“宇宙第一房企”碧桂园摊上事了

碧桂园董事局主席杨国强最近又有了一个“新头衔”——安全生产委员会主任。

8月10日，碧桂园召开了一次内部高层会议，会后发文成立了“碧桂园集团安全生产委员会”，由杨国强亲自挂帅，集团总裁莫斌为常务副主任。同时，碧桂园将7月26日定为“碧桂园安全生产日”。

促成这一切的是7月26日晚，安徽省六安市的一场大暴雨。下雨时，碧桂园城市之光建筑工地的两层活动板房里，众多赶工一天的工人正在休息。忽然，一堵墙在暴雨中砸在活动板房上，铁皮制成的活动板房不堪一击、瞬间坍塌，众多工人还来不及呼救就被压在房底。

随后16人被送至医院，通报6人抢救无效死亡、1人伤情危急、2人伤势较重，其他人员生命体征平稳。次日，碧桂园发布公告，道歉、停工、排查，一副井然有序的模样。

不到1年，11人死亡

事故发生后，碧桂园道歉反应迅速，但对于是否存在安全生产设施不符合国家规定的问题，碧桂园只字未提，而着重讲了一件事，“施工人员居住地区活动板房在项目红线外”。事实上，这不是碧桂园第一次发生安全事故。

4月7日，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌，致1死1伤。

6月24日，上海奉贤区碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故，致1死9伤。

7月2日，位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火灾。

7月12日，碧桂园杭州萧山项目地基出现裂痕，路面塌方，让紧邻项目的一栋三层小楼成了危房。

7月19日，河南省淅川碧桂园工地发生火灾。

“7·26事故”发生5天后，8月1日，江苏启东碧桂园中邦上海城二期工地内，浓烟滚滚，一正在施工的建筑楼顶发生火灾。

接二连三的安全事故讓碧桂园陷入漩涡，一直以来，碧桂园信誓旦旦地为消费者提供一个“五星级的家”，而它给予施工工人的，连一个安全的暂住地都不算。据《中国经济周刊》记者不完全统计，自去年9月以来，碧桂园安全事故已造成至少11人死亡。外界认为，碧桂园频发安全事故，根源在于其“高周转”模式。但8月3日，碧桂园在位于广东佛山的总部召开媒体见面会时，该公司主席杨国强否认事故频发与高周转有关。

但无法否认的是，杨国强是高周转的坚决拥护者，他曾如此表述高周转对碧桂园的价值：“高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。

今年4月，有媒体报道称碧桂园总裁莫斌一周内连续签三份内部邮件，《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》《关于项目报建高周转的通知》。

“456模式”

到底是什么是高周转？

所谓高周转，即业内俗称的“不压货”：拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。主要是指房地产企业在楼市流动性收紧的情况下，以快速开工、销售的方式提高资金利用效率。

高周转模式可以追溯到2010年，万科等房企运用高周转模式创造前所未有的销售额，这一年也被券商称为高业绩和高周转的“元年”。

碧桂园不是高周转模式的最先使用者，却把这种模式发挥到极致。10多年前，万科曾奉行“5986”高周转模式，即拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅，但这一模式因施工安全、房屋质量等问题被逐步放弃，碧桂园则予以传承。

碧桂园的高周转被业内称为“456”模式，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。根据碧桂园今年流传的内部文件，碧桂园已有意把开盘工期压缩到3个月，“开盘工期≤3个月，奖励20万元；开盘工期在3-4个月，奖励10万元” 。

“开盘工期和施工工期不是一回事，高周转抢的是商品房预售许可证。”深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国对记者说，根据相关规定，开发商在投入一定比例资金后，当地住建部门会发放预售许可证。

“开发商拿到许可证后就可以销售，在购房者交完首付之后到房管局备案，再与购房者到银行面签之后就等银行放款了。一个施工期为一至两年的楼盘，仅6个月就完成了销售，这意味着开发商又可以拿这些钱去做投资了，资金成本和时间成本都节省了，这也是不少房企热衷高周转的原因。”王大国说。

王大国还介绍说，各地发放商品房预售许可证的时间不同，有的是在地下室建好之后，有的是在楼层盖到一半，还有的是在楼盘完工。记者注意到，根据2007年修订的城市房地产管理法，要取得商品房预售许可证，除了已交付全部土地使用权出让金、持有建设工程规划许可证，还必须“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期”。

不打鸡血，就没有今天

“极致”的高周转将碧桂园推向房企“老大”的宝座。2018年的上半年，碧桂园拿地3298万平方米，拿地金额达到884亿元，远超排名第二的万科，万科拿地金额仅为723亿元。

同时，碧桂园的销售面积达到4349.4万平方米，排行房企第一。排名第二的中国恒大销售面积仅有2909.4万平方米，落后碧桂园近1500万平方米。截至2018年6月，碧桂园的业绩规模达到4124.8亿元，可谓遥遥领先其他房企。

再回顾碧桂园近几年的业绩，2016年的营业额为1530.87亿元，2017年的营业额达到2269.00亿元，较2016年同比增长48.22%。

然而，一系列高速运转背后耗的是“人命”。在一张有关“高周转”的文件上，白纸黑字写着“当天内出设计图（通宵）”；一位因坍塌事故受伤的工作人员，事后接受媒体采访还在说：“售楼处是32号楼，要想卖楼，就要提前建好。”

“这几年，在碧桂园虐够了，头发都快掉光了。”

“我们都是被上了发条的木偶，再被拉去打鸡血。”

“我一年之间暴瘦15斤。”

或许很少有公司像碧桂园一样，离职员工对前单位的吐槽如此一致，进而发出“生死不进碧桂园”的感慨。

然而，在碧桂园老板杨国强看来，这是成功要付出的代价，没有这股子打鸡血的劲头，碧桂园万万撑不到现在。今年63岁的杨国强，虽然已是“宇宙最大”房企的老板，但他的生活习惯却还停留在20多岁当包工头的状态——吃饭不超过十分钟，一碗饭拌几筷子菜就结束，为吃饭浪费时间，不值得。

2008年，金融海啸对碧桂园打击沉重，各地工程大面积停工缓建，股价跌了九成。杨国强带领公司，边哭边唱着国歌和《国际歌》，就这么硬挺了过来。

2014年，碧桂园首席财务官辞职，带走整个团队，投资者关系办公室的所有人都在熬着最后的合同工作日。此时，杨国强又给集团打了一针鸡血——他和2800个中介机构签了代理，短时间内开展全民营销，动员起20万人给他们卖房子。

在距离年末两天时，碧桂园完成年初1280亿销售额的承诺，其中有将近一半来自老业主带新。老板都这么“鸡血”，当手下的谁敢懈怠？

引咎辞职与论功行赏一样多

杨国强文化水平不高，高中毕业，他总把自己的“人设”定在“农民”。这个农民却很早地知道了人才的作用。

从2010年开始，杨国强加大了对外部职业经理人的招揽力度。总裁莫斌就是此时空降到碧桂园。

《财经》杂志的《碧桂园3000亿跃进秘密》一文中，还讲述了这样一个故事。2013年春天的一个下午，杨国强与中国平安保险集团董事长马明哲在一场高尔夫球赛间隙交流，那时58岁的杨国强态度谦逊地问了同龄的马明哲一个管理问题：“你管理平安万亿资产，有什么秘方？”马明哲说：“我能有什么秘方，就是用优秀的人。我这儿有很多年薪千万的人。”

回去后，杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”到了2016年底，碧桂园多出1400多名外来职业经理人。

碧桂园新入职的高管，书架上会被放上两本书：一本是沃尔玛公司的创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》，另一本是李明博的自传《经营未来》。杨国强看中了沃尔玛薄利多销的路子，把它套在了卖房上：只要每平米能赚到100元，杨国强就愿意做。

这些职业经理人往往有优秀的业绩历史，一旦被赋予封疆大吏的权责利，往往能在一个表现平淡的区域市场，重新开辟一片天地。

2016年，在碧桂园各区域业绩内部排名中，山东区域表现一般。整个山东市场规模大约6400亿元，而碧桂园占比不到0.7%。集团助理总裁庄青峰随即空降山东兼任区域总，他是来自中海的明星职业经理人，曾用5年时间，仅靠一个地产项目，便为中海赚取近170亿元。

碧桂园江西、山西等区域总裁，都由2016年的新晋外来者执掌。业绩导向下，人事替换随时发生。各区域也开始裂变，一些业绩表现不佳的区域，会被并入周边业绩较好的区域。

在碧桂园，区域总裁引咎辞职与论功行赏的故事一样多，碧桂园的游戏规则就是大浪淘沙。“我们有很多老队员离开了，业绩不行就是要被淘汰的，而且你只有一年期限。”碧桂园一位人力资源人士告诉记者。

光有罚，没有奖不行。

2012年，碧桂园销售额476亿元。这一年开始推行“成就共享”制度，但在推行的第一年，所有人都将信将疑。到年底时，有人发现自己竟拿到了8000万元的收入，便去询问杨国强，是否给自己多打了一个零。杨告诉他这是根据他的业绩和分红所得。这件事在公司内部刺激了很多人，大家发现原来激励并非只是空头支票。

到了2013年，大家都开始拼命，2013年底，碧桂园销售额暴涨至1060亿元，翻了两倍多，从此跨过千亿门槛。虽然企业销售额激增与市场年景好的外部因素有关，但人的能动性被调动起来，也让碧桂园表现出更多的狼性。

掘金三四五六线城市

为了实现销售额的大跃进，碧桂园还将目光放在三四五六线城市。2017年，碧桂园在三四线城市销售近58%，881宗新获的土地中，一二线与三四线的面积占比为31：69。截至2017年年底，碧桂园的业务已经涉及中国600多个城镇，近50个县级市的市场占有率超过30%。

以“7·26事故”发生地六安为例，虽然是四线城市，但六安在安徽省的楼市市场举足轻重。2018年1月10日-16日一周的数据监测显示，商品房备案量最多的是六安市718套，占到全省商品房备案量的23.6%，住宅备案量最多的城市仍然是六安市，其备案量为675套，占全省住宅备案量的24.7%，而省会合肥屈居第二。

这其中碧桂园起了不小的促进作用，整个2015年六安碧桂园以1627套的成交数量，夺得六安宅销排行榜榜首。

然而就是这样一个重点地区，碧桂园的项目建筑工地已发生数起致死事故。去年11月，六安市人民政府安全生產委员会办公室发布警示通报，指出一个星期之内发生四起生产安全事故，而其中碧桂园占两起。

去年10月29日，六安市城区碧桂园·置地中央公园项目11号楼建筑工地，施工单位的1名工人在清理11号楼建筑垃圾时，从16层坠落地面后死亡。随后11月4日，六安市城区碧桂园·城市之光1标段5#楼施工工地，施工单位1名工人在作业过程中被从楼上坠落的钢管着地反弹砸伤，后送医院抢救无效死亡。

数起施工死亡事件背后，则是碧桂园楼盘的质量问题。从今年6月起，碧桂园在安徽、江苏、广东、杭州、青岛、南京等多地均出现工程质量问题和投诉，并引起全国范围内的维权潮——花高价买的精装房结果却连毛坯都不如；裂缝、鼓包、墙砖脱落都是家常便饭；收房后反复大修几个月还没办法入住……

因三四线楼市利润相对较低，这也决定碧桂园只有通过高周转才能保证资金回报率，所以在追求高周转上，碧桂园比其他房地产商更为激进。就是这样一个“好坏”参半的榜样，还引来不少效仿者。在“7·26事件”之前，一些房企正在学习碧桂园模式。

在保利地产近日召开的股东大会上，该公司董事长宋广菊表示，该公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法，已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下，项目争取一年内能够销售，特殊情况下五六个月也可以。

泰禾集团是高周转的多年实践者，其董事长黄其森今年5月表示，高周转就是利润，就是竞争力，今年重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度，该公司要求各大区域公司将节点指标梳理出来，分解到每個部门。此外，阳光城、新城控股等上市房企也是高周转模式的拥趸。

为了什么？！

为何采用高周转模式的房企越来越多？曾担任多家房企高管的中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析说：“在去杠杆、防风险的大形势下，民营房企的各种融资途径有限，资金链的紧张迫使企业采取了超出正常项目程序和流程的高周转措施；由于竞争的加剧，加之对企业规模、投资回报的追求，高周转逐渐走向反面，即违背正常项目施工程序和必要的流程、工艺时间所允许。”

华南一家上市房企高管也表示，“现在的房企重视排名，主要是因为只有排名靠前，才更容易融资。如果不在房企前50名内，银行可能都不会放贷款，这或许也是房企想通过高周转使自身规模更大的因素之一。”

上述高管还称，高周转是整个房地产开发企业的惯用手法。“不得不高周转。如果房企愿意放慢速度，也可以对资金不那么在意，但又担心行业排名下降，因此，不敢放慢速度。当然，这会造成两个极端，一些房企高周转越快，扩张也快，排名就很靠前。反之，一些房企因融资受限，最终可能会被淘汰出局。”

然而，不顾质量和生命的高周转，安全事故频发，不仅将碧桂园推上舆论的风口浪尖，其在资本市场也遭遇股债双杀。从6月24日第一起建筑事故后，碧桂园股价已经从15.84港币跌至最近一个交易日收盘价的10.88港元，跌幅超过30%，市值缩水过千亿。在股价遭遇重创的同时，7月30日当天，碧桂园2025年到期的美元债亦创三周来最大跌幅。

碧桂园正遭遇有史以来最致命的一次危机。不仅项目停工，在各地的维权现场，“虚假宣传”“欺骗业主”“无证交房”等横幅一个叠着一个；“碧桂园，给您一个‘无星的家”，是业主送给杨国强的新标语。

销售回款急剧下滑与业主不断维权退房等一系列连锁反应下，碧桂园一直追求的高周转也将掉头而下，周转效率再也无法快起来。

在销售与回款急剧下滑的同时，碧桂园的有息负债却高达2000多亿人民币，预收款3000多亿，一旦由于资金紧张出现债务违约，将诱发债权人的大面积挤兑，这有可能让靠高杠杆驱动的资金密集型企业碧桂园瞬间崩塌。

最终，碧桂园为他们的速度付出了代价。这代价是埋在塌方下工人的生命，是被逼走上街头拉横幅的业主，也是“宇宙最大”地产公司岌岌可危的诚信。

8月3日，碧桂园发布会现场，针对碧桂园是否还想当行业老大的问题，杨国强表示，该不该当老大，你们教我，该怎么办？他称，“我也不知道为何近期会出现众多质量事故，我真的想跟一批优秀的人同行，为社会美好做点事，出了这个事，我更要求新工艺、流程的研发和应用，对质量和安全有更好的保证。”

“我是天底下最笨的人，做了事情钱又不是自己的，我本来可以跟大哥去爬珠穆朗玛峰，我也想去读书，但都没做。”杨国强略委屈地表示，他还写了一幅字：“为了什么？！”