城市更新视角下“旧厂房”改造时序选择

谭朝艺

摘要：土地是城乡和社会经济发展的基础和命脉。随着城市升级和产业转型持续推进，从内部盘活存量建设用地将成为未来城市建设和提升的主要途径，而由于原来企业工厂的搬迁、倒闭、转型等留下大量的废旧厂房将成为主攻方向。文章基于层次分析法和问卷调查法，通过构建评价指标体系，探讨在城市更新视角下旧厂房改造的时序安排，为制定旧厂房改造以及确定、实施改造项目提供决策依据。

关键词：旧厂房；时序；选择

盘活现有城乡低效、闲置用地建设用地，提高资源利用率，保障城乡发展和促进资源的集约利用，是突破城市发展用地瓶颈制约的重要举措。对于“旧厂房”，由于其数量之庞大和负面“溢出效应”，已成为拓展城市更新、城市发展空间、改善城市面貌和人居环境的主攻方向，但在数量庞大的，产权复杂的“旧厂房”中，从何入手、何时入手是摆在各个改造主体，特别是各级政府面前的一个大问题。本文以广州市芳村广钢的旧厂房改造为例，参考有关研究经验，以评价模型建立为手段，以层次分析法为方法，探索在“旧厂房”合理改造时序，为实际工作提供决策参考。“旧厂房”改造是指城镇建设范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房改造，包括对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库以及对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造。城市化和工业化的快速发展是“旧厂房”产生的经济原因，而传统的城乡二元体制下使得劳动力、自然资源和知识无法实现最优配置是根本原因。

一、“旧厂房”改造评价指标体系构建

本文在影响因子选择的基础上，遵循指标选取原则选取评价主要相关性指标，并运用层次分析法对各项指标进行权重赋值，参考有关模型评价出评价地块的集约度，从而为改造时序选择提供参考。

（一）指标选取原则

1. 多面性原则。选取指标，应能从多个角度反映被评价对象的主要影响属性。

2. 一致性原则。指标选取应能反映评价对象属性的真实性。

3. 独立性原则。选取指标时应考虑各个指标之间的相对对立性。

4. 可测性原则。各指标取值应是可以通过直接或者通过一定措施可以获取。

5. 定量与定性相结合原则。指标构成类型应有可定量的，也有定性的。

（二）指标体系的选择

从影响“旧厂房”这类工业用地的土地利用状况和经济效益等因素综合考虑，选取土地开发利用、经济效益以及实施管理三个相对独立维度（Ⅰ级指标）开展评价，并在每个维度体系下划分多个Ⅱ级指标，在每个Ⅱ级指标下又进行细化。

1. 土地利用状况：该指标分别从土地开发程度、用地结构和土地发开强度三个维度综合评价地块的直接利用效果。Ⅲ级指标。

2. 用地效益：从产业用地投入产出效益直接评价地块的经济效果。

3. 管理绩效：分别从土地利用监管绩效和土地供应市场化程度评价地块的持续性效果。

（三）指标权重的确定

综合考虑“旧厂房”这类工业用地的土地利用和综合效益等特点，以及影響集约利用水平的程度，参照目前国内外通用的指标权重确定方式方法，从指标体系的构成、量化方式、获取的可能性等，综合分析后采用层次分析法，结合YHP软件进行权重值的确定。对于每一个维度、层次上的权重值采用闭合值为1.00的记法，对各个指标进行权重的赋值。

（四）指标理想值确定

指标现状值主要根据评价地块的土地利用现状数据、投入产出数据、交易市场登记资料等进行计算所得（案例项目为广州市芳村广钢地块）。指标理想值对于工业用地而言，并不是各个指标比如建筑密度，并不是越高越好，而是需要有一个最优的理想值。因此，理想值的确定依据国家和地方关于工业用地规划的目标、国家对工业用地的规定、地方相关规定等确定工业用地的最理想目标值域。

（五）指标标准化

由于各个指标之间的单位不尽相同，无法进行横向的比较，因此，为便于对各个指标进行比较分析，本文对各指标采用无纲量化的标准化处理。评价指标的标准化方法，参照有关工业用地集约评价研究成果，以各指标的实现值与理想值之间完成度进行去指标值单位的无纲量化标准化处理。同时，考虑个别指标其实现值可能强度比理想值高，故对超过理想值的，取理想值为标准值。标准化计算如下：

二、 “旧厂房”改造评价模型建立

（一）集约度评价模型

1. Ⅱ级指标值测算

“旧厂房”集约节约利用的各Ⅱ级指标值参照以下公式1进行测算：

2. Ⅰ级指标值测算

“旧厂房”集约节约利用的各Ⅰ级指标值参照以下公式2进行测算：

3. 集约度综合分值计算

“旧厂房”集约节约利用情况综合评价得分，按照以下公式3进行测算：

（二）集约度状态评价

根据工业用地利用和效益等因素，本文对“旧厂房”集约度评价分为高度粗放、中度粗放、一般集约、中度集约和高度集约5个等级，并对各个等级分别从土地利用功能、利用结构和经济效益等进行土地利用界定（见表2）。对于等级的高低界定为F值越高，评价对象的土地集约利用水平就越高，改造潜力越低，后进行改造或不改造；反之越低，改造潜力越高，应进行优先改造。

（三）结果分析

根据上述各指标的选取、赋值以及评价模型的测算评价结果，本文选取的广州市芳村广钢地块评价案例在土地集约节约利用情况综合得分为64.18，见表3。

根据上述评价方式和结果，广州市芳村广钢地块土地利用集约度总分值为64.18，属于表3中所示中度集约水平，即：土地利用功能相对完善，较大部分符合利用要求，结构配置较为合理，开发利用强度和利用经济效益较高，土地利用潜力尚可挖潜。因此，在广州市从2008年逐渐推进的“三旧”改造项目过程中，芳村广钢地块直至2016年才作为改造的对象，其中除了庞大的搬迁工程量之外，其仍有一定程度的集约度和利用效益，也是当地政府在改造时序选择上将其推后改造的主要原因。

同理，运用同样的方法即可确定出其他旧厂房改造项目区的土地利用集约度分值，根据其分值即可确定其开发时序。

三、 结论

本文主要是从土地利用、经济效益和实施管理绩效对“旧厂房”这类工业用地进行集约度的评价，仅为改造项目选择上提供集约利用效果的参考，但在城市更新背景下“旧厂房”改造面临的不仅仅是拟改造地块的土地利用现状水平，更是涉及社会、经济等多方面的复杂综合性课题，不是单靠一套指标体系或者一种理论就能作为行动依据的，在“旧厂房”改造活动中，应进行全面深入的调查以及综合系统的思考，上至应该注重一个城市品质、一个区域的发展战略、产业规划等顶层设计，下至基础民生、土地利用现状和空间区位等相结合，切忌仅凭几个经济指标评价结果便一拥而上。

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（作者单位：广东卓越土地房地产评估咨询有限公司）