楼市下半场：松紧之间，平稳发展

宋慧芳

随着住建部等七部委在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动开始，2018楼市的下半场正式拉开序幕。

2018年上半年基本延续2016年以来在“房住不炒”的总基调下，加上短期经济增长平稳、土地出让收入持续高增、多地房价上涨犹存。全国累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，15个城市实行认房认贷，51个城市外加海南全省实行限售。其中，北京共计发布调控政策30余次，海南从去年调控以来共出台了14次调控政策。下半年，随着近日住建部等七部委在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，全国房地产调控步入新阶段，“房住不炒”落实进入关键期。

政策：松紧之间的平衡

自2016年8月苏州和厦门等核心二线城市重启限购开始，目前已经历时23个月，已经超过前几轮小周期中调控持续时间，且并不见松绑。期间经历了2016年9月和2017年3月、5月、9月以及2018年1月的地方密集政策出台，“限购”提升购房者门槛，“限价”稳定新房价格，“限售”和“限贷”压缩投资性需求的盈利空间，时间之长，范围之广，力度之大均前所未有。在高压的调控政策之下，房价涨势已初步得到遏制，堪称史上最严。

但近半年中房地产调控基调在纠结中出现了一些变化，自2017年底中央调控从“一刀切”转向“保障刚改、因城施策”、从“去杠杆”转向“稳杠杆”；4月23日，中共中央政治局会议更表示，“把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行......要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患”；2018年5月11日央行发布的《2018年一季度中国货币政策执行报告》中指出，货币政策的核心表述为“稳增长、调结构、防风险”，将上期的“去杠杆”调整为“调结构”。

2018年5月19日，住建部再发文强调坚持调控目标不动摇、力度不放松，但更多地强调扩大热点土地端供应（提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排）和提升中小户型商品房供应比例，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

随着中美贸易、人民币汇率等众多经济不确定性因素提升，中央需要兼顾新旧风险，求稳之下房地产行业的政策结构性有所改善，供给端和刚改政策不断修复，各地人才新政推出、公积金额度提升等对冲政策发布，以此来推动需求稳定。

进入年中，楼市更是颇为热闹。先是6月24日，央行宣布定向降准，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。虽然官方的定向降准不包括楼市，但释放7000億元资金，不免对楼市、股市以及实体经济带来利好。

为了避免流动性过多进入房地产市场，积聚房地产泡沫，近期不断有新的调控政策出台予以对冲，包括：西安、长沙、杭州限制企业买房；发改委限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目；住建部等七部委决定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动等政策。

“下半年政策依然从紧，还会有些城市陆续出台抑制房价的政策，包括弱二线和三四线城市，也包括一些原来楼市没真正降温的热门二线城市甚至一线城市，如深圳、广州也有可能出台小的补丁政策。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这些补丁政策包括企业购房纳入到限购范畴内，离婚一年或两年内限制购房。另外，某些热门城市引进大量大学生和人才，估计会学习成都和长沙，对于新入户者设定门槛，达到一定人才级别才能落户，否则需要缴社保一年或两年才能买房。

杨红旭还认为，住建部等七部委对房地产市场乱象专项整治，会要求地方政府出台执行细则，有些地方政府可能会重申和强调既有政策，有些地方政府可能会加一些内容，如已经提前出台政策的长沙，在限购方面增加“堵漏”措施，而重庆基本是重申强调为主。杨红旭预计，接下来名单中的30个城市多数会出台细则，上海、北京等降温比较明显的城市也可能不出细则，而那些没在30城名单内的城市，如果市场过热也会出新政。预计下半年陆续会有几十个城市出台新政或文件重申强调，市场降温压力就会增加。

市场：库存低位，房价平稳

自2014年11月降息以来，在降准降息、因城施策、棚改货币化等多重因素作用下，以深圳房价上涨为起点，扩散二线“四小龙”，再到2017年以来的三四线，无论升温还是降温阶段，由高能级向低能级城市轮动。

目前一线城市已持续调整一年多，大多数二线城市亦跨过景气度高点步入到调整阶段，三四线城市仍处于2017年以来景气度高点。据平安证券数据显示，2018年1-5月全国商品房销售面积同比增长2.9%，其中40个大中城市同比下降1.6%，降幅较2017年收窄0.4%；其他三四线城市同比增长5.6%，增速较2017年全年回落1.7个百分点，但仍为全国销售增长支撑。

2017年年末以来，在限价未见松动、资金成本高企背景下，一二线开发商入市意愿逐步增加，供应量增加叠加限价，核心城市成交量逐步上升，2018年前5月一线及30个大中城市成交面积同比下降36.4%和34.2%，降幅较2017年分别收窄10.9%和12.5%。从二手房成交来看，5月北京、深圳二手房成交同比分别上升67.5%和11.5%，成交亦呈现逐步回升。从房价走势来看，5月份一线一手房及二手房房价环比均上涨0.5%，同比降幅亦收窄至0.6%和0.2%，呈现止跌企稳态势。

2017年以来三四线城市在棚改货币化等多因素推动下，楼市持续火爆。据平安证券数据显示，2018年前5月非40城销售面积同比增长5.6%，为全国销售增长主因；销售均价亦较2016年上涨24.2%至6573元/平方米，远高于同期40城涨幅（14.2%）。从2012年以来累计开工未售去化月数来看，三四线城市住宅去化月数由2016年末的10.5个月下降到2018年5月的4.6个月，市场库存改善明显。2018年5月全国待售商品房5.6亿平，同比下降15.2%。

尽管住宅去化周期处于相对低位，表征了较强的房价上涨动力，但是受到限价因素的制约，重点城市房价数据涨幅较为温和，尤其是一线城市坚持房价“环比不上涨”的背景下，2018年年初至5月涨幅不超过0.1%，房价基本稳定。而36个二线、60个三四线较年初以来房价分别上涨3.46%、3.82%，月均涨幅在0.7%左右。但是值得一提的是，今年以来三四线分化现象比较明显，部分热点卫星城房价存在过快上涨的现象。

在接受《中国经济信息》记者采访时，易居研究院智库中心研究总监严跃进对下半年的房价走势表示，从市场方面看，一线城市由于受到较为严厉的调控措施，预计会有底部反弹的可能。而对于二三线城市来说，分化的特征比较明显。其中二线城市部分热点省会城市，市场方面管控仍为持续较为严厉的管控措施，而对于非热点二线城市，预计下半年还可以冲一波。而三四线城市中部分房价上涨厉害的城市，那么收紧概率增加，也不排除未来会出现部分限购的政策，但部分房价上涨过快的三四线城市，预计还是会有更多类似限售等政策的出台。

“今年下半年市场将迎来真正拐点，一方面，全国新房市场销售增速将由正增长转为负增长，另外，这些热门城市经过这次市场秩序整顿后，也包含棚改资金面收紧，下半年会出现真正的市场拐点。”杨红旭对记者说。