新常态下中小型房地产企业该如何发展

林希 刘燕

摘要：一直以来，中小型房地产企业在我国的经济展开，做出了突出贡献，不仅是在税收方面，还是在缓解我国就业压力方面，都发挥了很大的作用。在经济新常态下，房地产企业之间激烈竞争也成为了常态，房企竞争力从“产品力”向“产品力+服务”过渡，以互联网为代表的新技术、新渠道、新模式改变了商业形态和市场预期，这些都要求企业进一步创新商业模式、优化业务结构、升级产品服务。自身规模，经济等无法与大型房地产企业相抗衡的中小房地产企业又该如何发展？本文通过对房地产市场现状分析，提出中小型房地产企业在发展过程中，应该不断探寻，创新出顺应市场变化，适合自身的发展模式。

关键词：新常态；中小型房地产企业；创新发展

一、引言

2014年，习总书记在河南考察中提出了新常态，“常态”指一个经济体平稳发展状态。中国在经济“新常态”下，高科技融入各个行业，推动着经济的发展，落后的企业必然将被淘汰。

二、中小房地产企业的发展现状

随着经济的发展从高速转向中高速，传统的发展模式已经不能顺应经济的发展路径，部分大型房地产企业开始淡出房地产行业，转而投资新兴产业。低迷的房地产市场环境，让许多依赖银行贷款的中小房地产企业面临着巨大的压力，不少中小型房地产企业开始通过各种途径渐渐退出房地产，部分中小型房地产企业将卖出项目和“转型”理财作为出路。相比之下另一些中小型房地产企业的发展方向更趋向于可持续发展，他们逆势而上，适应市场发展需求，尝试通过各种方式，合理利用资源创造新的经营模式，例如融創对绿城的收购，以优势与同行合作，利用自身强大的销售能力，从中小型房地产企业发展为一线房企。总之，房地产企业升级转型已经势在必行了。

三、中小房地产企业面临的问题

在经济新常态下，中小型房地产企业面临着巨大的发展压力，首先，以一线城市为例：北，上，广等土地供应不断减少，导致土地价格飙升，资金不足的中小房地产企业无法与大型房地产企业相抗衡，拿地似乎成了大型房地产企业之间的竞争，其次，我国二、三线城市的土地供应充足，但商品房需求不大，中小型房地企业若出现战略失误，容易导致房产过剩，企业亏损严重，甚至面临破产的危机。以下是对中小型房地产企业发展面临的问题分析：

1.资金来源减少。我国房地产开发项目资金主要来源于房地产开发企业自筹资金、房地产贷款和预售房款三个方面。预售房款是由借款人支付的首付款和借款人申请的个人住房贷款两部分构成，随着我国消费者提前消费意识增强，个人住房贷款占了很高比例，“国家宏观调控推迟了部分购房者的购房行为，抑制了部分购房需求，导致预售房款减少。[1]“随着银行贷款体系日益完善，资质低的中小型房地产企业从银行贷款开发项目愈发困难，同时国家宏观调控针对购房者的住房贷款严格，资金来源减少。土地资源减少导致城市地价上涨，建设成本增加，项目资金来源却越来减少，面临资金链断裂的风险。

2.企业自身管理模式落后。我国中小型房地产企业多为地方性产业，存在规模小，管理水平低，以营利为目标，对自身发展考虑不全面等问题。大型房地产企业无论在自身规模还是在管理模式上都先进于中小型房地产企业，在发展过程中，大型房地产企业发展目标长远，对自身有着合理的规划，随着行业竞争加剧，两级分化加大，大型房地产企业发展越来越好，中小型房地产企业却发展越来越困难，最根本的原因是落后的管理模式。

3.面临去库存问题。当前全国房地产市场去库存问题大致分为：一线城市，经济发展迅速，人口数量多，总体上不存在库存的问题；部分二线城市因为经济发展前景好，人口和资源聚集力强，所以房地产易于消化；经济一般的二线城市和三四线城市，由于房地产供应量过大，城镇化速度放慢，人口流入少，需求量不大，导致供大于求，所以库存消化周期长。中小型房地产企业大多属于地方产业，主要集中在三四线城市和部分经济一般的二线城市，由于项目的消化周期较长，导致资金回笼周期长，这些中小型房地产企业可能面临进一步的资金恶化。

四、中小型房地产企业发展方向

在新的经济常态下，中小型房地产业要想生存，就需要改变自身落后的管理模式，创新发展适合企业自身的战略模式，从而抓住新的机遇，找到发展出路。

1.创新发展模式，适应新的发展理念。在新形势下，互联网，物联网，人工智能在改变企业的发展模式。面对经济新常态，企业应该找准自身定位，转变发展模式，从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变，从单一的住宅开发向综合开发转变，通过侧重运营，服务等来适应绿色，协调，开发，共享，创新的发展理念[5]。此外，在发展过程中，对城市运营进行研究，从而找到具有价值的信息，将其运用到房地产建设中，可以保证新型城镇化的整体发展。

2.合作开发，减小投资风险。在发展过程中，对城市运营进行研究，与当地的经营商合作一起开发房地产项目。通过与经营商合作开发，中小型房地产企业可以在一定程度上实现产品差异化，就可以在市场上占据一定地位。在过去的房地产项目开发中，很多企业局限于买卖房子，通过土地的增值获取利润，忽略的项目开发后的服务行业。通过与经营商合作，不仅拓宽的企业的业务范围，从而在根本上保证的开发产品质量。而一定程度上的合作开发可以降低合作双方的投资经营风险，使商业地产开发以及相关的配套设施建设走向一条可持续发展道路[3]。

3.构建科学的管理机制，提高自身融资能力。企业资质等级的高低影响着企业的融资方式和融资额度的大小。在发展过程中，不仅要规范和完善企业财务规章制度，努力提高自身资质等级，同时应根据企业的融资需求，制定科学合理的融资方案。在信息化社会的影响下，中小房地产企业也可以引进先进的信息化技术和大数据技术，通过对数据分析，直观形象地了解房地产行业走向，进而对企业营销手段及发展模式进行优化，为后期发展奠定基础。

五、结语

中国进入经济新常态，既是挑战也是机遇。中小房地产企业由于资产，规模等局限性，在市场竞争中处于劣势地位。除房地产业务外，中小型房地产企业需要探寻多元化，面对全新的阶段和全新的模式，中小型房地产企业能在逆境中创造出新的经营模式，从而提高自身在行业的竞争力，是自身发展的根本出路。

参考文献：

[1]严石.我国宏观调控对房地产业的影响分析.江苏科技信息：学术研究.2012.

[2]韩志睿.提高中小房地产企业在市场经济竞争中的措施分析.《山西农经》.2016.

[3]陈皑.经济新常态下对房地产企业转型发展的思考—以宜宾临港开发区为例.资源与人居环境.2016.

[4]李伯秦.中小房地产企业融资渠道现状及创新.《经济研究导刊》.2016.

[5]张玉良.新常态与房地产企业创新转型.中房网.2015.