从供需两端抑制房地产投机研究——基于国际经验的视角

葛新锋 张飒

(中国人民银行南通市中心支行 江苏南通 226007)

从全球房地产市场来看，德国房价以其长期稳定性独树一帜；瑞士房价则基本保持了稳定上涨趋势，未出现大涨大落；而韩国虽然在21世纪初经历了房价大幅波动，但在政府大力整治房地产投机后，近几年房价表现相对平稳。因此，本文选择上述三国为样本进行研究。

一、德、瑞、韩三国近年来房地产市场表现情况

(一)德国房地产市场在全球“独善其身”

长期以来，德国房地产市场发展稳健。在2008年金融危机之前的十多年间，欧洲多个国家房地产迎来发展期，房价涨幅明显，但德国采取了多种措施抑制房地产投机行为，保持了房价的基本稳定。2008年金融危机之后，欧元区多个国家受主权债务危机影响，房价整体回落，而德国由于经济表现相对较好、房地产市场风险较小而受到投资者青睐，房价反而逆势上涨。为平抑持续增加的投资投机需求，德国政府出台应对政策，使得房价保持在了合理区间。根据达拉斯联邦储备银行的数据显示①达拉斯联邦储备银行建立了一个国际住房价格数据库，对全球23个国家的房价进行定期统计。，从2000年1季度到2008年4季度，德国名义房价指数基本稳定在100附近，如果考虑通胀因素，实际房价指数反而从108.92回落至93.04；从2009年1季度开始，德国名义房价稳步上涨，至2016年3季度已涨至125.84，而实际房价指数则升至110.98%(见图1)。

(二)瑞士房地产市场长期保持稳健

虽然瑞士房地产长期受到投资者欢迎，但房价未出现大起大落的现象，而是基本保持了稳定上涨的趋势。达拉斯联邦储备银行数据显示，2000年1季度至2016年3季度，瑞士名义房价指数从87.09升至139.92，实际房价指数从90.18升至137.96，名义房价和实际房价差别不大，年均涨幅不到3%；而在2007年以前，瑞士房价涨幅更小，年均在1.7%左右。2007年以后，由于瑞士与欧盟的自由流动协议全面应用，瑞士移民人口不断增多。据瑞士媒体报道，2007年以后瑞士每年常住人口中新增净移民约8.2万人，产生了大量的住房消费需求。受此影响，瑞士房价涨幅从1.7%平移至3%左右(见图2)。

图1 2000年以来德国房价指数走势

图2 2000年以来瑞士房价指数走势

(三)韩国房地产市场波动后趋稳

与德国、瑞士不同的是，韩国房地产市场受到投机需求的影响，房价经历了较大幅度的波动。21世纪以来，随着韩国经济的持续发展，带动了房地产业的繁荣，大量投机者涌入房地产市场，致使房价不断飙升。达拉斯联邦储备银行数据显示，2000年韩国名义房价指数在74左右，从2001年开始一路上涨，至2006年末已经达到了110，年均涨幅接近8%，而实际房价年均涨幅也达到了4.6%(见图3)。由于房地产投机造成房价连年飙升，影响社会安定，韩国政府开始大力整治房地产投机，房价由此进入相对平稳的发展阶段。2007年到2016年3季度，韩国名义房价虽然从114.92升至143.52，但年均涨幅已降至2.25%；而实际房价基本维持在110附近，表明近年来韩国房地产市场已经比较平稳。

二、德、瑞、韩三国在房地产供给端和需求端采取抑制政策

房地产适度投资有益于增加市场活力，但过度投机会打破均衡并形成泡沫。从德、瑞、韩三国对房地投机采取的措施来看，都是在结合本国实情的基础上，从供给端和需求端实施相对全面的综合举措来抑制房地产投机。

图3 2000年以来韩国房价指数走势

(一)从房地产供给端看，主要是增加供应量和调整供应结构

1.实行以居住为导向的住房制度，制定并完善相关法律政策抑制房地产投机。德国住房政策的基础法律《民法典》规定，政府首要的目标之一就是保障居民的基本居住条件。为实现这一目标，德国政府制定了涵盖住房建设、住房保障、租金管理、住房现代化等多方面的住房法律框架。其中，《住宅建设法》主要针对的是社会保障住房供给；《住房补助金法》对中低收入人群的房租补贴作了规定；《住房租赁法》为规范租赁市场提供法律依据；《私人住房补助金法》则是私人住房方面的法律规定。由于这四部法律为弱势群体和广大居民在住房方面提供了保障，因此被称为德国住房政策的“四大支柱”。而瑞士也有相似的法律制度，如瑞士《宪法》第34条就明确规定了政府在促进住房建设、对低收入者提供住房保障支持、保护租房者权利等方面的义务。

2.适时提供充足稳定的住房供给，通过市场渠道抑制房地产投机。在移民和外来投资者增加的背景下，德国、瑞士两国加大了房屋建造的审批数量。如德国批准建设的住宅数量在1994年达到峰值后逐年下降，但金融危机以来，为平抑持续增加的需求，德国政府加大了房屋建造的批准数量。德国联邦统计局数显示，2015年末，德国住房库存数量共计4005.54万套，较2010年末净增加94.87万套(见表1)。而韩国为抑制房地产投机，于2006年底出台了对应方案，更积极地增加住房供应。根据该方案，截至2010年，韩国公共宅地新建住房将增加到86.7万套；同时，韩国政府还放开对民间住宅用地的限制，使民间宅地新建住房增加到77.3万套，这两项措施缓解了韩国房地产市场的供需矛盾。

表1 2010～2015年德国住房增量和存量情况(单位:万套)

3.加强住房租赁市场规范化管理，通过保障权益抑制房地产投机。德国拥有欧洲最大的住房租赁市场，呈现出住房拥有率较低、租房比例较高的显著特点。一方面，德国政府大力推动廉价住房、福利性公共住房建设，为确保绝大部分家庭有能力支付房租，德国政府还根据家庭的人口、收入等实际情况发放租房补贴，据统计，有80%以上的德国居民可以享受不同程度的租房补贴。另一方面，德国制定的《住房租赁法》还对房屋的供给方即房东行为进行了规范，当房东未能以合理理由将房租涨价超过20%时，这种行为就构成了违法，租房人可以向法院起诉寻求保护；当房租涨价超过50%时，这种行为就构成了犯罪。因此，在租房权益能够得到保障的情况下，德国人更愿意租房。目前，德国有57%的人口租住住房，仅43%的人口拥有产权房。瑞士也有《住宅法》保护租客不被驱逐，房租上涨也受到限制。

4.保持合理稳定的住房投资回报，通过限制高价抑制房地产投机。德国的住房投资回报率以房租收益为主，基本稳定在4.5%水平以上，其中房租回报率为4%，房价增值为0.5%。这对于对于追求长期稳定回报的投资者有足够的吸引力②德国2008年之后的1年期存款利率不断下跌至不到1%，10年期国债收益率从2010年之间的2%～3%水平跌至目前的0水平。。此外，与《租房租赁法》类似，德国还制定了《经济犯罪法》来严格规定房地产商的定价行为。如果房地产开发商制定的房价超过合理房价的20%，则视为“超高房价”，购房者就可以向法庭起诉，售房者将面临5万欧元的罚款；如果超过50%，就定性为获取暴利，房地产开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

5.加强信息披露制度，为稳定房价和房租提供信息支撑，从而抑制房地产投机。德国每4年一次、瑞士每10年一次进行居住条件的普查，全面收集房屋状况、居住条件等情况，为房地产管理提供基础数据。同时，德国和瑞士政府、租房者协会以及房东协会还建立了较为详细、持续更新的租金数据库，为同一地区不同类型的房屋提供了市场可比的租金标准，这是其住房租金价格管理的基础。如德国每年出一本房屋销售指导价格，房价每三年可调整一次，但调整不宜过高，超过50%则会受到政府干预；对房屋出租进行登记管理，主要实行租金指导价，通过每年公布各区域房屋租金指导价格，提供给房东、房客签订租赁合同时参考。房价和房租信息与收入数据库一样，为住房销售的准入标准和租金设定提供可靠依据。从房价收入比看，德国核心城市如慕尼黑等在全球主要发达城市中，一直处于较低水平；从租房收益率看，德国处于中等水平；从房价租金比看，德国的回收期大概需要20多年，与美国相当。

(二)从房地产需求端看，主要是运用金融、税收、住房等政策

1.发挥金融政策的调控作用，通过金融杠杆抑制房地产过度需求。一直以来，德国的住房金融政策都比较稳健，如高自付比例、低贷款价值比等避免了房地产市场的过度膨胀。德国法律禁止金融机构向购房人提供100%的住房抵押贷款，因此购房人必须通过贷款组合获得所需资金。一般来讲，购房者自有资金提供10%～20%的房款，20%～30%来自住房储蓄贷款，剩下50%左右来自抵押贷款银行、信贷银行和其他金融机构。发放贷款时，德国金融机构会对贷款者进行严格的信贷审查，重点关注贷款人的购房目的和第一还款来源，如果不是以自住为目的的购房，其贷款申请将很难被批准，一定程度上抑制了炒房需求。而韩国应对投机购房的金融政策更直接，2007年韩国中央银行通过加息和提高银行间隔夜拆借利率，使住房抵押贷款利率升至2004年以来的最高值6.18%，同时规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房价的40%，显著提高了投机性购房的融资门槛。

2.设置多个房地产税种，通过打击投机获利抑制房地产过度需求。韩国是通过房地产税抑制房地产过度需求成效比较明显的国家，税种包括房地产持有阶段的财产税、综合房地产税等；房地产交易阶段的取得税、资本利得税、登记税等。以资本利得税为例，从2007年起，韩国对拥有2套房产的卖主在购买2年内出售，征收50%的资本利得税；拥有3套房产的卖主在购买2年内出售，征收60%的资本利得税。即使持有时间超过了2年，也会根据转让所得的大小征收9%～36%不等的资本利得税。德国则规定购买一套房屋自住10年后卖出可以不缴纳所得税，若购买不到10年就出售需缴纳所得税；同时，如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的资本利得税，5年内出售3套及以上加收资本利得税至25%。而瑞士各州根据购房后再出售的年限和不同盈利程度，制定了相应的征税政策。如日内瓦州规定，对2年内出售的房产买卖征收50%的增值税，超过25年出售方可免税，从而使投机者很难牟取暴利。

3.城镇化发展水平较高，通过合理城市布局抑制房地产过度需求。德国的城镇化已经基本结束，其城市体系是多核心且均衡发展的，具有分散化、特色化、均衡化的特点，不存在超级大都市，100万人口以上的城市只有柏林、汉堡、慕尼黑和科隆。而早在2006年，德国官方统计数据就显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。虽然这些城市群相对分散，但城市建设、就业环境、收入水平等相对较为均衡。这种合理的布局，使得大多数德国居民不会集中选择在大城市居住，而是相对均衡分散在各个中小城市里，这一方面有利于大城市的房价在长期发展中保持合理的增长，另一方面也能够推动各个区域均衡发展，不会导致不同区域房价差异太大。

三、当前我国抑制房地产投机政策及存在的不足

(一)我国抑制房地产投机的主要措施

我国房地产市场波动较大，根据2005年7月以来70个大中城市新建住宅价格数据，我国共经历了四轮房价大涨:一是2005年7月至2008年7月，70个大中城市房价累计环比上涨25.1%；二是2009年3月至2011年7月，累计环比上涨18.9%；三是2012年7月至2014年4月，累计环比上涨10.7%；四是2015年5月至2017年末，累计环比上涨16.4%。除了经济发展、刚性需求等因素推动外，投资投机需求旺盛也是导致我国房价变化的重要原因。因此，在这四轮房价波动中，为抑制房地产投机行为，我国也采取了多种措施。

一是出台直接的限制投资投机性购房政策。包括两类:一类是指导性的意见，如2009年出台的“国四条”指出“要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房”；另一类是可操作性的意见，如2013年出台的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中第二条提出“对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房”。此类政策的出台，目的在于遏制投资投机性购房。

二是利用金融政策抑制投资投机性购房需求。主要通过实施差别化的住房信贷政策对首套房、二套房及以上贷款首付比例以及相应的贷款利率进行调整。如，2005年取消了住房贷款利率优惠政策，对房地产价格上涨过快的城市或地区，将个人房贷首付比例从20%上调到30%；2006～2007年共七次加息，二套房贷款首付比例提高至50%，贷款利率基准上浮1.1倍；2010年，对首套且面积大于90平方米以上的家庭，贷款首付提高至30%；2011年，二套房贷款首付比例提至60%，第三套及以上不发放商业贷款。

三是以税收方式进行辅助调节。目前我国的房地产相关税负主要集中在取得环节和交易环节，包括印花税、契税、营业税、个人所得税等。为抑制房地产投机，2005年国税总局发文正式明确个人买卖二手房须缴纳个人所得税；2006年进一步规定，个人购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；2013年，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确指出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

四是增加住房供给来满足市场需求。一方面，为了抑制房地产投机，增加住房供给，我国正逐步落实保障性安居工程。如“十二五”期间已超额完成3600万套保障性住房，通过实物方式解决低收入家庭住房困难问题。另一方面，增加普通商品住房及用地供应，支持普通自住和改善性住房消费。如2010年国土资源部公布住房供应计划，住房用地总量同比增长逾130%。

(二)与国外抑制政策相比存在的不足

多年来，为控制房价、稳定增长，我国通过土地、金融、财税等政策对房地产市场进行了多轮调控，但总体而言，这些政策主要集中在需求端，对供给端调控力度略显不足。比如“限购”“限贷”“提高首付比例”“提高贷款利率”等政策，都是从市场需求管控方面提出来的，虽然能够一定程度上抑制消费需求，但这些政策只是将消费需求强制性延后，并没有有效地抑制房地产投机。与德国、瑞士、韩国比较，我国采取的政策措施还存在着差距和不足。具体表现在:

1.房地产供给端抑制政策不完善，供应不充足。一是过多依靠行政手段，法律体系不够健全。从历次房地产市场调控来看，基本上是依靠行政指令进行的，虽然当时效果比较明显，但是长期性不足，一旦行政指令到期，房地产市场反而会变得更加“疯狂”，因此在政策实际实施过程中，并未真正落到实处，仅依靠行政指令达不到调控的目的。其深层次原因还在于我国现行房地产法律法规并不完善，到目前为止我国还没有制定住房领域的基本法，有关的住房规定基本都是来自于国务院的行政法规、部门规章以及其他的规范性文件，在统一性、全面性等方面还存在较多问题，无法满足当前发展迅速的房地产市场。总体而言，未能如德国一样制定相对完善的法律法规来规范房地产市场上每个主体的市场行为。

二是保障房供给能平抑一定需求，但建设资金压力较大。“十二五”期间，我国已超额完成3600万套保障房建设，增加了市场供给，一定程度上起到了抑制房地产投机的作用。但保障房建设资金主要来自各级财政，由于其收益率较低，难以吸引社会资本参与。而德国、瑞士则通过成立非盈利性的建房合作社，在政府给予相关扶持政策后，充分利用民间资本进行集资合作建房，为市场提供了大量保障性房源，如德国合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。

三是现行土地政策推高房价，一定程度上助长了房价上涨预期。当前，我国北上广深等一线城市房价不断上涨，一个重要原因就是土地供给严重不足，房价上涨预期强烈。此外，地方政府财权、事权不匹配，造成了地方政府对土地财政的依赖，寄希望于高土地出让收入缓解财政压力，因此不排除政府控制土地供给来推高地价的行为，从而成为高房价的重要推手。土地成本的高企也导致房地产开发企业不得不以更高的价格进行销售，甚至有的开发商通过放慢开发、捂盘惜售，使土地供给没有及时转化成有效的住房供给，引起非理性预判，最终导致市场投机行为越发严重。

四是租赁市场不够规范，租金回报率较低。德国、瑞士经验表明，实现居民“住有所居”目标，不一定都要有产权房，租房也是满足居民住房需求的重要途径。但目前我国对住房租赁监管缺失，基本属于放任自流状态，“地下”租赁比较普遍，租赁双方关系不稳定，租金纠纷现象屡有发生。同时，我国主要城市租金回报率为2.6%，低于德国水平。租金收益远低于房地产投机暴利，易产生反面引导。

五是房地产统计数据差异，影响市场主体预判。我国房地产数据发布存在较大差异。一方面，未能像德国一样建立基础数据平台，房地产数据采集、分类、统计难以形成统一标准；另一方面，不同部门在房地产数据的计算口径和对外发布中又掺杂了对局部利益的考量。而统计数据的全面与否、客观与否、真伪与否，在很大程度上影响市场主体的预判，进而决定房地产市场能否实现健康发展。

2.房地产需求端抑制政策有缺陷，目标难实现。一是限购政策短期效果明显，但未解决根本问题。2010年，我国将限购作为抑制投资投机性需求的重要调控政策，北京等一些房价过高的城市出台家庭限制购房套数的限购政策；2013年，“国五条”再次重申坚持执行以限购为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购买。从效果看，限购政策对房地产短期成交量影响显著，但也导致了一些“假离婚”等社会问题，且限购一取消，房价迅速上涨，导致房地产投机越演越烈。

二是限贷政策属于事后控制，针对性不够突出。对比德国的金融政策可以发现，德国采取的是预防性金融政策，在通过事前审查控制投机性购房的同时，还建立了面向中低收入人群的融资机制，解决了中低收入人群购房问题，有效减少了房地产投机的市场空间。我国住房金融政策采取的主要措施是严格实施差别化住房信贷政策，要求银行落实对首套房首付比例和贷款利率政策，以及第二套(以上)住房信贷政策。我国限贷政策是在房地产投机出现后实施的，属于事后控制，虽然抑制了投机性购房，也打击了刚性消费需求，且易导致房地产市场大起大落。

三是税收政策仍不够完善，对投机行为影响不大。2005年，我国开始使用税收政策进行房地产调控，目前房地产相关税负主要集中在取得环节和交易环节。对比上述三国税收政策可以发现，我国在各个环节的房地产税负普遍较低，尤其是在保有和流转环节，几乎可以视为零税负(见表2)。韩国除了对拥有不动产的所有人征收财产税外，还对拥有超过规定标准的住房或土地者征收综合不动产税，房地产整体税负较高，这也是韩国近年来房价保持相对平稳的重要原因。在转让环节，我国虽然有印花税、个人所得税等，且个人所得税达到了20%，但在实际转让过程中，基本是由买方负担③按照新的政策，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税；2年及以上的普通住房对外销售，免征营业税，2年及以上的非普通住房对外销售差额征收。个人购房满5年且是唯一住房的，不需要交个人所得税；满5年不是唯一住房或者不满5年的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。由于上述税款都由买方负担，因此整体来看持有者转让环节基本零税费。，导致税收政策实质上未取得多大效果。

四是人口化与土地化背离，导致土地供需错配。我国城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，且长期实施“控制大城市规模，积极发展中等城市和小城市”的城镇化战略，与人口向大城市圈集聚的实际相背离。其结果:一、二线城市人口增长，土地供给不足；三、四线城市人口增长缓慢、土地供给过多。土地错配是导致一、二线城市房价投机和三、四线城市库存泡沫的关键所在。

四、抑制房地产投机必须兼顾供给端和需求端

(一)从供给端来看，要加强房地产相关制度建设

一是健全住房法律法规体系，使住房回归消费品属性。在市场经济理念的指导下，强调住房是满足居民居住要求的基本消费品，并通过住房相关的各环节法律制度规范市场秩序，从制度上约束和规范各类主体参与住房市场的经营和管理行为，弱化住房的资本品属性。首先，在已有的法律基础上尽快起草《住宅法》，明确住房的居住属性，使住房领域的基本问题有法可依。同时，作为一个统领住房领域的基本法律，《住宅法》要对住房种类、建设、监管、补贴等内容进行规范，明确政府在帮助和支持居民实现居住权时的责任和义务。此外，尽快出台《住房保障法》《住房租赁法》等住房保障领域的专门法律，明确住房保障的范围、对象、标准，实现不同层次居民之间的有效衔接。再者，建立购房者与租户的利益维护机制，通过规划、财税、金融等政策导向，鼓励开发商为弱势群体提供合适的住房，对个人、房产中介、房地产开发商等主体的投机违法行为作出法律规定，通过建立完善的住房问责机制，引导住房价格形成合理水平。

二是完善住房保障制度，增加房地产市场的直接供给。要完善住房保障制度，充分发挥多元社会力量的补充优势，共同实现居住保障。可通过贷款贴息、税费减免、公共与私营部门合作(PPP)等方式引导和鼓励社会资本参与保障性住房的建设、运营和管理，建立健全保障房准入、运营和退出机制，强化动态管理。大力发展廉租房，逐步把农民工纳入住房社会保障范围，健全廉租住房制度。

表2 中国、德国、韩国房地产相关税负比较

三是改革土地供给机制，提高房地产市场的供给弹性。逐步构建城乡一体的土地市场，打破地方政府垄断的土地市场。一方面，修改现行土地拍卖制度，地方政府不再以最大土地转让金为目的，而是实现以城市长期发展目标为主线。发展目标的制定，必须考虑房价、房地产数量、质量、环境目标、吸纳移民以及保障房用地等因素。另一方面，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。

四是培育住房租赁市场，引导居民转变住房消费观念。首先要加强政策宣传，强调“住有所居”不等于“住有其屋”，正确引导住房合理消费，削弱投机性需求的膨胀。其次，要适当降低租赁税费，促进各类房地产资源的有效利用，特别是发挥存量住房在增加房地产市场有效供给、改善中低收入家庭住宅条件和解决流动人员阶段性需求等方面的作用，缓解房地产市场供需矛盾。再次，要推进机构化、规模化租赁企业发展，规范租赁管理，保护租赁双方合法权益。最后，要基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。

五是加强数据信息披露，为抑制房地产投机提供支撑。首先，要加强对不动产登记系统、个人住房信息系统等的交叉校验，做到对不动产性质、权属关系等变化的及时更新，保证数据信息的全面性与可靠性。其次，在房地产数据的采集和计算中，应设定科学合理的统计规则，在数据发布时，也应统一发布口径，避免不同部门对同一指标的统计出现不同结果。最后，要实现房地产管理部门与税务、银行、统计等部门的信息共享，为房地产税的合理征收、信贷调控政策的针对性实施、保障房的准确供给提供基础数据支撑，最终有效遏制房地产投资投机性需求。

(二)从需求端来看，要发挥好金融、税收、城市建设等政策的调节功能

一是建立长期稳定房贷政策，变事后控制为事前控制。要改变以往事后调控的方式，将防范房地产过度投资和投机行为前移，建立事前预防体制。一方面，要建立贷款利率与首付比例的反向调节机制。在利率下行时，适当上浮首付比例；在利率上行时，适当降低首付比例，以减少利率调整对房地产市场的冲击。应当指出的是，要将贷款利率与首付比例反向调节机制作为一种长期性的制度安排，而不仅仅是将其作为平抑当前高房价的短期政策选择。另一方面，可考虑成立专门的住房储蓄银行并实行严格的分业管理。借鉴德国先进经验，对住房贷款实行“先存后贷”模式以及较长期限的房贷固定利率政策④德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到合同金额的50%以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。同时，存贷款利率分别是3%和5%，抵押贷款固定利率期平均11.5年。，从而使购房者不会受到国家宏观调控政策、货币政策以及通货膨胀等因素的影响，以稳定购买者预期和房贷市场，减少信贷资源被投机者挤占。

二是推动税收政策改革，提高炒房成本减少，获利空间。要加快推进房地产税制改革，提高投机购房者保有环节、转让环节的税负水平。在房地产税制设置时，要充分考虑刚性购房需求，对于首套房的保有、转让等环节可以减轻税负，满足居民住房的消费需求；对于2套房及以上的所有人，可根据持有年限、面积、交易金额等设置累进税率，对购买房短期内转让的要课以较高税率，以此抑制投机。此外，在完善我国房屋登记制度的前提下，对房产保有方面可以考虑征收房产空置税，以降低住房的空置率，使空置房产进入房地产交易和租赁市场。

三是推进城镇化进程，实现有差别化的城市发展模式。要顺应人口迁移趋势，根据人口流动情况分配建设用地指标，合理增加一、二线城市土地供应，提高住宅用地比例。以超越行政边界、大城市圈的视角，合理规划布局区域内产业、交通、公共服务资源，包括加快疏解大城市部分城市功能，带动周边中小城市发展；提高大城市与周边三、四线城市和基础设施的互联互通，提高三、四线城市教育、医疗等公共服务水平。