绿城加入高周转大军 压缩高端物业欲提速

周月明

2018年，房地产政策仍以强调控为主，且部分城市围绕打击炒房调控仍在升级。绿城中国项目多位于调控重点城市，此时祭出高周转大旗或许也是不得不为之

近几天，绿城房地产建设管理集团董事长、总经理李军的一段言论引发了广大投资者热烈讨论。在博鳌房地产论坛采访时，李军称，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁，接下来估计谁都逃不掉。他还表示，由于利润结算有滞后性，未来两年，房企的财务报表会很难看。

李军的言论再加上上个月绿城的一则加速资金回笼内部通知，再次将这家浙系房企龙头推上了舆论焦点。

那么，一向走高品质路线的绿城近年来经营状况如何？周转计划如何安排？拿地布局又有哪些调整？高周转情况下施工速度是否有变化？如何找到速度与质量之间的平衡？就上述问题，《投资者报》記者近日致电致函公司品牌部，有倪姓工作人员称“已看到采访提纲”，但截至发稿记者并未收到回复。

加入高周转大军

目前房地产行业集中趋势明显，融资压力提升，如何迅速扩大规模以免被“吃掉”，以及快速回笼资金减轻资金链压力，都是各家房企努力追求的目标。

一份从绿城内部流传出来的备忘录称，绿城将要求员工加快销售，加速资金回笼，坚决执行“早销、多销、快销”的策略，加大应收款项催收力度。该份备忘录显示，绿城接下来还将“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。

从这份文件可以看出，一向以品质著称的绿城也加入了高周转大军，以应对这些行业压力。

对于绿城的周转速度，其执行董事、执行总裁李青岸曾称，不同产品周转速度将做出不同安排：“为了适应市场，绿城内部产品结构调整为‘262模式，即20%做高端物业，拿地到开盘一年；60%追求性价比较高的产品，用来提高周转率，这类产品分布在三四线城市和少数二线城市，保持‘5912的节奏，即5个月开工，9个月开盘，12个月现金流回转，在这一轮调控下，绿城对于这部分产品工期也会稍作压紧，个别项目4个月开工，8个月开盘。并且另外20%是保障房和安置房，主要按照政府节奏推出。”

从这一回应来看，市场竞争高压下，绿城实行的策略是减少高端物业的占比，同时加快速度。

对于产品结构的调整，李青岸表示，“原来高端物业比重高一些，大概40%，此前在三四线城市也有布局，但与市场需求不匹配，这一轮调整之后，高端产品比例有所降低，将性价比高的中端产品比例提高，以便推动销售率、回款率和收益率指标。”

绿城将高端产品比例降低，业界认为，主要是由于限价政策令高溢价产品利润空间缩小。由此绿城也更多部署中端产品。

从这位有中交集团背景执行总裁的发声来看，自2015年5月中交正式入主绿城之后，中交就力求提高绿城的周转速度。在2015年10月，绿城与投资者的沟通会议上，中交建集团执行董事、财务总监傅俊元就曾表示，“绿城固有的问题是库存压力大、开发成本高、持有物业多、管理能力弱。这是绿城坚持高端品质的特性，但也是其发展的障碍。”

此外，绿城总裁曹舟南曾公开表示，早在3年前，绿城中国的执行董事李青岸来到绿城开始，绿城就开始调整财务管控，为企业提速做准备，“以财务利润为核心，加速周转，实现有质量的增长”。而在拿地布局方面，绿城也重点布局一二线城市的核心区、海外和小镇，要求新拓展项目力争做到不沉淀资产、零库存。从这些方面都可以看出，中交入主之后的绿城发展策略的转变。

事实上，在2015年5月中交正式入主绿城后，近三年来绿城的人事架构也大换血。中交集团的份量越来越重。目前绿城的7名董事会成员名单中，有4位均有着中交集团背景。与此同时，上市公司绿城中国和子公司绿城房地产的管控职能被合并，这使得上市公司加强了集权。

从销售情况来看，高周转策略已见成效，2017年，绿城总合同销售金额1463亿元，创历史新高，在克而瑞的销售排名中，绿城以1457.1亿元居第十一位，净利润达到26.7亿元。而对于2019年的合同销售额，李青岸接受采访时曾称，可以做到2000亿元。

周转速度较低

但是，虽然绿城的自身销售额较快增长，但多项财务指标值得注意。

从行业角度来看，绿城的周转速度还是相对较慢。根据亿翰智库统计显示，2017年，绿城中国的存货周转率为0.31，而2017年榜单TOP100企业中，平均存货周转率为0.35，其中，TOP1～TOP20企业2017年平均存货周转率为0.61，比绿城高出0.3。同时，从总资产周转率来看，绿城中国的总资产周转率0.208，而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25，其中，TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41，高出绿城0.2。目前，房地产行业融资难、融资贵已成趋势。从2017年1月开始，房企的公司债都处于停滞状态。2018下半年是公司债的兑付期，房地产企业很可能出现很多债务违约。

查阅绿城的负债率情况，剔除掉预收账款之后，绿城的负债率是逐年下降的，2016年为54.2%，2017年为52.2%，2017年净资产负债率达到46.4%，同比下降11.7%，从负债率方面来看，绿城表现较为平稳。

而在融资成本方面，据资料显示，绿城2017年年底平均融资成本为5.4%，2018年上半年与2017年基本持平。

此外，据2017年年报显示，绿城的银行存款及现金有359.8亿元。目前有8500亿元的货值储备。李青岸认为，目前的净资产负债率是可控的，符合行业水平。且绿城方面曾称：“目前公司日均账面资金不低于500亿元，现金充裕、安全，远超公司未来一年内到期有息负债。”

从这些数据来看，绿城的资金链状况相对稳健。