我国房地产社会风险识别、评价及调控政策优化建议

曹学艳，刘彬彬，肖延高，尹立雅心



我国房地产社会风险识别、评价及调控政策优化建议

曹学艳，刘彬彬，肖延高，尹立雅心

（电子科技大学，四川 成都 611731）

房地产行业肩负着国民经济发展以及住房等民生问题的双重责任和要务，其中房地产领域的社会风险，政府应该进行有效识别和管控。本文从房地产产业链的不同阶段出发，分析住宅房地产社会风险的表现，识别并结构化社会风险点、分析其影响因素。并从产业链中主要的获取土地、施工建设及销售交付三个阶段入手，构建房地产社会风险分析评价的关键指标体系，结合统计数据进行实证分析，发现近十年来我国房地产社会风险呈现持续波动并发热的趋势。最后，从政府公共治理的角度提出防范房地产社会风险的调控建议。

房地产；产业链；社会风险

一、 引言

2003年，国务院正式确立了房地产的市场化发展基本方向，提出加强宏观调控，实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，促进经济社会可持续发展。十四年来，中央和地方政府的调控政策如影随形，但是，效果差强人意，甚至被认为“基本失败”[1]，主要表现为未能遏制商品房销售面积和单价总体上涨趋势下的剧烈震荡和失衡，以及由此引发的一系列社会风险。究其原因，各级政府未能从公共管理视角，对房地产领域的社会风险进行科学识别与评价，并有针对性地制定和实施有效的调控政策。因此，有必要打开房地产产业链“黑箱”，系统剖析房地产产业链不同节点的社会风险点及其影响因素，给出房地产社会风险的主要评价指标；在此基础上，结合历史数据和调控政策，对不同阶段的房地产社会风险进行实证分析和整体评价，进而提出相应的房地产调控政策优化建议。

二、 文献综述与研究框架的提出

风险具有不确定性，我们要从总体上思考和把握风险，并且要掌握风险应该运用哪些相应的方法来解决，并将风险控制在最小程度[2]。社会风险是指：对社会产生损害的不确定性[3]。可以运用前瞻性方法来评估房地产市场风险，应用现代时间序列建模方法，来量化这种风险。房地产和股票、债券一样，是可以预测的[4]。房地产行业风险的主要构成三要素包括：房地产行业风险因素、房地产行业内的风险事件、造成房地产行业风险损失。房地产行业风险的特征是风险是随机的、客观存在的、相对的、可测的、与收益紧密是相关联[5]。遵循“识别风险来源→分析传导效应→预警风险程度→防范危机发生”的逻辑思路来研究房地产带来的社会风险[6]。房地产开发商面临的风险分为：政策法律风险、社会风险、经济风险、技术管理风险、自然环境风险5大类[7]。政策风险在不同类型的房地产企业中会呈现出不同的形态，其对企业产生影响的着力点也有所不同[8]。房地产项目的全过程可划分为四个阶段，即投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、租售阶段[9]。对房地产投资风险来说可以运用定量与定性相结合的模糊综合评判法[10]。可以从房地产项目内外部环境变化和项目开发的全过程进行全面综合的风险识别和风险评价[11]。中央政府在设计房地产宏观调控机制时，应着重降低对地方政府设租行为的监督成本[12]。

然而，目前对房地产相关风险的研究局限于从房地产企业角度出发研究房地产行业风险、项目风险、项目开发风险、投资风险、政策风险、金融风险、经营风险等，研究范围较窄，研究对象较单一。总的来说，没有从房地产产业链角度出发去识别、结构化房地产社会风险，并设计出科学的房地产社会风险评价体系，以此为基础构建房地产社会风险的指标。在我国情景下，政府对于房地产领域社会风险的研究更不能置身事外，多年来房地产领域调控政策的差强人意说明政策制定还缺乏科学性。为此，必须要打开房地产产业链上社会风险“黑箱”，识别并结构化社会风险点，设计出房地产社会风险的级别，构建社会风险关键指标与风险评价体系。运用科学的方法与有效的措施对房地产领域社会风险进行合理的调控。

本文采用定性分析与定量分析相结合，借鉴国外研究方法和我国学者房地产方面的研究成果基础上，开发新思路从公共治理的角度出发研究房地产产业链上的社会风险。本文第二部分析识别房地产产业链的各阶段社会风险点及其影响因素；第三部分主要是房地产社会风险的指标设计，并给出了基于房地产产业链的社会风险结构及其涉及指标表；第四部分，运用样本“均差+标准差”方法，通过我国2005-2015年房地产相关数据来对我国房地产社会风险进行评价的实证分析[13]；最后两部分在分析的基础之上提出房地产调控政策优化建议及进行总结。

三、 房地产社会风险点识别

正确识别房地产社会风险是政府科学制定和有效实施房地产调控政策的基础和关键。本文打开房地产产业链“黑箱”，分析获取土地、施工建设、销售交付等房地产不同阶段的社会风险点并予以结构化，进而给出房地产不同社会风险点的影响因素[13]。

（一） 获取土地阶段的社会风险点及其影响因素

在获取土地阶段，社会风险主要体现在以下两个方面：1.强制拆迁风险，即土地征用或征收过程中，因土地及其地上建筑物、构筑物和其他附着物的补赔偿未达成一致引发的强制拆迁行为，具体表现为利益冲突、情绪对峙、人身伤害和财产损失。2.置地成本攀升风险，即房产商在土地“招拍挂”时以高价获取的土地，而售房时将置地成本转至购房者承担，造成房价的不断攀升，具体表现为房价上涨。

引起上述社会风险的主要因素有：1.土地的稀缺性、垄断性、投机性，房屋是依附于土地而建的，区别于其他商品的性质在于其不可移动，土地供应弹性小，需求弹性大，土地资源短缺容易产生投机行为。2.行政权力的强制性，集体土地征收过程中征收主体与被征收主体不是一种民事上的平等关系，而是行政上的隶属关系。

（二） 施工建设阶段的社会风险点及其影响因素

在施工建设阶段，社会风险主要体现在以下三个方面：1.不体面劳动风险，即在建筑行业中的劳动者在社会生活中所受的差别对待，具体表现为缺乏福利保障，劳动合同签订率低等。2.工期拖延风险，即由于建筑工程无法按时竣工而影响购房者的交房计划，从而带来的索赔、诉讼等群众性事件。3.质量与安全事故风险，即由于房屋质量问题导致的房屋安全事故，具体表现为房屋裂缝、倒塌等现象。

引起上述社会风险的主要因素有：1.社会保障覆盖面不全，建筑行业中相对于整个社会保障体系来讲仍然存在建筑企业安全措施不落实、工伤保险覆盖面低等情况。2.房地产建设周期长，从施工到竣工需求时间长，面临政府政策的调整会使正处于施工阶段的房屋陷入被动。3.工程监理和验收不到位，从工程开工、地基验槽，到隐蔽工程验收、基础主体结构验收，再到工程竣工验收和工程结算都离不开工程监理企业的参与。4.金融体制不健全，房地产发展依赖于社会资金的支持，一旦中间环节的链条断开，直接影响到施工建设的进度。

（三） 销售交付阶段的社会风险点及其影响因素

在销售交付阶段，社会风险主要体现在以下四个方面：1.预售误导风险，即在预售时房产商夸大宣传，利用含混表述、虚假承诺等误导购房者从而促成交易。2.交付违约风险，即最终交付的时间、房屋质量、配套、设施等与最初约定时存在差距。具体表现为延期交付、房屋配套不齐、设施不完善等情况。3.商品房空置风险，即房地产市场供需不平衡的状态，造成商品房空置、待售面积占商品房竣工面积的比例不断扩大。具体表现为“死城”现象、炒房者的投机心态等。4.产权缺失风险，即业主在交房后办理不了或迟迟拿不到产权证书。

引起上述风险的主要因素有：1.商品房预售标准欠缺，关于房地产预售相关法律规定都不完善，缺乏统一标准。2.信用评价与利用不完善，对房地产企业经营缺乏完善的信用评价体系。3.产权办理周期长，在交房后实际办理产权的时间远远的超过法定产权审批的时间。

四、 我国房地产社会风险评价指标设计

政府要把控房地产产业链上各阶段出现的社会风险，评估不同风险的程度，政府才能制定更加合理的房地产管控策略，为进一步实施宏观调控提供有力依据。

（一） 评价指标设计原则

分析评价我国房地产社会风险，要结合时间线索，注重指标的真实性、前瞻性、敏感性、针对性和系统性。按照上述我国房地产市场风险分析评价的基本路径和原则，统筹分析影响我国房地产市场的各因素，其中价格和面积是两个最基本的衡量单位，以此作为切入口，各个阶段选取的关键指标如下：

1. 获取土地阶段的社会风险评价指标

（1）土地转让收入占房地产企业计划总投资比重。土地转让收入与房地产企业计划总投资呈负相关，土地转让收入占房地产企业计划总投资比重，直观反映了房地产行业发展的健康程度。

（2）待开发土地面积占购置面积的比例。待开发土地面积是指房地产开发商经过有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积；土地购置面积是指房地产开发商通过各种方式获得土地使用权的土地面积。待开发的土地面积越多，说明房地产企业囤积的面积越多，不利于房地产行业的健康发展。

2. 施工建设阶段的社会风险评价指标

（1）建筑业城镇单位就业人员平均工资占房地产业城镇单位就业人员平均工资比。即通过将建筑业就业人员平均工资占整个房地产业就业人员平均工资之比，可以看出在整个房地产行业中，建筑业从业人员的工资水平与社会地位，而建筑行业从业人员大多都是由外来务工的农民工组成。该比值越大，建筑行业劳动者在房地产行业中的待遇越低，而这种行业内工资的悬殊，将会导致社会的不平等待遇，从而带来社会隐患。

（2）房地产企业自筹资金占计划总投资比例。通过房地产企业自筹资金和计划总投资的比例，可以直观反映出房地产企业的资金实力。

3. 推广销售阶段的社会风险评价指标

（1）房地产开发企业销售费用占商品房销售收入的比例。房地产企业销售费用包括：销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产销售费用占销售收入的适当比例，可保证房地产行业的健康发展。

（2）商品房待售/空置面积占商品房竣工面积的比例。待售面积主要是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，而空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。如果商品房待售/空置面积占商品房竣工面积的比例越大则表明房地产市场供求出现问题，或是存在投机状况，长此以往，将出现严重的社会问题。

4. 各指标权重设计

以上六个指标都是价格和面积这两个房地产最基本的影响因素出发，故涉及权重时，赋予相同的权重值。

（二） 施工建设阶段的社会风险点及其影响因素、

根据以上分析，房地产产业链的社会风险点及其涉及指标综合为表1所示：

表1：基于房地产产业链的社会风险结构及其关键指标

五、 我国房地产社会风险评价实证分析

针对房地产社会风险涉及的指标，根据所选取关键指标进行实证分析。

（一） 数据来源

为确保研究结果的真实性与实效性，本文所采用的指标数据从国家统计局网站国家数据中心获得（网址为：http://data.stats.gov.cn/），检索时间限定为2005-2015。根据关键词检索到相关的数据报表，进行相关指标的数据下载和分析。

（二） 分析方法

采用定性分析和定量分析相结合的方法，在定量分析方法中，使用样本“均值±标准差”方法，对数据剔除异常值后，在随机误差正态分布曲线中作为标准来描述其分散程度，简言之就是为每一个指标设置置信区间，包括正常上下限及危险警戒线，从而更加准确的找到风险所在[14]。在本文中，首先计算各风险评价指标的均值和标准差，以偏离均值一倍标准差的区间为各风险评价指标正常波动区间（即均值±1*标准差），偏离均值一倍标准差与偏离均值两倍标准差之间的区间为风险评价指标出现稍热或趋冷运行区间（[均值-2*标准差，均值-1*标准差]；[均值+1*标准差，均值+2*标准差]），偏离均值两倍标准差以上的区间为风险评价指标过热或过冷运行区间（＜均值-2*标准差或＞均值+2*标准差），以此来分析测定各风险评价指标预示的我国房地产市场风险状况。

根据计算结果确定五个比值区间来判定社会风险的状态，（1）在正常上限与正常下限区间时，反映出该风险指标处于稳定状态；（2）在正常上限与热上限区间时，反映出该风险指标处于风险状态，比值越高风险越高；（3）比值超出热上限时，反映出该风险指标处于高风险状态；（4）在正常下限与冷下限区间时，反映出该风险指标仍处于风险状态，比值越低风险越高；（5）比值低于冷下限时，反映出该风险指标处于高风险状态。

(三) 房地产领域社会风险评价

根据各阶段的关键指标的获取数据，得到各指标的比值、正常上限、正常下限、热上限和冷下限，如表2所示。

表2：不同阶段社会风险点选取的指标风险比值分析

表3：选取的风险指标标准化得分

各风险指标评价准则确定和对各指标数据进行评估分析后，进一步对我国房地产总体运行进行整体评价，首先需要对各指标准则进行标准化，规定指标处于风险稳定状态、风险状态、高风险状态，分别对应0分、1，-1分、2，-2分，并得出相应得分，如上表3所示。

根据表3，图1可以更清楚的看到研究对象的波动性。

图1：2005-2015年我国房地产社会风险整体评价折线图

从整体来看，我国房地产带来的社会风险一直处于剧烈震荡的过程中。在围绕相对稳定值情况下风险在0值上下波动。不管是在0之上还是之下，房地产都将伴随一定风险大小，并随着国家调控政策的不断调整而波动。由此分析，自2005年来我国房地产社会风险的大致走向：2008年以前我国房地产一直处于相对稳定，并逐步攀升的状态；2008年受全球金融危机的影响，我国房地产行业进入全面调整时期；2009-2011年我国房地产市场热度不断增加，2010年政府调控政策合理引导住房消费，坚决抑制投机投资性购房，并且加强风险防范和市场监管，但调控效果并不理想，房地产热度持续旺盛，在2011年到达了一个小高峰，市场偏热，出现风险预警；2012年又逐步放缓迹象，2014年房地产市场又达到一个新高潮。截至2015年，房地产市场依然没有降温，呈现稳定并持续发热的趋势。房价地产价格非理性上涨进一步加剧市场及社会风险，目前虽然国家统计局2016年的最新数据还没有发布，但这一年从房地产市场的表现来看，房地产市场正在经历政策从宽松到热点城市持续收紧的过程。我们发现在整个房地产活动的进程中，房地产风险的出现受到政府宏观调控、金融市场波动、市场操作和房地产企业经营状况的多方面影响。

六、 我国房地产调控政策优化建议

通过对房地产产业链上社会风险的识别，并根据对房地产社会风险评价实证分析与整体分析，我们可以清晰的看到我国房地产社会风险的大致走向与在产业链上不同阶段呈现出的风险特点，政府可以采取有针对性的措施或手段对房地产带来的社会风险进行防范、应对和控制，从而提高社会治理的能力，降低社会风险带来的损失。

（一） 获取土地阶段

根据对社会风险评价指标风险分析，对于获取土地阶段来说我国近十年的土地由冷到热再到降温的过程，在具体开发行为中要做好拆迁和安置工作。改革土地出让制度，降低房屋建设成本。2006年5月24日发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），国家从土地供应、信贷、税收方面着手进行调控，以恢复市场机制为目的，应根据不同的市场缺陷采取不同的调控手段，综合运用金融、土地、财税、投资等手段。国务院在2010年4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）文件中指出，闲置两年土地依法进行收回、罚款，严格执行转让土地及开发项目的条件。在住宅开发过程中，还应实行土地出、转让、招投标制度的公开化，加强土地管理的公平公开，并从根源上弱化地方政府的“土地财政”，深化供给侧结构改革，增强房地产的有效供给，有效改变各级地方政府过分依赖土地出让收益的现象，同时杜绝房地产商获取偏离价值基础的利益，保证房地产市场的平稳健康发展。

（二）施工建设阶段

在施工建设阶段，从建筑业城镇单位就业人员平均工资占房地产业城镇单位就业人员平均工资比、房地产企业自筹资金占计划总投资比例这两项指标可以清晰的看到建筑业务工人员现状与房地产企业的实力，政府和企业应加大对建筑业外来务工人员医疗、保险、住房、子女教育的关注，解除和减轻他们的后顾之忧，并积极构建建筑业外来务工人员的市民化待遇。加大劳动监察执法力度，规范有关主体的用工行为，积极推进建筑劳务的市场、制度化进程，维护建筑劳动力的合法权益。有关部门应对房地产企业实施严格审核制度，尤其是在资金审控方面给予一定的硬性规定。2010年3月18日国资委下发的“要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务的规定”，急需严格落实（即“退房令”），坚决要求不以房地产为主业的国有企业退出房地产业务，并支持以房地产为主业的国有企业主要从事居民保障性房屋开发、建设。

（三） 销售交付阶段

从房地产开发企业销售费用占商品房销售收入的比例、商品房待售/空置面积占商品房竣工面积的比例两项指标来看，政府亟待完善商品房预售信息披露制度，建立商品房预售合同事前审查制度。2016年12月16日正式闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署，将切实履行“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位要求。2016年的《政府工作报告》重点工作中，国务院淡化了行政调控方式，而是由相关部委如财政部、税务总局、人民银行、银监会等部委以信贷、税收、限购作为工具进行引导性的调控。在销售行为上，政府要强化调控政策的社会引导作用，同时需慎用户籍限购、价格限制等行政措施，另一方面通过开征房地产税，灵活运用贷款比例和利率等经济手段，引导房地产市场健康发展。规范房地产企业与销售人员的销售行为，健全房地产信息政策，建立公开、公正、透明的房地产信息发布平台。要完善房产产权证审批与发放制度，健全产权审批制度，确保购房者的合法权益得到保障。

七、 总结

在我国房地产发展历史进程中，政府对房地产市场的调节与管控还有许多待完善的地方，对房地产产业链上的社会风险没有充分的认识。房地产市场具有复杂性、特殊性、周期性等特征，本文采用定性与定量相结合，突出定量分析的办法，分析我国房地产产业链社会风险点和影响因素，并利用关键指标构建评价模型进行实证分析，得出从2005-2015年我国房地产社会风险的大致走向，然后从政府宏观调控的角度提出建议。但是房地产社会风险是一种客观存在，我们可以通过分析识别风险，但是不能完全规避风险的发生。随着房地产市场的发展，面对新的社会风险出现，我们要对房地产的发展趋势进行持续性关注，进而提出新的、更有效的应对策略。

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The Identification, Evaluation and Regulatory Policies Optimization of China's Real Estate Social Risk

CAO XUEYAN, LIU BINBIN, XIAO YANGAO, YIN LIYAXIN

, 611731

The real estate industry has dual responsiblities for the development of the national economy and housing and other livelihood issues, and the government should effectively identify and control the social risk. This paper analyzed the performance of the social risk of residential real estate, identified the social risk points, and analyzed the influencing factors from the different stages of the real estate industry chain, constructed the key index evaluation system, combined with statistical data in empirical analysis, so, founded thedevelopment tendency in nearly ten years of China's real estate social risk. Finally, the paper putted forward some suggestions on how to prevent the risk of real estate from the point of public governance management.

Real estate; Industry chain; Social risk

F299.23

A

1008-472X(2018)02-0019-08

2018-01-10

成都市维护稳定工作领导小组办公室房地产领域风险防控研究项目。

曹学艳（1971-），女，山东潍坊人，博士研究生，电子科技大学图书馆研究馆员，研究方向：应急管理、信息素养教育；刘彬彬（1990-），女，四川自贡人，电子科技大学公共管理学院硕士研究生，研究方向：行政管理。

本文推荐专家：

李仕明，电子科技大学，教授，研究方向：战略管理与应急管理。

李璞，成都理工大学，教授，研究方向：人力资源管理、项目管理。