“城中村”拆迁安置房项目的效益分析——以JQ06项目为例

付 杰

JQ06项目属于农转非居民拆迁安置房，地块位于城市老城区之中，地势平坦，基础设施较为完善，施工条件较好。工程建设内容主要包括住宅建筑、配套公建、物业管理用房、物业经营用房、消控中心、社区配套用房、养老服务用房、开闭所、公厕、垃圾直运点、地下室及室外配套工程等。

该项目总用地面积为38369㎡（合约57.5535亩），建筑占地面积9594㎡，绿化用地面积11511㎡，道路广场用地面积17264㎡。总建筑面积125094㎡。其中，地上建筑面积84411㎡，架空层建筑面积5160㎡，地下建筑面积35523㎡。项目容积率2.2，绿地率30%，建筑密度25%，建筑限高50m，机动车停车位786个，非机动车停车位2250个。

一、项目经济指标及资金计划

项目将建设成为配套完善、功能齐全、环境优美的具有居住功能的现代化城市居住空间，以满足拆迁户安置的需要。

（一）项目建设要求及意义

1.项目建设将改善居民居住环境，提高居民生活水平。项目将以高起点、高标准进行统一规划和建设，建成后将成为服务功能完善、各种市政配套设施齐全的一大型现代化住宅区。住宅区配套的公共建筑将为安置在该区域内的居民从事第三产业提供良好的条件，从而进一步提高居民的经济收入，提高居民的生活水平。

2.集约用地，提高土地利用效率。项目经过充分论证，进行统一规划、合理布局。调整用地结构，整合现有规划区内的空间，合理配置土地资源，优化城市建设用地的利用方式，节约用地，最大幅度地提高土地资源利用效率。

3.加快拆迁安置房建设，促进社会和谐稳定。项目将建设成为配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城市居住空间，改善居民生活环境，解决人民群众最关心、最直接也是最现实的住房问题，让原来的“城中村”居民切实享受到改革发展的成果，有利于促进社会的和谐稳定。

4.项目的建设有利于改善城市形象，提升城市品位。改革开放以来，随着我国经济与社会体制的改革，经济飞速发展，城市建设日新月异，现代化程度越来越高，而早期建设的“城中村”与社会经济发展越来越不相适应，其布局与现代规划不相符合，需要进行改造。项目的建设将进行统一规划建设，与周边区域环境相结合，改善城市环境质量，提升城市品位。

（二）主要技术经济指标

JQ06项目地块的主要技术经济指标如表1所示。

表1 项目主要技术经济指标

（三）项目资金计划

本项目规划总用地面积481.73万平方米，规划总人口7.9万人。单元整体以居住功能为主导，以历史街区为特色，以生态安全维护为基础，建设成为空间结构合理、交通组织完善、产业层次优化、服务功能完备、居住环境优美的生态型现代化住区。据预测，区域内需要78857㎡安置面积，本项目总建筑面积84411㎡，可以满足预测需求量。

项目总投资约101667万元，其中，工程费用46426万元，工程建设其他费3628万元，建设用地费46772万元，预备费4841万元。具体资金计划见表3所示。

二、项目社会效益分析

JQ06项目作为农转非居民拆迁安置房工程，是当地政府城市改造计划的重要组成部分，也是一项利民惠民的民心工程。项目的建设有利于加快城市化建设，推动城市化进程。项目建成后，能大幅度改善、提高居民生活居住条件。因此，本项目所带来的效益是多方面的。

表2 JQ06项目安置房工程需求预测

1.有利于优化居住环境，推动城市化进程。目前地块范围内农村特征较为明显。原有的农居建筑由于没有经过统一设计，布局混乱，建筑质量参差不齐，外观各异。公共配套设施、市政基础设施不足，村民生活不便。整体居住环境不佳，既制约了城市化的发展，又影响了本区域整体环境质量的提高。通过拆迁改造，根据相关规划和政策，重新科学合理构建，可以使整个地块面貌焕然一新。因此，本项目的建设有利于优化居住环境，提高居民生活质量。

表3 项目资金计划 （万元）

此外，项目配套基础设施的完善，必将大大改善当地居民的生活水平和生活质量，使人民的衣食住行比以往更加方便、便捷。安置房工程的集中建设将有效降低建筑密度，节约土地，增大景观绿化的布置空间，极大地改善当地居民的生态环境，提高人民的生活质量。负面影响是习惯于“独门独院”生活的老年人可能对新居不适应。

2.项目对所在地区不同利益群体的影响。项目的实施对政府、施工方、当地居民三方都将受益。对政府而言有四个好处：一是项目的实施必将投入大量的人力、物力，这将有效带动相关产业，扩大就业，实现政府的宏观经济目标；二是提高了土地利用率，为社会可持续发展创造了条件。三是治安状况和环境条件的改善，美化了城市景观，有效的吸引各界投资。四是提高了区域竞争力。对施工方而言，施工单位介入住房小区的建设，不仅创造了一定的就业岗位，给职工带来利益，同时创造了产值，获得了利润，实现了自身的利益；对当地居民而言，增加了可观的收入，改善了居住条件和生态环境。负面影响是在三者都追求各自利益的最大化时，不可避免地发生利益博弈。

3.项目对所在地区弱势群体利益的影响。项目建成后，由于物业管理和社区组织的双重管理，对安置房工程的管理将会更加规范化、人性化。配套设施的完善也将方便弱势群体生活的方方面面。在社会保障方面，政府还将对困难、低收入家庭有一定的补助政策，为弱势群体提供很好的后勤保障。负面影响是对残疾人、老年人的上下楼带来了一定的影响。

4.项目对所在地区文化、教育和卫生的影响。该项目区域有小学、初等中学及高级中学等，基本能满足小区建成后居住户的教育问题，并且政府在这几年里还将加大文体设施建设投入，丰富社区居民的文化生活，积极地推动和谐社区建设。所以，项目实施后不会对项目所在地区文化、教育、卫生产生很大影响。负面影响是项目建设期内会对周围环境造成一定破坏。