供给侧改革土地先行——2017上海土地市场热点回顾

文/施健

2017年楼市继续坚持“住房是用来住的，不是用来炒的”定位，各地方政府因城施策，结合当地实际情况进行调控，促进市场平稳健康发展。上海在2016年多项楼市调控政策加码后，房价上涨压力得到有效控制。因此，2017年政府从以往需求端的抑制开始向供给侧的改革转变:一方面从土地市场供应入手，规范经营性用地土地出让，正确引导市场预期；另一方面优化供应结构，深化住房制度改革，大力发展住房租赁市场，集中推出多幅租赁住房用地入市。

一、规范市场——禁止商办用地建“类住宅”

由于2016年住宅物业市场限购限贷从严，房价持续高企，大量投资与购房需求涌入“类住宅”（即商业性质住宅）市场，促使当年全市“类住宅”项目成交量迅速提升，同时整体成交均价涨幅也高于20%。随着市场热度的上升，该类物业擅自改建、违规销售等问题开始纷纷暴露，受到市场广泛关注。因此，2017年初政府开始正式整顿“类住宅”项目，网上房地产陆续有近150个“类住宅”项目被暂停销售。

为了杜绝开发商继续“打擦边球”的可能，政府迅速出台《关于加强上海市经营性用地出让管理的若干规定》，其中明确规定：出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公；出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；出让合同中约定的办公、商业可售部分以层为单元进行销售。该项政策的出台预示着未来市场中将难见新增的“类住宅”项目。

由于前期大量出让的商办用地开发商多采用快建快销的模式，缺少对商办项目统一合理的运营管理，导致运营陷入困局，促使大批商办项目停业或烂尾，这样的情况在外围区域尤为明显，进而导致整体市场开始低迷走势，商办物业新增库存长期维持在高位，商铺去化周期高达90个月，办公物业的去化周期也有约71个月，这也是开发商转向建设“类住宅”的主要原因之一。

图1 商办存量物业走势

所以，在《关于加强上海市经营性用地出让管理的若干规定》中，也提出出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同，且办公用地、商业用地可由商业、投资等管理部门结合区域发展、区位环境、市场需求、社会需求、土地用途等情况，提出引入企业的行业类型等相关要求或提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态的多项要求，足见政府对于商办用地精细化出让管理的要求越发严格。2017年成交的所有商办用地（除加油站用地），出让条件中均提出了自持要求且自持年限至少20年，同时部分热门地块还规定了引入企业、商业功能形态等条件，这对于开发商自持运营的能力提出了相当高的要求。

图2 2017年商办成交地块自持要求概况

二、稳定预期——控制商品住宅用地溢价

近年来，全市商品住宅用地的供应总量在逐年递减，2017年仅有30幅商品住宅用地入市交易，然而市场需求却十分旺盛，所以，商品住宅用地的稀缺性更为凸显。

表1 近五年商品住宅用地供应量

2013年至2016年间，商品住宅用地平均成交溢价率均在50%以上，且在2016年开发商对于商品住宅用地的争夺更为激烈，平均溢价水平已超过100%。按照此趋势，2017年商品住宅用地平均成交溢价水平也应保持在较高的位置，但实际平均溢价率仅约13%，是近五年的最低点；如若仅统计招挂复合方式出让的商品住宅用地，平均成交溢价率低至4%，几乎接近底价成交。溢价率骤降情况的出现与政府对商品住宅用地出让的多项前端管控密不可分。

图3 近五年全市商品住宅用地平均成交溢价率走势

（一）提升底价

近五年来，商品住宅用地公告出让的底价呈逐年上升的态势，且每年上涨幅度均维持在2000至3000元/平方米之间，而2017年的平均楼面底价已经超过18000元/平方米，相比2016年的价格水平提高约5000元/平方米，全市商品住宅用地整体出让底价出现显著上调。

图4 近五年全市商品住宅用地平均楼面底价走势

在外围区域中一些商品住宅用地集中成交的热门板块，土地底价提升的情况更为显著，如青浦区盈浦街道，即17号线淀山湖周边的商品住宅用地，2017年地块楼面底价相比2016年地块价格高出约八成。此外，奉贤南桥新城15单元两幅临近商品住宅用地的地块，2017年楼面底价较2016年高出多达156%。地块底价大幅度地向上调整，实质上是在压缩地块成交的溢价空间。

表2 同区域商品住宅用地楼面底价对比

（二）限制购地者

2016年“沪六条”出台后，政府即要求拿地企业需用自有资金竞买商品住宅用地。2017年商品住宅用地招挂复合出让方式的选择，要求按照通过资格审查的有效申请人数进行确定：申请人数在三人及以下的地块采取挂牌方式出让；申请人数在3人以上的地块则通过招标方式出让。这进一步收紧了土地供给。

图5 2017年全市商品住宅用地出让方式对比

商品住宅用地使用招挂复合方式出让后，限定竞买人最多为3人，避免了市场过度的非理性竞价。在商品住宅用地稀缺度不断提升的当下，最终通过招标方式出让成交将是大概率事件。同时，政府也在不断完善招标出让的配套规定和要求，在进入招标出让环节后，将对有效申请人进行综合评分，确保拿地房企具有足够的专业实力，促进楼市稳定发展。在综合评分体系中，增加了“受让管理”的评分项，对2017年5月1日后已拿过宅地的企业在进行综合评分时做相应减分，以防止宅地集中于个别房企手中。

（三）严格管控

政府对于商品住宅用地出让流程中的各项要求执行极为严格。2017年1月，上海银监局“沪银监罚决字〔2016〕28号”行政处罚文件显示，江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款，罚金总计477.9254万元，因为江苏银行上海分行给相关公司提供融资，用于支付土地出让金和支付拍地保证金。此外，在2017年2月商品住宅用地竞拍时，出现了企业因未能通过事先进行的自有资金审查而被取消竞买资格的情况。

三、优化供给——推出租赁住房用地入市

此前，上海市住宅用地招拍挂供给是以商品住宅用地和保障性用地为主的二元结构。2017年，为贯彻中央提出的“住房不炒”、“住有所居”的方针，同时也为完善租售并举的住房体系建设，上海首次推出100%自持的租赁住房用地。截至目前，通过招拍挂途径进入市场的地块有29幅，其中由土地规划性质调整为租赁住房用地的地块有12幅，形成了多层次的住宅用地供应结构。

目前，已有浦东新区、闵行区、长宁区、徐汇区、嘉定区、黄浦区、静安区、杨浦区、宝山区、青浦区、崇明区和松江区等12个区涉足租赁住房用地供应。中心城区占到多数，其中不乏静安、黄浦、长宁、徐汇这样的热门稀缺区域。从租赁住房用地分布情况看，这些地块主要位于科技研发聚集区、服务业聚集区、高端制造业聚集区和轨交换乘枢纽、 站点的周边，地理位置优越。

图6 目前全市已知租赁住房用地区域分布

由于此次首次推出的租赁住房用地主要用于住房租赁市场体系的培育和发展，故均采取定向挂牌方式供应，而随着住房租赁市场体系逐步形成，对租赁住房用地或将采取公开招标、公开挂牌的方式出让。2017年租赁住房用地都由国有企业摘得，意在希望通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成为上海市住房租赁市场的“稳定器”和“压舱石”，从而形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。

图7 2017年各区租赁住房用地平均成交楼板价

2017年内租赁住房用地均以底价出让，且从各区的平均成交楼板价看，除长宁区地块外，其余各区的价格水平都不足1万元/平方米，明显低于2017年全市商品住宅用地平均成交楼板价。这充分表明政府为发展租赁住房而给出了巨大的让利空间，也显示出上海对发展租赁市场的决心。

四、总结与展望

2017年，上海市通过土地供给侧多项改革措施，促进短期调控与长效机制紧密衔接，引导合理的市场预期，在有效控制地价水平的同时，完善了多层次的住宅用地供应体系，为建设租售并举的住房制度打下了夯实的基础。