浅析通过建立集体土地专用市场治理“小产权房”问题

邵阳

摘要：近年来，小产权房的建设已经的受到严格的限制，但是目前我国仍存在大量的存量小产权房，其产生及存在的根本原因在于我国土地市场供给侧与需求侧的不平衡。我国施行二元土地所有制，但是只有国有土地可以进行市场交易，这使得大批资金不足的住房刚需人群转向购买在农村集体所有土地上建设的小产权房。但是小产权房建设和交易均属于违法，购买者的权益无法得到法律保障，容易引发纠纷。我国目前小产权房存量巨大，有效的治理将助力我国经济发展及社会的长治久安。本文将探索建立集体土地专用市场会引导小产权房问题的健康解决。

关键词：小产权房；房地产市场；治理

1、政府治理小产权房的原因

小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，专指在农村集体土地上违法或者违规建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由县级及以上国家房管部门颁发，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房在法律上是一种特殊的不完全产权房。目前，政府大力治理小产权房问题的原因主要在于小产权房的建设程序违法，所以不能取得房产证，也不能在正规的商品房市场交易，并且现存的小产权房交易过程长期游离于政府监管之外，造成了很多纠纷，扰乱了房地产市场。此外，农村土地是集体土地，集体不是一定不变的，这样购房者和农民的权益就无法得到保障。还有一个重要的原因在于小产权房大多位于城中村和城市近郊，都是城市发展及改造的重要地段。这样的区位如果任由农村集体或开发商随意建设，将会影响城市整体的发展规划。由此可见，有效的治理小产权房对我国经济发展及城市化建设意义重大。

2、建立集体土地及小产权房专用市场原因

小产权房的产生有其深刻的经济、社会和政策制度背景。虽然其形式违法，但是在缓解我国买房难的问题上，不能否认其作出的积极作用。

从经济方面来看，小产权房为满足无力购买商品房而有住房需求的人提供了一种选择，为外出务工人员承租住房提供了一種选择，也为偏好城市郊区居住环境的人们提供了一种选择，更为一些具有生产性功能的经济活动提供了必要的场所。

从社会影响来看，随着城市化的推进以及住房市场化改革的深入，越来越多流动人口由于收入原因和居住质量原因选择购买小产权房。小产权房使得一些没有高收入、处于起步阶段的人才得以安居中心城市，为城市的发展奠定了人才基础；同时也使得城市中一些低收入人群得意买的起住房，间接提升了人民生生活质量，从而维护了社会稳定。

从法律方面来看，《宪法》、《民法通则》和《物权法》规定集体享有所有权。而在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律却剥夺了集体对其土地的处分权。从这个意义上讲，集体土地的所有权是不完整的，所以我们应该尊重其存在的客观实际，完善法律，引导小产权房成为完整的法律概念，并且依法形成市场，

3、建立我国一级乙型市场——集体土地专用市场

将我国现有的一元土地一级市场发展成二元的土地一级市场，国有土地的出让与划拨为一级甲市场，集体所有土地的出让为一级乙市场。乙市场的出让土地为已经建成小产权房的农村宅基地，以及其他经县级以上房管部门批准建设的农村宅基地。进入乙市场的集体所有土地必须遵守以下规定：首先，入市阶段其土地必须为合法的宅基地，不能占用耕地或其他用途的农用地，并且土地所属的村集体必须到国家土地房管部门进行登记，经过登记的土地，政府向村集体颁发乙市场交易的相关准入证书，登记的同时村集体对于土地的处分权自动冻结，冻结期限为登记次日起70年。其次，对合格进入乙型市场的集体土地出让交易时进行限制，主要限制建设类型必须为住宅，在地价方面可以采用限地价的方法。

4、建立我国二级乙型市场——小产权房专用市场

将我国现有的一元土地二级市场发展成二元的土地二级市场，国有建设用地使用权的转让、出租和抵押为二级甲市场；集体所有建设用地的的转让、出租和抵押二级乙市场。二级乙市场使用权的形式就是合法入市的集体土地上建设的小产权房，二级乙市场也如同一级乙市场那样，通过引用二级甲市场的相关办法再加上限制，起到其调节治理的目的。首先，进入二级乙市场的住宅必须为已登记进入土地一级乙市场的土地上建设的住宅，并且住宅的所有者也需要到国家房管部门进行产权的入市登记，登记后为业主颁发乙型房产证。乙型产权房在受到相关法律制度保护的同时必须执行乙型市场运行的相关规定，在制度允许范围内交易。国家应该向变更登记的业主征收相关的税费，但是为了鼓励大家登记，对于在规定期限内办理的业主可以进行减免。其次，所有权的转让、租聘和抵押是二级乙市场限定的关键环节，必须谨慎严格的作出科学化的限定。例如，可以采取限定交易对象的方式，让乙型产权房真正为住房刚需人权所用。最后，乙型产权房在70年到期后土地已被征收则应该根据当时国家对于国有土地使用权延长的处理办法统一办理，并且需要补交一定的产权变更差价。

5、对小产权房进行分化处理

通过建立一、二级乙市场，已经将小产权房进行分化，那些实在危害公众利益、违反法律建设的小产权房已经成为少数群体。这时，国家可以对这类小产权房出重拳进行整治，在保障人民利益的基础上对这类小产权房进行拆除等处理，由于这类型小产权房已经成为少数群体，并且其他原小产权房乙变更为乙型产权房，受到法律的保护，所以对这类小产权过房的处理不会造成大的社会问题。但是处理必须以保障民生为前提，具体的实施办法，可以根据一、二级乙市场实施后进行设计。

本文只是对小产权房治理表达作者个人的见解，科学的、有效的制度需要更加复杂、严密的设计以及试点实践的验证。本文薄见，还望读者多提出宝贵意见。

参考文献：

[1]左翔.土地一级市场垄断与地方公共品供给.经济学.2013.1

[2]刘灿.小产权房的出路何在_基于产权经济学的分析视角.当代财经.2013.2

[3]王敏莉.小产权房合法化问题的物权法思考.经济研究导刊.2015.11