论房地产信托投资基金助推养老市场发展

郭丽华 张珈榕

(1 吉林建筑大学经济与管理学院， 吉林 长春 130118；2 吉林建筑大学经济与管理学院， 吉林 长春 130118）

0 绪论

截止到2017年12月为止，我国老龄化平均速度已远远超过全球老龄化平均速度，达到3.4%。随着生育率下降，老龄化的加速，劳动人口数量不断锐减，老年人的抚养费占比在不断地上升，养老需求已到了爆发的时候，养老问题亟待解决。而如今，养老市场的供给需求存在着严重的不平衡，匹配度过低，公立医疗机构又一床难求，私立医疗机构又两极分化。所以以往的养老方式已不能满足过半的老年人了。最近几年，作为养老市场的载体“养老地产”已成为众多关注的焦点。养老地产，顾名思义就是专门为老年人的晚年养老需求而开发的具有针对性的地产产品。它具有如下特点：单一的消费群体，因为此地产的消费对象还是主要是为老年人所开发的；特殊的产品功能，在开发建设前期，充分考虑配套设施、交通路线、医疗看护等符合老年人的生理特点的情况；社区生活的广泛性，在符合老年人生理特点的同时，要照顾老年人的心理需求，在娱乐、学习、情感交往上更加注重。所以，老年地产又可以称之为“关怀地产”和“银色地产”。

1 REITs内涵

在我国养老地产的产业发展吸引着不同行业的投资者，这其中包括房地产开发商、养老服务机构、实业集团、保险机构以及其他财务投资者，在养老地产中扮演者不同或者重叠的角色。但从整体看来，房地产企业仍是养老地产开发建设和提供养老服务设施运营的主体，针对养老地产的开发，房地产开发商提出了更高的要求，第一，养老地产不同于传统的住宅开发而言，他需要房地产开发商在医疗维护、后续保健上更加考虑老年人；第二，养老地产的前期需要大量的资金投入，资金回报又存在着较长的回收期，又存在着局限的溢价力，因此需要房地产开发企业大大提高资金筹措的能力。考虑多种因素尤其资金缺口问题，房地产开发企业在投资养老地产上，探索新的融资模式 REITs（Real Estate Investment Trusts）进行投资探索。REITs简而言之，通过发行收益凭证方式来募集资金投入，并将来自房地产投资的大部分收益按比例分配给投资者的一种房地产投资信托基金。REITs主要特征①可以上市交易，具有很好的流动性②资产多元化，经营管理专业③具有税收中性优势

④高比例派息⑤低杠杆运作⑥进行积极管理，公司治理结构完善

2 REITs流程运作

根据近年来国际经验及国内主管机关和市场机构的研讨情况，国内 REITs按照资产组成和投资收益的来源分配，REITs可以分为权益型和抵押型。根据投资环境分析，偏好权益型和抵押型的REITs投资者比例成3：1。所以根据国内目前的法律环境，未来采取“契约型结构”的可能性较大，即权益型REITs。权益型REITs指的就是投资者拥有房地产并对其进行经营管理来获得一定的收入，投资收益来源包括租金收入及其他增值收益。未来很大可能的权益型REITs养老地产的基本操作流程：首先签订信托契约：投资者作为委托人，与基金管理人签订信托契约，将资金委托给基金管理人设立REITs，成为基金份额持有人。然后将投资标的资产，将REITs向原物业持有人购买其持有的具体稳定现金流的物业资产的公司股权或物业资产。接着选聘托管人和物业管理人，基金管理人与基金托管人签订托管协议，由托管人对基金财产进行托管，基金财产与基金管理人和托管人均实现风险隔离，不属于二者的破产财产。同时，基金管理人与物业人签订协议，委托其对物业进行管理。紧接着关于受益分配的问题，基金管理人将期末经审计的可分配净利润的 90%以上金额以派息的形式分派给投资者，每年至少派息一次。最后关于投资退出，REITs上市后，基金份额持有人可通过二级市场转让证券实现退出。主要参与者包括：房地产开发商、资产管理公司、基金管理公司、基金托管机构和多种投资者。

3 REITs法律缺陷

由于我国规范REITs所涉及的法律法规尚不健全，所以只能借鉴《公司法》《证券法》《房地产法》和《税法》等有关法律法规。不足之处具体如下：第一,《公司法》和《证券法》方面的障碍，在根据《公司法》的规定，在决策机制上，公司的经营较易受股东干涉，第一大股东可能对管理层决策有较大影响力，不符合REITs作为一种基金汇集投资者基金由专业管理人运营管理的理念。在现有《证券法》的框架下，国内的不动产资产很难按照中国香港地区、新加坡等地来公开发行REITs；第二，《证券投资基金法》方面的障碍，在作为REITs的载体下，无论是直接投资于不动产，还是通过投资项目公司股权的方式间接投资不动产，作为其投资标识的不动产、项目公司股权均不属于严格意义上的“上市交易的股票、债券”。因此，REITs突破这一规定仍需一定的时间。

4 建议

第一，笔者粗略估计在2020年到来之际，我国的养老地产将迎来高速增长时期，2015年到2019年是我国养老地产模式的探索期，房地产开发商应该做好积极地准备来迎接养老地产市场成熟时候的爆发式增长，而对于目前已经在养老地产中试水或者拥有成熟投资运营的房地产企业而言，则更有可能成功。

第二，养老地产与传统开发建设项目而言，属于资金密集型行业，前期需要投入大量的且充裕的资金，且在投资回收方面又需要较长的期限，所以对于房地产行业的龙头企业对于支持养老地产资金投入而言，则更加得心应手。

第三，十九大报告以来，许多房地产企业已经把养老地产的投资发展已经上升到房地产投资战略层面上来了，对于房地产企业龙头如恒大、万科等更已经把养老地产作为公司未来投资发展方向的具体之一，且这些企业在执行力方面更加胜人一筹。

5 总结

笔者认为，就前几年的养老地产投资环境来看，在房地产投资市场上养老地产的所占份额在逐渐增加，养老地产是实现投资多元化的一个融资创新，其特有的非周期性本质，能够有效地实现投资组合的均衡，REITs拥有金融属性和不动产属性，利用房地产信托投资基金（REITs）进行老年地产的投资创新，对于我国REITs的未来发展具有重大意义，但众所周知，我国要发展 REITs还面临着各种问题，如房地产市场自身的问题及法律制度的不完善、金融市场的不成熟等诸多困难和障碍，所以未来在养老地产房地产信托投资基金领域，我们要把握好国家政策导向的同时，利用好REITs，实现真正的投资创新。