万马奔腾山作阵——专访北京九宜城商业管理有限公司董事长马占田

文/ 本刊记者 潘潘

北京九宜城商业管理有限公司

崛起于中国商业地产创新、融合与混业竞争的存量时代。九宜城业务涉足商业空间运营、品牌孵化、智慧商业等多个领域。拥有在管商业地产项目近70个，总面积超600万平方米，在国内第三方商管公司中占据领先优势。

联系马先生是因为我们最近在筹备一档人物访谈的新栏目。马先生的阅历让我非常想要跟他见一面。马先生是清华大学2002级自动化专业的高材生，大学毕业后开始进入创投圈，仅用几年时间闯出自己的一番广阔天地。尤其是他手上的九宜城，短短几年内就能杀进国内商业地产管理领域的一线品牌阵营，绝非常人所能及。所以这次见面被我定义为是“一次普通青年对优秀青年的拜访”。见面后方才真正感受到普通青年与优秀青年的差距，精心准备的问题几乎一个都没用上，但是我们沿着马先生的思路聊了很多。这是马先生的主场。不过，之前准备的问题我也并不想就此丢掉，有机会还是要问一问的，普通青年也有自己的坚持。

7月18号，北京刚刚结束了持续58小时的大雨，雨后太阳虽未露面，但是躲在云层后面的热力却源源不断地传导过来，此时的北京就好比是一口大锅在注满水之后盖上了锅盖，原本清静的城市变成了蒸笼。在扑面而来的滚滚热浪里，我汗流浃背地走到了环球金融中心。咦？好巧，九宜城也在17层，前些天去拜访的常继生院长所在的品牌中国战略规划院也在17层，只是大楼不一样罢了，看来17层是个福地。不巧的是，马先生临时要开一个会，所以约在上午十点的见面推迟到下午，马先生委托品牌部的同事表达了歉意，虽然未见到本尊，但是九宜城品牌部的两个同事让人感觉非常舒服，都有中文系女生特有的文卷气息和温柔和善。这会让人觉得，等待似乎也变得美好。善意带来的清凉取代了穿越蒸笼带来的烦躁。

下午，马先生如约而至。和他的品牌部同事一样，非常和善，也很爽朗，我想，这种并不职业化的让人舒服的和善，可能是九宜城一个很重要的特质吧。我带去了我们的杂志，因为《中国房地产业》杂志一直是针对房地产行业尤其是建筑规划领域出版发行，所以很多业外人士并不是很了解。学霸的看书方式果然不一样。一般我们粗略看书的时候翻完版权页和目录页再大概翻一下也就差不多了，他不，翻开杂志，看完版权页浏览过目录，他还会认真看每一篇文章的标题，再过一遍内容，而那些标题很多都是类似于《房屋结构设计中建筑结构设计优化方法的应用研究》《超限高层建筑结构基于性能抗震设计的研究》或者《沉井下沉中池壁开裂变形的原因分析及修复处理》这样特别专业细分的类型，所以这大概也是理科生的认真和可爱之处吧。认真看过，马先生乐呵呵地说，“你们杂志很专业啊”，感谢学霸的认可。

言归正传。

这天下午，在马先生的办公室，听他讲了对于很多商业地产领域的精彩分析。分析很接地气，也没有穿插外语单词，在我们交谈一个多小时的时间里，没有被电话打断过。虽然之前准备的问题很多都没有用到，但是也不虚此行。由于大家关注点的不同，我想我以后可能不必固执于自己的思路，而要根据访谈对象的情况随时做出调整，以便更好地完成对于行业的探讨。

以下是我们的访谈内容，对于九宜城在商管领域取得今日业绩之原因，可窥一二。

九宜城在管项目之南京九宜城N91

潘潘：您是在什么样的时间节点进入商业地产管理领域的？

马占田：我们是从2014年开始正式进入商业地产领域的，老实说，进入这个行业的时间不是很长，所以如果要从商业地产的长久发展历史谈起可能是有困难的。但是由于之前的投资背景，我们一直在关注大消费领域，对这个行业一直是有密切观察的。2014年，商业地产领域已经进入到一个发展瓶颈期，大家作为普通消费者可能也会有直观的感受，就是从一线城市到二三四线城市的购物中心，其中包括很多规划、设计很优质的商场都在陆续关门。我们很早就预判到商业管理领域存在极大的市场和机遇，所以非常果断地进入到这个领域。

潘潘：您提到的商业地产瓶颈期是因为互联网的冲击吗？

马占田：有一部分原因是。最近这些年由于城市化进程加快，各类房地产政策持续刺激，中国商业地产确实呈现出一个高速增长的态势。所以尽管中国商业地产正式进入购物中心阶段不过二十多年的时间，但行业发展确实来势凶猛。特别是2010年以来，在各地政府和地产商的大力推动下，商业项目数量出现激增，到2017年全国大中型的购物中心数量已经超过5000家。但是行业规模迅速扩大的同时也出现了另一面，很多项目因为利益驱动仓促上马，但持有者运营经验不足，导致项目后期陷入运营困境。赢商网曾经有过不完全统计，2017年全国计划新开业商业项目是970家，但实际上只开出504家，开业率仅为51.95%。与此同时，购物中心商铺的空置率也在连年上升，带来很多社会问题。总体而言，虽然线上经济对线下经济确实形成了冲击，但是来自行业内部的原因更多一些。

九宜城在管项目之厦门中心

潘潘：对于现在线上线下重新融合的所谓“新零售”业态，您是怎样理解的？

马占田：线上线下融合的“新零售”会成为行业未来的发展方向。这个“新零售”概念是马云在2016年年底提出的，它的核心是研究消费者，强调消费场景的设计。按照马云的规划，“新零售”是企业以互联网为依托，通过运用大数据、人工智能这种先进的技术手段，对线上服务、线下体验以及现代物流进行深度融合的零售新模式。这些年线下经济受线上经济冲击，很大程度上削弱了线下经济从业者的士气，但是在这之后，行业逐渐呈现出新动向，线上与线下开始出现互导。比如阿里巴巴通过28.8亿美金入股大润发母公司，同时孵化新业态超市盒马鲜生；京东联手沃尔玛，腾讯投资永辉等等，其实都是行业最前沿的探索。

潘潘：所以九宜城也是在这种情势下应运而生？

马占田：应该说，九宜城是抓住了行业的窗口期进入商业地产管理领域的。伴随线下购物中心存量时代的到来，不断变化的消费市场、不断丰富的业态、不断升级的消费需求都对购物中心的物业持有方提出了越来越高的要求。对于绝大部分的商业地产持有方而言，如果没有很好的包括招商、运营及推广在内的综合商业管理能力，就没有办法最大化利用手中的资源。这种市场痛点及消费趋势为九宜城的商业模式带来了机遇。所以虽然商业地产面临行业洗牌，在九宜城的努力下，很多优质项目仍然大有可为。

潘潘：能介绍下九宜城的业务分布吗？

马占田：现在九宜城的业务主要包括三个方面：商业空间运营、品牌投资孵化和智慧商业。

第一，商业空间运营。

九宜城目前在全国拥有在管商业地产项目近70个，总面积超过600万平方米。服务包括绿地商业集团、佳源集团在内的多家百强地产企业，同时包括厦门中心、中国摩、武汉绿地缤纷城、南昌绿地缤纷城等众多地标项目。九宜城整合了大量国内优质的商业地产资源，能够根据具体区域市场的不同痛点,携带特定资源精准切入市场，为客户提供“融投管改退”的全角色服务，帮助客户应对来自互联网和行业巨头的众多挑战。

第二，品牌投资孵化。

九宜城依托遍布全国的线下商业入口优势，凭借强劲的资本实力及全球人才优势，用产投结合的思路孵化有潜力的品牌，为它们导入全方位的战略资源，加速品牌成长。目前，九宜城已经在动漫IP空间运营、宠物连锁服务平台、跨境母婴零售平台、美式体育教育平台、时尚美妆连锁品牌、知名创投媒体、休闲茶饮等领域进行了投资布局。应该说，九宜城能够比传统的财务投资机构更敏锐地捕捉到市场动向。我们所努力打造的品牌孵化和商业地产空间运营的双轮驱动模式，也进一步提升了投资的成功率。

第三，智慧商业。

商业地产野蛮生长的时候，业主对信息化和智慧化的需求并没有那么迫切，一旦进入精细化运营时代，日益迫切的需求与服务商供给的矛盾就会逐渐显露出来。出现很多状况，比如以功能为核心的商业地产软件造成业主使用中功能协同差，数据存储格式不统一导致难以挖掘数据价值，软件设计迭代更新速度跟不上商管工作模式的变化，自主研发和采购成熟系统的集成门槛高等等一系列问题。基于这种现状，我们创立了九宜城智慧商业这个版块。目前九宜城智慧系统正在各业主项目落地，帮助业主实现数字化资产管理、平台化流量运营、多触点界面营销。

潘潘：九宜城的高管都有非常好的教育背景与工作背景，您是怎样将这样一群人纳入麾下的？

马占田：管理永远不要领先于业务。再好的项目也需要团队支撑，九宜城有超过三百人的人力体系，我们现在的项目体量足够大，就是依托于这个擅长商业地产运作的团队。通过创造好的分配制度、搭建足够广阔的发展平台，足以让这支队伍发挥最大的潜力，并不需要给他们施加过多的管理负担。加入到九宜城的很多同事都是拥有多年实战经验的资深人才，他们本身就具有强大的内生动力，精英的自我管理能力是非常强的。

实际上每个企业在快速发展过程中都会遇到挑战，但我觉得这不是主要问题。管理要为业务赋能，而不应该对业务造成障碍。我认为企业应该把精力更多地放到人才培养与价值观导入上面。找到一群可培养的人，认同我们的价值观，加入我们的企业，再一起做事，充分分享，从而不断提高我们品牌的价值和议价能力。这是九宜城在做的事。

潘潘：您怎么看待商业地产领域的社会责任感？

马占田：我觉得空谈社会责任感是没有意义的。大家应该从自己所处的行业出发，通过自身的努力，让所在的行业发展得更健康。这其实就是社会责任感的体现。九宜城能够发展成为商业地产管理第三方阵营中的第一品牌，是我从业以来最大的成就感。我们也确实通过自己的努力为行业做了很多事。

如果谈到衡量中国商业地产的发展，几乎所有开发商都会把目光锁定到项目的财务表现层面，在商言商，确实无可厚非。但是，商业地产通过项目所做的事情其实是非常多的，一个好的商场有时候甚至能带动整个城市的发展，我们有很多城市中心级的商业综合体项目，比如重庆的中国摩，作为西南地区首个世界级旅游购物中心，它是一个350万方的超大型综合项目，这种项目体量是能够影响几十万甚至几百万人生活的。再比如一个运营不善的商业地产项目在我们的帮助下复活了，使得开发商的运营问题、品牌商户的盈利问题以及消费者的购物生活和娱乐需求问题全部都得到很好的解决。我们通过自己的努力争取到一个大家都认可的结果，那种成就感是很强烈的。这让我们觉得，九宜城是创造价值的，我们的存在是有意义的。