新时期房地产项目成本预算管理流程及其优化控制策略分析

王 瑜

(江西金投置地有限公司， 江西 南昌)

1 房地产企业推行预算管理的基本价值

1.1 预算管理有助于提升资源的合理配制

由于房地产企业经营业务范围广泛，其中可以为技术研发部门、营销部门等多个部门，但各部门之间缺乏有效的协作配合，使得房地产企业的资源缺乏合理性配置。而加强预算管理，能合理分配人力、物力、财力等资源，避免资源分配不均造成资源浪费。

1.2 预算管理有助于提高房地产企业风险管理能力

在房地产企业管理中企业经营风险的防范一直重中之重。预算管理是房地产企业内部控制系统的重要组成部分，通过建立全方位、全过程的监控指标体系，实现对财务资源的及时监控，确保财务资源的合理运用。通常，房地产企业预算管理工作的主要内容是有效地估算和计算企业的收入、成本和费用等，同时，将预算结果上报给企业管理部门。在投资决策中，企业管理者必须充分参考预算管理策略，提高房地产企业防范风险的能力。

1.3 预算管理有利于房地产企业持续发展

预算管理作为一项综合性强的系统工作，关系着整个房地产企业的命脉，其不仅涉及企业的财务部门，还需要其他部门以及分支机构的联合参与。例如，从一开始筹建拿地环节，就要制定相应的预算方案，并研究分析该如何实施项目设计，如何根据目标市场赖制定相应的销售措施等。开展这些环节工作，有利于整合企业的整体实力，促进房地产企业的可持续发展。

2 房地产项目成本预算管理的实施流程

2.1 预算的编制

(1)计划。房地产行业经营方案由两个方面组成：一是房地产行业的特点是以项目管理为主线，所以相应的就是项目开发计划；二是企业经营管理计划，主要关注企业的利润和效益指标，建立企业的指标体系。

(2)编制。房地产企业要按照全体员工的参与、上下级的结合、编制、分类和综合平衡来实施预算编制工作。本年度预算指标都需要由企业预算部门进行发布。而各二级预算部门要综合考虑业务目标和部门业务计划进行部门预算的编制。

2.2 预算的执行

(1)加强日常控制责任。房地产企业实行预算管理制度后，应分解预算目标，实行预算责任制。预算责任部门应编制预算帐务，组建专职预算管理人员及时登录相关信息，定期与财务部门核对并反馈信息。

(2)严格执行各项预算计划，特别是项目的开发计划。

(3) 坚持动态管理。企业预算管理委员会应及时掌握信息，通过日常动态检查、月度分析评估、中期检查预测，及时合理调整，及时预警。

(4) 预算控制与业务开展关联。企业各部门需以预算指标为经营活动的基础，加强各项业务审批和财务审批控制，明确区分预算内外的授权管理。

2.3 预算偏差分析、调整

该环节主要检验项目预算的执行情况。分析和调整主要包括跟踪前期改进措施的实施、与各种预算指标的比较、各指标的完成度、分析影响指标完成的各项因素、以及对改善差异的分析及策略等，进而把握产业发展动态。房地产企业预算管理部门根据各部门的预算指标汇总报告，结合企业自身发展战略，调整最佳方案决策，实现企业的经营目标。

2.4 预算考核评估与管理

完善预算考核和管理，作为绩效考核体系的一部分，始终贯穿于房地产企业的发展战略、管理控制模式。评估目标应逐步实施，从高层到中层到员工，从组织到个人。预算指标在评价和评价时应遵循量化容易、计算方便的原则。评估内容主要是衡量预算的准确性和标准化、预算工作的组织化、预算执行过程的规范化，以及是否依据预算调整过程等等。

3 现阶段房地产项目成本预算管理中的问题

3.1 预算指标的制定缺乏科学性

在编制预算指标时，房地产企业把主要精力放在了是销售率和收益率等方面，但对预算编制的可行性，是否满足项目规划和企业整体战略方面缺乏重视。此外，当政策或市场变化导致出现变动时，不能及时的调整预算指标，导致预算方案的指导作用难以发挥。

3.2 缺乏全员意识

目前，许多房地产企业对预算的重要性认识不足，认为预算只是一种财务行为，财务部门负责制定和控制预算。事实上，预算工作是需要企业全体成员参与，它与所有员工、项目工期管理、预决算管理等密切相关。

3.3 成本预算管理考核方式过于简化

在房地产企业中，预算考核方法主要是以实际指标与预算指标的差异作为考核的评分指标，以此衡量房产企业预算管理水平。该预算考核方法相对简单，但也存在缺陷，就是预算编制和执行过程中缺乏相关的监督检查，而且只注重预算的执行，不能客观反映预算管理中的问题。

3.4 缺乏与企业战略目标的联系

由于缺乏行业预算标准，很多房地产企业在年度经营计划的指导下，采用传统的预算模式，编制房地产项目年度预算，进而出现“重视年度预算”和“轻项目开发预算”，导致企业战略实施缺乏科学的数据支撑。使得企业的预算和战略目标关联不明显。

4 加强房地产项目成本预算控制管理策略

加强房产企业成本预算控制是房产企业基于市场竞争环境下优化资本结构实现财务目标的重要途径，因此，在实践中可采取以下措施：

4.1 房地产项目成本预算编制的优化策略

房地产项目成本预算编制方案包括以下几点：第一，在房地产项目的成本估算基础上，房地产项目总预算是按照详细的设计方案和预算定额对项目建设的成本进行的估算。总预算确定的目的是将资金分配给预算计划。其次，采用自上而下的方法来确定房地产项目中各种活动的预算。根据房地产项目划分的分解结构，将房地产项目的总成本分摊到项目的每一个工作包中，之后再根据每个工作包的活动，将各个成本分摊到各项业务中。最后，确定活动的预算时间应根据项目的进度和项目的资源供应计划进行。

4.2 加强设计阶段的项目成本预算控制优化策略

在成本预算管理的设计阶段，需避免一味的追求设计效果而与成本控制不协调的情况出现。因此，首先要选择优秀的设计企业。通过招投标形式，达到缩短设计周期，优化设计方案的目的。其次，明确勘察设计企业的职责，完善设计标准，通过合同限制设计限额。最后，对整个设计过程进行了优化，建立了专家评审系统和图纸审核系统的内部阶段，使项目成本预算管理能够在设计前期得以实施。

4.3 招标阶段房地产项目造价成本预算的控制优化策略

首先，坚持公平、公正、公开的原则。招标前，我们要知道施工企业是否具备完成这项任务的资格，必要时我们可以当场进行调查。同时，选择优秀施工企业，要在保证工程质量的基础上，加强对工程造价的有效控制。其次，避免招投标企业的恶性竞争。目前，一些投标企业以不良手段争取工程，在竞争过程中使用非法手段，获得工程项目。如果房地产企业的投标能够有效地控制成本预算，就可以在投标过程中选择适合自己企业的单位，获得更多的经济效益，达到“攻打还击”的理想状态。最后，加强监理队伍建设，推行项目投资控制。定期或不定期地审核项目质量，以降低施工阶段的风险，避免不必要的投资和浪费。

5 结语

总之，房地产企业成本预算是一个综合性强的工作，对于促进房地产公司发展战略具有重要的促进意义。因此，作为房地产企业，要从自身实际情况出发，形成适合本企业的成本预算管理体制，切实做好项目成本的预算管理工作，发挥预算管理的真正作用，进而达到提升项目经济效益、提升企业市场生存能力、促进房地产企业的稳健发展的最终目的。