地产公司采购和付款内部控制浅析

摘要：房地产企业有其特殊性，采购与付款是其内部控制的重点。从房地产企业的实际情况出发，梳理出采购与付款环节内部控制存在的不足，表现为管理制度不健全、组织结构与岗位设置不科学、采购范围规范不当、施工过程控制不力、招标不规范、工程款支付控制不到位等。

关键词：房地产企业；地产公司；内部控制；采购与付款

一、研究背景

国内的房地产行业经过了20多年跨越式的快速发展，由其在2000年以来，房地产业成为国家新的经济增长与消费点，拉动了整个国家经济的飞速增长、促进并提升周边行业的稳步发展，且大大提升了人民群众的生活水平。但应注意的是，这些年来，房地产行业存在不同程度的“过热”现象，特别是在一些地区投资和土地供应量方面陡然增大，整个市场价格上涨趋势过快，房地产行业存有较大的潜在风险。纵观国内整个房地产市场，我们不难发现其内部控制状况还不令人满意，内部控制相对不足，会计信息也缺乏准确性，这不仅阻碍了管理效率，同时也带来了巨大的损失。

近年来在房地产行业不断扩张的情况下，企业粗放式的经营管理被高额利润所掩饰。房地产开发企业一般集中在项目规划和不断扩张方面，而忽视了内部管理和成本控制。只要项目在手，就光注重利润和好处，忽视了利润是由不合理的市场价格上升所导致。管理层在加强企业内部控制的同时，还应增强企业的整体竞争水平，创造企业良好的运作环境，提升企业抗风险能力，只有这些方面的真正落实才能确保一个企业健康、稳步发展。

二、地产公司采购和付款内部控制问题

（一）管理制度不健全

（1）项目招标管理制度。它包括了如下内容：一方面规定了企业招标的人员及分工，其中人员由管理层组成招标小组，负责各方面的招标工作，并能对最终决策进行抉择。另一方面，规定了招标管理的全部内容，包括招标程序的流程、适用范围以及最终决策权等。其中对于标书技术的规范以及投标单位是否具有资格认定没有进行详细规定，为此整个流程实际操作的有效性会在一定程度上受到影响。

（2）管理预算制度。它包涵了如下内容：由领导层组成项目负责组，对所有参与预算的项目进行综合客观的评定，并制定相应的预算目标。明确规范预算的具体内容、适用范围、预算调节及考核内容等等。由于 地产公司的所有预算工作都由财务部门负责，它涉及的范围有较强的局限性，因此缺乏整体预算的管理性，特别在工程项目方面由其显得突出。

（3）财务管理制度。该管理制度规范了企业内部财务管理方面的具体工作，所有资产资金的管理以及納税和成本费用的管理都在其规范中。

（二）采购的范围存在缺失

材料作为工程的重要组成部分，据统计，在整个工程造价方面，材料费占了百分之六七十，其质量的好坏直接影响工程的整体质量，同时控制好材料的价格也就直接控制好了工程造价。自行采购的好处还体现在材料及设备的安全有效性方面，为确保整个工程质量的安全性奠定了坚实的基础。对于地产公司来说，在材料及设备采购和价款支付方面没有得到很好的控制，这一部分的缺失，将会大大影响整个企业的内部控制效果。为了防止此类问题的发生，应该改变这种对外承包的现状，由企业自身承担对材料和设备的采购工作，也是提高地产公司内部控制极为有效的手段。

（三）招标环节存在不规范

地产公司虽然在招标环节方面有专门的制度，可是我们不难发现整个招标环节还不够规范，由其是在以下四个方面：其一，对于投标单位是否符合招标的资质没有进行相关认证，无法保证投标单位的整体实力水平。有的企业资质不明确、企业业绩也虚报、财务不透明化等原因，这些因素将影响整个招标过程。其二，在招标文件中对于项目的内容不全面，对于审计及预算不合理，对于风险评估也是简略的描述，这类标书将影响整个招标的质量，浪费评标小组的时间。其三，对于标书的编写者，大都由项目部来完成，其它部门不能进行相应的监督与约束工作，整个过程缺乏公平性。其四，由于房地产的招标都由内部企业进行参与，所以整个环节会偏向于内部企业。为了实现双赢的目的，在招标方面应该考虑到有实力的企业，这样才能发挥招标真正的意义，也是地产公司下一步所要做的重要变革。

三、加强地产公司采购与付款环节内部控制的对策

（一）加强制度建设

地产公司对于材料的采购以及付款环节上只用规定进行相关约束，可是规定只是规定，达不到制度的效果，它所规定的只是各岗位的划分、审核的具体内容，不像制度一样直接起到内部控制的作用。地产公司要想长远发展，必须完善制度的建设，在岗位划分、审查力度、人员配制、预算整合、材料设备的采购、进度的管理、款项的拨付等环节进行严格的制约，这样的制度建设将会给企业带来良好的管理环境，所形成的内部控制就能确保企业稳步发展，提升企业的竞争力。

（二）完善采购的范围

地产公司现行的采购仍是外包方式，该方式极易导致材料及设备质量问题，致使潜在问题的产生。为了避免风险，地产公司应自行采购材料与设备，施工方只能负责安装与维保。自行采购应分成采购与审核两部分，由不同的部门，不同的负责人经手，防止舞弊现象的发生，通过这种相互牵制，相互制约的方式，在材料与设备这类原材料上确保质量安全关。对于一些重要的大型设备及批量较大的材料由采购部负责采取招投标方式进行，选择价格优、品质好的货源供应商，签订买卖合同。监理单位对于采购的材料与设备进行认证，签字确认后投入使用。

（三）规范招标管理

（1）严格审查投标单位的资质是否符合标准。审核投标单位在人力、物力、技术、业绩等相关方面的实力情况，通过层层筛选，除去竞争力低下、空有表面的企业，选择有实力能做事的企业来竞争。

（2）对企业的招标信息进行详细的制定与编写。招标信息的制定必须要集合所有参与人员共同商讨决定，其中对工程有及其重要的内容例如：工程的质量方面、工程的技术方面、工程的进度方面以及工程的成本和费用支出等详细情况必须直接体现在招标信息中。其中最为重要的是对工程合同的详细内容进行仔细确定，这样才能科学、合理规范的把握前期招标工作。

参考文献：

[1]古淑萍.现代企业内部控制的新制度经济学探讨[J].经济问题探索，2016（6）.

[2]蒋宗良.内部控制目标具体化与应用分析[J].财会通讯：综合（中），2015（5）.

作者简介：李成程（1992-）男，辽宁盖州人，研究方向：会计专硕，财务管理方向.