋建成以后在出售时缴纳的各项税费。这些税目大多是间接税，间接税的后果就是大部分的税收负担都将是消费者来承担。所以这100万中一定是包含了房屋所在土地的70年使用的税费，也就是70年的“租金”。房产税的重复不仅仅是房屋在持有阶段发生的，同时在交易的过程中对房屋进行征税，显然这样的征税制度在一定程度上就与增值税相重复。这样就导致不仅要在房屋的使用过程中重复缴纳“租金”，在交易的过程中还要重复缴纳“手续费”。

虽然现行的房产税在缴纳过程中存在一定的优惠或者限制，但是对房产税的征收公平性仍然存在质疑，按照房产的原值扣除一定比例后进行计算缴纳，在这个通货膨胀加快，房价飞涨的时期是不是能真正体现出税收在调节收入分配，满足公共需求的作用上，尚且存疑。例如在上海这样包容万象的城市中一个原著上海人拥有一处房产20年，当年的原值就是只有10万元，同样区位的房产刚刚入手5年，购买时花费了100万元，那么在房屋持有阶段这样的两个完全相同的房产应该缴纳多少数额的房产税才是公平合理呢，才能起到税收调节的作用。亦或是在经济飞快发展的时期，房产税对租金征税的金额上，能否追得上社会前进的脚步，仍不确定。自1986就存在的房产税已经走到了税制改革的十字路口。

同时从征收的范围来看“第一条，房产税在城市县城，建制镇和工矿区征收”，这里建制镇应该指的是经省，自治区，直辖市人民政府批准设立的镇。那么如若这样，由自然气候和商贸自发形成的城镇是不是也应该纳入到房产税的征收范围之内呢？这样的疑问伴随了税收三十多个春秋仍然没有被消除。

从以上可以看出在征收房产税30多年的时间里，这项税目的在征收中仍然存在诸多问题，可是当它作为一定阶段的产物，不再是适用于当前的经济财产形式时，改革似乎已箭在弦上。

2房地产税

在近些年大众媒体口中极力宣扬的“房地产税”又是什么呢，一字之差，两种税目将存在云泥之别。顾名思义“房地产税”，将对房屋和土地都进行征税。仅仅从这方面来看房地产税和房产稅似乎并没有太大的差别。众所周知房产之所以存在巨量的价值离不开其所在的区位，区位即代表了土地的价值。就房屋自身而言相对于整个房产的价值微不足道，房地合一才是其真正价值的所在，由此可见，这并不是房地产税和房产税的最大差别，并不能完全以此来诟病房地产税的征收。而造成两者云泥之别的原因在以下两点。

首先最大的冲击在于，两个名词一字之差就将其由之前的间接税转化为直接税。直接税的含义在于负税人与纳税人由同一个人承担。形象的比喻直接税就是国家借由税收的理由直接将手伸进纳税人的口袋从纳税人的口袋里直接拿钱。这样的冲击显然是巨大的。与同为直接税的个人所得税相比，每一次直接税税率和免税额的调整都是谨慎和小心的，如果贸然将房产税改为房地产税，可能对负税人的冲击较大，不仅可能使税收不能完全起到调节的作用，还可能影响社会的稳定性。对于这样的现象有学者形象地说成，一只羊要在这样的过程中被薅两次羊毛。

其二在于税制改革的目标是通过房产的评估值进行征税。这就涉及评估值的准确性，合理性和实用性的问题。资产评估界对此现行的讨论偏向于对房产进行批量评估。批量评估是借助于GIS地理信息技术，CAMA计算机辅助系统和AVM自动评估系统实现的整体区域性评估，这样的评估速度快，一次评估的体量大，但是存在一个显著的问题就是不能区分个体之间的区别，不能对应每一个房产持有者的自身特点。即使是批量评估能撑此大任，评估的标准也有待于商榷。区位不同，市场的发展程度不同，心里的承受能力就有所差异。房产值的溢价就不能一概而论，这也使得评估受到了限制。

那么房地产税真的能降低房价么，自笔者看来显然是不现实，而且不仅不能降低房价，且一定程度上促进房价的上涨。抑制房价原有的本意显然是对于那些将房产作为投资品甚至是投机品的投资者而言的，可是对于只拥有一套房子的人来说这样的压力却是巨大的。但恰恰是这种巨大的影响对于投资者来说又是微不足道的，因为不论是卖房还是租赁他们都可以将税收人为地转嫁给买房的人或者承租人。房地产税影响的关键在于它会不断的推动的租房价格的上升，而这种价格不仅仅体现在买卖市场上，还可能体现在租赁市场上。这样的政策很可能将会是又一个“租售同权”的缩影。房屋产权持有者显然不会将房地产税的压力自己承担。这样房地产税就会既提高房屋的销售价格又会提高该房屋的租赁价格，无疑会打击市场的活力。虽然从数据上房屋的租售比可能在一个合理的区间波动，但实际上这样波动的代价可能是房价的高位运行。

那么从纳税的具体环节上我们将通过中美两国对于房地产税的征收，来分析即将到来的房地产税，能否通过把这些国家作为为蓝本缓解我国现行条件下房产税的尴尬局面。

3中美两国房地产税的比较

中美双方最大的不同在于对土地的态度上，中国和美国有着截然不同的思路。美国一旦购买土地就是个人拥有土地的所有权，而中国仅仅是拥有了最多70年的使用权，这样最大的不同也就产生了房地产税存在合理性的讨论。

（1）美国的房地产税是如何征收的。美国的房地产税并不是一个联邦政府直接征收的税目，在《美国税法典中》并没有明确说明房地产税的征收规则，所以这样的税由各个州政府甚至是州以下的各个郡自行决定的，具体来说，房地产税并不是由有中国的中央政府决定税率，而是由市政府甚至是市级以下的区政府决定。例如石家庄市的新华区和桥西区就有可能使用不同的税率，因为两个区可能存在不同的情况，并且每年的税率确定也不是一成不变的。它是根据本地区的公共服务支出的总额与本地区所有房屋估值的总额相比来计算的，这样的确定方法更像是中国确认整体财政收入的方法，“以收定支”即税率=公共服务支出/本地区房屋价值评估总额。由此看来这样的变动税率与固定税率比起来显得实用性更高，也更加公平。经济发展较快时，房屋价值大，公共支出增加所缴纳的房地产税是增加；当经济滞后，经济发展较慢，公共支出减少时，房地产税缴纳的就少，这样既不会造成缴纳税款的浪费，负税人也不会因为不合实际的税款产生抱怨，这样才能起到税收的调控作用。作为鲜明对比的是中国现行的“房产税”在征税标准上是不是更应该紧跟社会的步伐呢。我国税制的“收支两条线”显然有着与此截然不同的观点。如果即将推出的房地产税仍然按照现行的制度进行征收，在中国经济如果每年仍然可以按照8%左右的真是数据增长的话，交税的压力或许会会因收入增加对冲而降低，可是现行经济条件甚至不可能以7%的真实增长率发展经济，如果经济发展停滞，甚至是下降，那么负税人和纳税人只能饱尝现行经济条件下高房价的恶果。房地产税不仅没有起到调节的作用，反而加重了纳税人的负担。

（2）与此同时美国土地私有带来的问题在于政府不能对土地重复循环地利用来增加财政收入，房地产税就成为各个州政府的财政收入的来源。虽然我国推行房地产税的本意也在于此。因为营改增以来我国税收存在巨大的缺口，而这样的缺口大多由地方政府来承担，所以增加地方政府的收入迫在眉睫。但是这样增加地方税收的方式有失妥当。根据以往房地产政策的落实情况来看，中央和地方政府存在较大的分歧，以房地产价格来说，地方实际执行情况往往与政策的初衷背道而驰，这就可能造成房地产税成为地方政府出售土地的附属品，以高价格的土地出让，带动高价值房地产税，进行恶性循环。并且中国土地一次性最高使用年限就是70年。对于价值量更大的商业娱乐用地只有40年的期限。由此看来中国政府可以持续循环地使用土地来增加财政收入。在现行房产税征收条件下，中国统计局显示2016年地方财政收入共计87239.35亿元，而与土地主要相关的房产税，土地增值税，土地使用税，耕地占用税，契税为15017.73，占比17.21%.其中这样的比例还不包含在营业税中与房屋土地相关的部分。由此看来，土地一定是地方财政的支柱，那么在这种情况下如果将其转化为房地产税，税务负担是显而易见的，而且这样的负担作用将是持续性的。

（3）从美国各郡的税收情况看，我们可以看到全美的房地产税率虽然高于沪渝两试点的税率，可是当我们将税务负担转换为实际的收入的承受能力时，就会发现，中国的房地产税的冲击。

从最新的全美房地产税的是税率表中可以看出，美国的大多数州其税率低于1%，本文选取新澤西州加以分析，意在说明美国房地产税的征收情况。新泽西州位于美国的东海岸，毗邻美国首都华盛顿特区，面临大西洋，是美国房地产税税率最高的州。其地理位置更像是中国的上海市，其借鉴对比的意义更大。

美国房地产税按前文所述，是一个浮动变化的过程。经济发达的地区，税负大，经济滞后的地区税收压力小，这样才能起到税收调节的作用由以下示例图可见，美国东海岸的各州经济发展较快，其税负自然是较大的新泽西洲房地产税中位数6579美元，房地产税占全州房地产平均公允市场价值额的1.89%。全州收入中位数为88343美元。税务占比7.45%。以中国房地产税上海试点为例，税率0.6%。2017年上海市房产均价47865元，人均年收入76536元，人均占有面积35.5平方米。所以税务占比13.25%明显高于美国房地产税最高的西泽西州。

同时在比较的过程中不仅仅看到房产税在价格数量上的差距，还应该看到货币在购买力上的差距。在这里我们可以采用世界银行的购买力平价（Purchasing Power Parity）指数来进行分析。

定义购买力平价指数：

购买力平价换算系数（GDP）对市场汇率的比率，即购买力平价换算系数是指一国货币在国内市场上购买同等数量商品和服务所需的货币单位数量相较于美元在美国的购买所需货币数量。购买力平价换算因子与市场汇率的比值，是按市场汇率除以购买力平价换算系数得到的结果。这一比率也被称为国家价格水平，这使得可以比较各国国内生产总值（GDP）的成本。它告诉我们，与美国相比，在美国购买价值一美元的商品需要多少美元。

根据世界银行的数据显示（the world bank data）一美元的东西在中国只需要0.7美元就能买到，也就是美元的购买力是人民币的1.43倍。如果考虑到这样的情形，那么美国的税收负担显然就减轻了。

4.美国房地产税税收灵活。美国房地产税的抵扣项目情况众多，在美国税收法典中对于房屋建筑的相关租赁和维修情况甚至可以抵扣个人所得税。而中国的先行试点来看大多数对户籍和工作时间或者工作性质有一定要求，普惠性较差。

4税制改革方向

如果想要推动开征房地产税，我们应该有哪些积极的动作呢。

首先应该减少重复征税的可能性。在土地取得的环节对于耕地的占用税，土地取得的增值税，契税，营业税附加等税目和土地出让金进行缩减。避免重复征税的可能。在流转环节的增值税给予相应的优惠政策。

而从美国征税的方式来看，中国的房产税也可以以一种“以支定收”的方式进行开展，在经济发展快，收入高的城市，房地产税可以较高一些，增加社会公共服务支出，在偏远的经济落后的地区，房地产税也应该与居民的承受能力相适应，增加政府的财政支持。房地产税在两个国家有着两种不同的命运归根结地在于政治制度的不同。美国州郡自主决定征收多少的税并且能很好地的服务于社区也在于其郡州政府是由选民自发选举产生，更了解实际情况，代表实际的夙愿。而对于中国来说人口众多，显然是一种众口难调的情况。但是这种情况仍不能掩盖房地产税这种直接税对于广大房产持有者带来的冲击。

在税务的征缴方式上中美两国也存在着巨大的差异，这样的差异体现在美国经过多年的探索和培养，其公民已经基本养成自觉纳税的习惯，并且税务机关也有相对完善的体制机制去应对偷税漏税的现象。反观我国，在征税的方式上，间接税通过转嫁在商品的价格上进行征税，这样消费者是通过的无意识的行为缴纳税款。直接税，例如个人所得税通过代扣代缴的方式进行缴纳，这样的直接税也并不是负税人通过一定的行为自行缴纳。所以综上所言，中国的公民还没有切实实施过自行的直接缴纳与个人相关的税款的先例。而房地产税作为直接税，财产税，一种需要每个年度都进行自主缴纳税种，怎样使得每个中国公民都切实履行缴纳的义务，恐怕也还是需要讨论的问题。这样的问题不仅仅出现在负税人应该履行义务的行为上，同行还存在于税务机关在为负税人或者是纳税人缴纳税款的服务上和相应的基础设施上。如果真的能将税制的各个方面改善妥当，那么當房地产税立法到来的那一天，所有人才不会措手不及。

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