浅析当前影响土地储备工作的几个外在因素

张 旭

（沈阳市土地储备中心综合计划部， 辽宁 沈阳 110000）

房地产市场是由包括土地储备、土地供给、开发建设、房产销售及使用等环节组成的全链条运行体系。土地储备作为房地产市场的总源头不仅与房地产市场其他环节的运行相互影响，同时也受国内重要事件、国家及地区政策变化、经济社会发展、人口结构及流动等外在因素影响。这些外在因素都对沈阳的土地储备工作产生直接或间接的重要影响，值得深入分析与研究。

1 土地储备管理政策调整的影响

2016年国家《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）明确，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，并要求地方政府应在核定的债务限额内，根据本地区土地储备相关政府性基金收入、地方政府性债务风险等因素，合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限。同年中央八部委出台的《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》明确实施差别化的货币信贷政策导向，加大金融对工业供给侧结构性改革和工业稳增长、调结构、增效益的支持力度。2018年1月国家《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）进一步明确，强化对债券的“使用主体、额度规模、资金用途、投入收益平衡”的控制，强化土地储备资金使用监管。4月份央行发布公告，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，用于支持民营小微企业发展。近年国家出台新的土地储备政策对土地储备资金使用的管理更加严格和规范，土地储备融资渠道变窄，融资规模受限制，融资难状况将成为一种常态；另一方面银行仍继续实行差别化的信贷政策，支持实体经济发展，这对土地储备是一种间接利好，但直接帮助作用有限。

2 房地产调控政策的影响

去年以来，全国一些房地产热点城市纷纷出台调控政策稳定市场运行。今年“两会”以后，一些城市的房地产调控政策密集出台，从加大土地供应、扩大商品住房价格指导范围、全域限购、调整公积金贷款额度、系数和准贷时限、遏制投机炒房行为等多个方面，持续加码控制房价过快上涨。房地产调控政策是稳定房地产市场的应急性政策，通常逆房地产发展形势而行，贯穿房地产发生整个周期，即在房地产市场过热时，出台限制性措施；在房地产市场遇冷时，出台刺激性措施。这些政策会针对市场形势变化及时调整，具有短期性、应急性的特点。2016年下半年沈阳出台“13条”房地产调控政策，2018年4月又出台新“9条”房地产调控政策，主要目的是控制房价过快上涨。从政策出台之后，房价上涨势头得到初步控制，但收效不大。主要原因是市场供需双方均把握了房地产调控政策的运行规律和特点，所以造成调控政策对市场运行产生“软约束”效应。这种政策对商品房销售短期内有一定影响，而对土地储备的影响不大。

3 东北、沈阳振兴政策的影响

近年来，国家出台了新一轮振兴东北老工业基地政策，推出多项优惠政策支持沈阳改革创新，批准沈阳城市建设发展长远规划，辽宁自贸区沈阳片区在浑南落地等。随着相关具体实施意见、方案和细则的出台和推行，这些政策由心理预期影响逐步向实质拉动升级，沈阳城市对资源的集聚效应、规模效应将进一步增强，可能吸引一些重大产业项目落地，拉动基础设施建设，推动人口导入。当前，沈阳主城区，浑河两岸部分区域的地价、房价大幅增长的重要原因是这些利好政策释放的影响。这些政策对土地储备工作是重大利好影响。

4 城镇化发展的影响

城镇化发展，农村人口向城镇流动，需要相应的房地产供给。从国外经验看，一个国家的城市化率达到80%时，城市化将基本停止，并将出现逆城市化的现象。目前沈阳城镇化率已达70%以上，但全国的城镇化率仍不足60%。鉴于我国人口在各地域之间可相对自由流动性的特点和沈阳作为区域中心城市的优势地位，沈阳的城市发展仍有较大的扩围空间，2018年仍将有大量外来人口到沈阳购房置业，将不断推动沈阳房地产市场发展，对土地储备也是一个利好。但从另一方面也要看到，我国农村大量年轻人虽然仍保留农村户口和住房，但已经在城市购买商品房。他们白天或农忙时回农村劳动，晚上或农闲时回城市生活。这种情况普遍存在，实质上是预支了城镇化发展对房地产发展的需求。未来对城镇化率拉动房地产房地产发展的期望值不宜过高。

5 老龄化深度发展的影响

老龄化是一个世界性、全国性课题，沈阳的情况也不例外。目前沈阳的老龄化已经达深度，并继续发展。老龄化深度发展将产生两方面效应，主要是负面效应。一个是拉动效应。将会产生养老产业需求，对养老地产发展产生积极作用。二主要是负面效应。25-59岁是购房的主要群体，60岁以上的老年人购房意愿不强，老年人对住房的消费能力明显减弱。老龄化进程的加快，“4-2-1”家庭模式带来的社会矛盾凸显，这对房地产市场显然是个利空因素。另外，老龄化深度发展带来的是人口自然死亡率的上升，将会导致房屋空置率不断上升，对土地储备是利空影响。

总之，土地储备工作要考虑多方面因素，任何政策、经济、社会的变化，都会在土地市场形成蝴蝶效应，从而影响土地储备工作，所以我们要时刻把握形势，分析问题，研究对策，才能在工作中做到有备无患。