“黑心资本家”推高房租？

租赁业务排在前两名的中介公司，全部房源加起来不足5万套，其中还可能有相当一部分重叠。相对于北京庞大的租赁人口，这些数字微不足道。

根据万科测算，长租公寓运营商在北京的渗透率不到5%，在深圳的渗透率不到2%。

眼下这场“房租飞涨之谜”，其实连最基本的数据也缺乏标准。应该尽快建立起及时、准确的租赁价格发布机制，由政府采集数据与进行统计分析。

南方周末记者 刘诗洋 发自北京

2018年8月初，有人在购房者云集的“水木论坛”发帖，控诉长租公寓加价抢房。尽管网帖中提及的案例随后被相关企业接连证伪，但毕业季找房难的情绪与房租上涨的事实，却在随后接连发酵。

一周前，在我爱我家工作18年的胡景晖“被”辞职了。这位副总裁级别的公司高管，当天在朋友圈公开声称，他是因为捅破了自如等长租公寓哄抬房价的事实，在公司及竞争对手的压力下，被迫辞职的。

到了8月19日，北京房地产协会约谈了多家长租公寓负责人，要求不得涨价，同时提供12万套房源平衡供需。

北京住建委则于8月21日开会，南方周末记者从接近住建委人士处了解到，他们正筹划联合国企，通过新建、分配、收购转化、改建来提供租赁住房，缓解供需矛盾。

一场关于北京房租的轰轰烈烈的讨论似乎有了结果。但许多基本的问题却被忽视——北京房租究竟涨了多少？谁推动了房租上涨？

暴涨之谜

眼下发生在北京的这场“房租飞涨之谜”，其实连最基本的数据也缺乏标准。

如果参照由北京市统计局提供的官方数据，你会发现房租并不算暴涨。2018年7月，北京房租同比上涨了2.8%，各区域里涨幅最高的是东城区和顺义区，分别为10.5%和10.7%。

而按照链家旗下贝壳研究院提供的数据，2018年前7个月，租金同比上涨10.7%，7月租金环比上涨2.6%。

胡景晖此前任职的我爱我家则声称，2018年7月份北京租金环比上涨了6.2%。它们没有估算同比，但却给出了现在北京一套一居室的月租金均价作为参考——大致为每月4488元。

当然，真正引起关注的，是另一些吓人的数据。来自房产资讯平台诸葛找房的数据显示，北京2018年7月房租同比上涨25.8%，其中最高的通州区，同比涨幅达到了近40%。

南方周末记者在北京各区域房源供应较大的小区进行抽样，通过比对租金走势、走访及致电中介发现，2018年7月以来北京房租的涨幅，平均多在10%-15%之间。由于北京租赁人口分布的特殊性，城市北部、东部四环以外区域的房租涨幅明显，而西部、南部区域涨幅则相对平稳。

在四环内，实际的租金涨幅其实也千差万变，有的小区几乎一成未变，有的房源则出现了两三成大涨。

没有人能用一句话说清北京的房租究竟涨了多少，这恰好也是被人们忽视的问题关键。因为数据口径不一，再加上一些骇人听闻的涨租故事，人们对于房租飞涨的恐慌在近期被明显放大。

北京市房协秘书长陈志对南方周末记者说，由于租赁市场存在很多无备案的租赁交易，且北京市的租赁交易平台才建立不久，需要大量的数据导入和众多的自主交易租赁双方提供其交易信息。任何一家统计机构的数据都存在缺失，都不能准确描述真实的市场。

另一个有关房租“暴涨”讨论的重要数据——北京租房的供需关系，也缺乏权威统计。广发证券2018年2月的一份报告指出，北京全市住宅存量应为730万套，而链家集团董事长左晖此前曾在一次发言中称，北京目前存量住宅大致为750万套。

无论哪种说法，北京缺房的事实，显然不言而喻。按照广发证券报告，目前北京套均面积为74.5平方米。依此按照北京统计局数据计算可知，2016年北京套均2.3人，可满足1679万人居住；2010年套均2.5人，可满足1825万人居住；2005年套均2.8人，可满足2044万人居住。

对于一个常住人口2170万的大城市（2017年统计数据），即便按2005年人均26.6平方米的标准，这些存量也只能满足2044万人的需求，仍有120多万人无处可住。

供需失调，也是陈志认可的租金上涨主要原因。在他看来，除了买卖市场、利率、消费升级和季节性因素外，北京租赁市场总供给与总需求之间的不匹配，是导致租金上涨的根源，他认为，这种情况在短期内也无法改变。

此外，除毕业季等理所当然的因素外，北京二手房近一年来的价格平稳，也是促成租金上涨的一大因素。随着买卖交易的周期变长，业主卖不上高价，这部分房源原本应该产生的收益，也会间接均摊在租客身上。

对于租房群体来说，究竟有多少套租赁房源在供应？是增是减？这些核心问题放到任何一个城市，恐怕都没有答案。

2018年8月21日，南方周末记者搜索两家中介网站发现，号称业务量占到全北京市场50%、门店最多的链家，目前仅有18472套房子在租，而在租赁市场更占优势的我爱我家，眼下则有27617套房源在租。

租赁业务排在前两名的中介公司，全部房源还不足5万套，其中还可能有相当一部分房源重叠。相对于北京庞大的租赁人口，这些数字微不足道。

资本是推手？

有别于往年的房租上涨，这一次，几乎所有人都将矛头指向了长租公寓。

在那篇名为“资本盯上租房，要吸干年轻人的血”的网帖中，作者声称自己在北京天通苑，有一套三居房打算出租，原本心理预期只有7500元每月，可前来报价的自如和蛋壳公寓，却因争夺房源而将最终托管价格抬升到了10800元每月。

他由此得出结论，资本追捧长租公寓，会加剧其房源争夺，最终结果是房租暴涨。

中国的长租公寓行业，早从2013年就已经起步。最早起步于广州、深圳等经济发达，城市包容度高，外来年轻人密集的城市。最开始涉足这个行业的几乎全是创业公司。

直到最近两年，长租公寓行业才进入爆发阶段。各式各样的长租公寓品牌如雨后春笋般诞生。最近一年，入局的大多是房企，目前已有15家房企陆续闯入这门生意。

在国家政策支持下，资本开始大举进入长租公寓领域。过去半年，包括自如在内，有超过6家长租公寓完成了新一轮融资，还有例如魔方公寓，通过成功发行了ABS（资产证券化）计划来获得资金。

对于行业领先者，投资人更是趋之若鹜，在2018年1月自如宣布A轮40亿融资的发布会上，华兴新经济合伙人杜永波曾感慨自如是他做过时间最长、竞争最激烈的投资项目。而腾讯投资的执行董事余海洋则称，自己当时只看了很少的资料，随后与马化腾等高管简单商量，就决定投了。

这轮融资后，自如估值已达200亿。尽管如此，原链家高级副总裁陶红兵当时还在上台发言时戏称“卖便宜了”。长租公寓在资本圈受到的追捧，可见一斑。

一位不愿具名的长租公寓创始合伙人对南方周末记者称，近几年长租公寓行业竞争加速，尤其在一线城市，排名靠前的几家都要靠烧钱来抢房。抢房的逻辑就在于把控市场，因为大家都是亏本状态，要么持续做大以价换量，要么赌未来能够上市。

资本追捧的背后，是长租公寓的野蛮生长，不少违规现象也由此诞生。2017年冬天北京大规模清理违规出租屋，许多长租公寓就因为消防不达标被关停，而自如旗下的“隔断”房源，也因为违规而被大规模拆毁。

不过，当自如租客们因为添加隔断而被赶出房间时，由房企自持的集中式品牌公寓，却因为项目资质统一、整体规划一致，而安然无恙。这两种截然不同的模式，在市场上常被混淆，集中式的长租公寓最早由万科探索，其方法借鉴国外，一般为直接买下或租下一栋楼，再按实际需求运营、出租。而自如的模式更倾向于“二房东”，通过二次装修、运营来赚取差价。

包括北京在内的多个城市都曾明文禁止“隔断房”出租。但事实上，正是这种“二房东”模式，造就了今天管理70万套房源、估值高达200亿元人民币的自如。他们也拥有真正意义上的集中式公寓产品——“自如寓”。虽然直到今天在全国仅有10栋，数量还不及2016年才开业的龙湖冠寓。

中原首席分析师张大伟认为，因为这种房源获取成本低，简单装修就可以租出高价，自如才得以在几年内快速生长。

也正因为此，房源的获取对他们来说非常重要。

这两种模式在中国哪个更好，并没有定论。放眼全球，无论分散还是集中，都有成功的企业案例。但在资本助推之下，他们也都给城市带来了租金波动。

▶下转第12版

据南方周末记者通过观察比对同小区自如与普通房源价格发现，自如在北京的房源，大致比同小区同面积房源贵500-1000元不等。就算面积更小的“隔断间”，价格一般也与一居室接近。

而对于龙湖冠寓这样的房企长租公寓，因为集中式公寓成本更高，价格则相对来说会显得更高，在北京，一个15-20平米的小房间大致也需要4000元以上的月租金。

相比房价，房租更容易受到周边项目的传导，这可能是造成其上涨的部分原因。但资本助推的中国长租公寓行业是北京房租暴涨的罪魁祸首吗？这一舆论的指控显然缺乏令人信服的数据。

链家研究院院长杨现领此前曾撰文称，在目前北京租房市场格局，自如等长租机构仅占10%，其余40%是中介、40%是二房东、10%是业主。

而万科集团总裁祝九胜日前在公司业绩会上称，根据万科测算，长租公寓运营商在北京的渗透率不到5%，在深圳的渗透率不到2%，这么低的业务占比，长租公寓运营商难以助推房价的上涨。

上述长租公寓创始合伙人也不认为现阶段就有企业垄断市场，在他看来，长租公寓在中国并没有找到合适的盈利模式，企业现阶段需要做的主要还是打市场，即便借助资本力量，也不可能由谁随便就能形成垄断。

他还称，囤房的说法更不可靠，因为除了维护成本外，长期囤房，对本就现金流紧张的长租公寓企业来说根本不现实。

谁之过？

在这一轮房租上涨引发的大讨论中，真正应该解决的问题是什么呢？

在陈志看来，供需关系紧张，是眼下北京房租上涨的一个主要原因。但同时也要意识到，租金上涨是多因素共同作用的结果。把多因素带来的结果，归罪于单一资本因素是不准确的。

而在房租飞涨的话题下，中介在租房交易中存在的必要性，也被忽略。事实上，资本进入虽然会推动租金价格上涨，但也不能否认机构服务和居住品质提升，所带来的租金价格的合理上涨。

而长租公寓的出现，实际应看作对租赁住房供应的一次消费升级。事实上，尽管今天自如在国内70万套的房源管理量看似惊人，但其实在租赁市场更发达的国家，这样的机构并不少见。

以全球规模最大公寓租赁机构日本大东建托为例，其管理着近100万套房源。在房屋管理方面与自如类似，不自持，都是通过包租、运营、维护来赚取差价。

但与国内大多数中介或长租公寓不同的是，大东建托是一家综合型集中式托管机构，除租房外，其产业链还覆盖建造、能源、环保等。他们首先会向土地所有者提供建造和租赁方案，签订长期租约获得土地，其次自行开发建造，然后再通过房地产中介子公司推广和租赁出租房。

也正因为此，大东建托属于自造房源，其本质变成了增加市场供应。

当然，这是建立在日本不同的财税体制上。由易居研究院在年初发布的一份国外租赁市场分析报告显示，日本会给予建造租赁住房减免税赋，同时允许企业以租赁住房的土地、房屋价值抵扣高昂的房产税及土地持有税，并通过不动产所得税减免。

此外，租赁市场机构化专业化程度更高的美国，也是得益于政策支持和法律保障。美国住房和城市发展部将每年预算超过50%用于租金补贴，同时还会撬动更多社会租金投入租赁住房供给。

不过，即便拥有如此体量，大东建托的利润率也并不高，据明源地产研究院2017年发布的一份研究报告显示，在2006至2016年的十年间，其最高利润率为7%，最低跌至4.4%。且从2009年以来，始终维持在4.4%的范围徘徊。

这是由租赁住房回报率普遍较低所决定的。尽管长租公寓在此轮房租飞涨的讨论中遭遇口诛笔伐，但其实大多数企业都不怎么赚钱。潘石屹最近就在微博上发文称，“北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本”。

但这是否意味着长租公寓或者租赁生意以后不赚钱？结论并非如此，美国市值最大的长租公寓企业AVALONBAY（AVB）公司，税前利润率能达到29%，这家公司采用的是自持集中的重资产模式，也就是眼下多数房企所选择的模式。

虽然租赁是一门古老的生意，但在中国，有关租赁规范、监管及引导制度并不完善。

住建部曾于2017年发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，其中就曾明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。

但这项要求眼下看来并没有得到有效实施，或者说现有的权威租赁数据统计，并没有发挥应有的指导作用。

面对眼下房价居高不下的情况，陈志认为，承租人想以最少的租金获得最优质的住房，而出租人则希望获得更高的租金回报，这本身就是一种冲突。

而要合理化解这中间产生的情绪，陈志认为，应该尽快建立起及时、准确的租赁价格发布机制，并由政府来建立数据采集与统计分析，全方位透明，以防数据垄断。