海外租房，也有坑

吴雪

眼下，正是一年一度的毕业季，也是租房旺季。链家地产发布白皮书显示，2017年全国租房需求大幅增加，核心城市租房比率为30%。2018年全国820万毕业生，正在不断推高这个数字。

然而，中国租房市场的庞大，相较于国外仍是“小巫见大巫”。据美国皮尤研究中心调查，美国、日本核心城市租房比率高达50%，特别在美国，越来越多的人倾向于租房，达到近50年来最高值。

那么，国外一线城市，租房是不是真的比国内更容易？相关法律和政策，能否有效保障租房双方的正当权益？

东京：麻烦但有保障

据日本学生支援机构调查显示，截至2017年5月1日，居住在日本的外国留学生共26.7042万人，比上一年增加了11.6%。越来越多的中国公民，首选日本留学、进修和就业。

然而，趋之若鹜的背后，租房成难题。四面环海的日本岛国，因国土、建材的珍贵，只有60%常住人口拥有自住房，也就是说，十个人中，有四个租房住，全国一半以上的建筑物，大多是为出租而“生”。

据了解，日本租房与中国租房流程大致相同，无非是“找房、选房、看房、签约”，如果你没有日本保证人，则需在签约之前多走“申请”这一步。

但留学生们还是会碰到各种“坑”。李青，毕业于日本京都大学，在东京从事房产中介两年有余。她坦言，在东京，客人解约正常是提前一至两个月告知，也就是说，如果不提前一个半月，基本与好房子“无缘”了。

上海某贸易公司驻东京办事处刘敏（化名），3年前到东京，为租房奔波了20多天，尽管有雄厚经济实力作后盾，又有日本朋友出面保驾，依然受到拒绝。刘敏原计划一周时间租好房后回国搬家，岂料一周的经费花光了，房子还没谱，只好从高档酒店搬进中国人开的低档小旅馆。正是炎热的夏季，两人住一间6平方米的“火柴盒”，男女共用一厕，共用一个洗澡间。多亏遇上一位韩国房主，刘敏才租下了一套房子，等办理完手续刘敏大病一场，原打算带孩子到东京上学，也作罢了。

刘敏的遭遇并非偶然，其间的弯弯绕绕，大多“梗”在中介的惯用伎俩——先把好房子挂在网上，吸引房客联络，之后让房客去中介办公室，以各种理由告诉你看中的房子“如何不好”，再给你介绍其他可获高额报酬的房源。李青爆料，还是学生的时候，她曾疯狂跑過十几家中介，才知道这个套路日本中介早已经玩得超级熟练了。

当然，如果你认为第一关就很头疼，那么接下来的“杂费制度”，绝对惊掉你的下巴。“在日本租房子，就要遵循这个国家有着世界上独一无二的奇葩制度——向房东缴纳意义不明的‘礼金。”李青告诉《新民周刊》。

礼金，意思是房客赠送给房东的房租，一般是一到两个月房租。越高级的公寓，礼金就越高，理由是“鼓励长期租赁”“筛选人群质量”。李青说，租房还需购买火灾保险，而多数情况下这个保险公司是房东指定的。如果房客租的是像模像样的地方，会有一个“配钥匙费”，低则8000日元，高则2万日元。千奇百怪的名目还有：24小时保障服务、清扫费、换锁费用、家财保险等等，最终，头一个月房客要缴纳的费用可以高达一个月房租的五到六倍。

在李青的电脑上，存有一百多名签约顾客的资料，她向记者展示了其中一张费用清单（以日元计）：月租8万×2个月，礼金8万，押金8万，中介费8万，保证公司4万，火灾保险2万/年，配钥匙费2万，共计48万，换算下来将近3万元人民币。“当然也有房子是1敷（押金）0礼（礼金），或者0敷（押金）0礼（礼金），这些房子要么大多存在各种问题，要么需交巨额保证金。”李青说。

在东京租房子，不仅要有钱，还要有人，如果学校没有担保机构，租客也不认识日本籍保证人，就要投靠“保证公司”了，每年向“保证公司”缴纳的费用一般是一个月房租的50%～100%。有的房东，还会限定居住人数，合租的情况下，会限定同居者关系，签约时会把所有居住者都写上，日后如有发现其他入住者，就属于违反合同。

租房制度的苛刻，让众多房客望而却步，但好处是租房信息透明度相当高。走进日本任何一家中介，每一套房子都有清晰的房屋结构图、细致全面的房屋内照片，房子的年龄配套等，别说哄抬价格，连信息上也无法做手脚，二房东更无可乘之机。因此，严谨的契约书，便成为明细双方责任的依据。东京大学留日学生王帆称，“入住前，退租前，最好拍好各个角度的房间照片，因为退租时，哪怕墙上多钉一颗钉子，也可能面临罚款。”

东京租借住宅纠纷防止条例，非常详细地规定了各种情况的处理原则。比如，在合同期内不得涨价；合同期满前如果房主要停止出租，需要赔偿租户损失；严禁租户把房屋租借给第三方等。

条例还规定，住宅因建筑物年龄增加发生的损耗，划痕等修缮费用，家具压出来的痕迹，因日照老化、变色、损伤等，已包含在房租内，应由房东承担；如果是租户故意或过失损坏的部分，要以最小施工面积计算赔偿金额，比如墙壁修缮以一平方米为单位计算。

纽约：信用记录最重要

“在美国，不管租房还是买房，信用第一位。”上海某国际贸易企业高管徐方（化名）谈及2015年送儿子留美求学的经历，不禁感慨信用的重要性。如果租客有SSN（Social Security Number）美国社会安全号码（类似于中国居民身份证号码），三大信用局就可查到你的信用记录，租房就要方便很多。如果租客没有SSN，则需要提供证明有能力按时支付房租的证据，比如，工资证明，以及银行账单等。

700分的信用记录是评判租客好坏的“临界值”，对于徐方一家来说，初到纽约，没有任何信用记录，租房就相对棘手。“房东是香港籍华人，非常在乎信用，一听说我们信用是零，他立即提出房租必须全年一次性付清，总计26400美元。”徐方告诉《新民周刊》，在美国，房东一般不愿意直接跟客户打交道，全权由中介代理，这套房源，是他辗转多次在一个韩国中介手中才找到的。“正值开学房源紧张，房租很贵，成交价是2200美元，但仍比市场价多付了200美元，没有信用，就没有谈判筹码，只能交了。”

在美国，出租房子之前，房东会出钱请第三方来检查房屋状况，针对适不适合出租，形成一个专业的报告给到房客。如果房客不主动提出这个需求，房东可能会省掉这个环节，自然也省了这笔钱。

有了“检查机构”的金牌保驾，就不会掉入陷阱了吗？徐方说，实际上，入住后，潜在问题依然存在，“只要空调一开，整栋房子就像锅炉一样轰响，地毯很破旧，窗帘也坏掉了，总之很多小问题。”当然，这些问题可以反馈给房东，只不过房东大多会口头答应，行动上十分拖拉，找各种理由搪塞，拒绝修理。

在美国，所有的家具都需要“自掏腰包”。“美国租来的房子，无论大小，都是空的，当时我们拜托华人朋友，去宜家买了套最便宜的家具，因为考虑到今后退租，家具是要处理掉的。”当然，还有一些额外的费用，比如夏季割草，要雇人，两星期一次，一次费用为35—40美元。冬天铲雪，三个小时不扫掉，结冰后就要租赁除冰机。

当然，如果觉得独栋费用昂贵，也有不少人选择和别人合租公寓。美国阿肯色大学留学的赵婧，在中国学生学者联合会CSSA发布了求租信息，成功与人合租了一套三室一厅，每人每月房租包水费450美元，电费、煤气费、网费分摊后每人每月260美元。“房租由小区专门房屋管理员收取，房东会根据市场价涨房租，但如果一直租，涨价的可能性就比较小。”

从业4年的美国华人中介LISA坦言，要避免租房雷区，关键在于中介。不同于国内租房中介，在美国，想要从事中介工作，门槛不低。“美国房地产经纪人实行考试发牌制度，不仅要完成多门学科，还要通过考试，通过率仅为60%，合格后还需通过美联邦调查局的背景调查，签约后才能颁发执照。”毕业于哥伦比亚大学的华人中介陈烁坦言，高门槛同样意味着高回报，目前陈烁基本每月能保持3到5万美元的收入。

700分的信用记录是评判租客好坏的“临界值”，对于徐方一家来说，初到纽约，没有任何信用记錄，租房就相对棘手。

“我接触过五六个中介，他们不会乱加价、捞好处，最多是不太尽心，比如原来两千可以租的，他不好好谈判，两千三租给你。”徐方说。据了解，在美国，做租房中介的华人，大多是上世纪八九十年代出国的留学生，有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，其中45%的人还拥有硕士学位。

高素质的中介群体，减少了一些乱象，但更重要的是美国严格的法律。

伦敦：要努力保住押金

“写封信20镑，打电话联系10镑，中介过来看下10镑。退租时押金一分没拿，反而还欠了200镑。”英国剑桥大学留学生王丹向记者吐槽，因为投诉邻居扰民，中介帮忙解决，一来二去的，王丹把押金给搞没了。王丹懊恼于自己迷信“大中介”的思维，决定今后租房不再找中介，而是在英国大型分类网站gumtree上，自己找房子。

理论上，英国中介无权向国外客户索要登记注册费、看房费用。然而，矛盾焦点并不在中介，而是押金。英国法律规定，在租房合同的期限之内，房东和房客都很难轻易毁约，一言不合就被赶出家门的情况，在这里发生的概率并不高。但押金就不同了，该不该扣，该怎么扣，法律没有明文规定，莫须有的名头加之房东中介主观臆断的“灰色地带”，“押金难退”早已是行业共识的熟稔套路。

“英国租金一般按周计算，入住前要交四周房租的押金，遇到不靠谱的房东，通常会以电器损耗，清洁费或房屋需要重新装修为理由扣除押金。”英国的法律规定，租房押金需要加入一个“押金保障计划”的第三方机构保管，如果房客找的是私人房东，押金就可能落入房东口袋，最后想方设法给你扣掉。因此租客一定要确保支付的任何钱款，都存到受认可的押金保障计划中。

何为押金保障计划，具体来说，房东在收到押金的三十天之内，必须把押金放在“押金保障计划”中， 并告知租客相应的担保序列号，出示一份押金存证。在英格兰地区，官方指定的押金保护计划有以下三个：押金保障服务（Deposit Protection Service）、我的押金（MyDeposits）、租赁押金计划（Tenancy Deposit Scheme）。在租期结束交房之后，租客和房东分别在储存押金的机构网站上填写相关信息，以明确押金的划分比例。

移民英国多年的Amada，从谢菲尔得公寓退房时，房东告知600英镑押金将全部被扣。原因包括：墙被儿子乱涂乱画扣50英镑，沙发太脏扣100英镑，厨房得请人重新清理扣80英镑等，还有一个最重要的扣费是房子潮湿导致墙角发霉，这一项就得扣300英镑。“幸运的是，当时我加入了押金保障服务（简称DPS）。退租后的两个月，DPS发来邮件说，房东要扣掉押金，我当即提出异议，最后双方举证，DPS仲裁责任对半，我争取到了一半押金300英镑。”Amada表示，她对处理结果很满意。一旦有纠纷，房客可以去法院起诉。如果发现房东没有加入押金保障计划，找律师起诉，将获得3倍押金赔偿。

也有租客遇到过“不收押金”的英国房东，但看似好心，实际上是以签订“保证书”为替代。何为“保证书”——房东自列一堆对房客不利的条款，以期在退房时，收取房客一大笔毫无必要的“维修费”。“房租、租赁保证金、订房保证金、租客自身违约需承担的罚款，除这四项之外，其他收费都可视作违法。”英国莫娜莎律师事务所律师说，如果房客在租房碰到中介或者房东说需要付款拟定合同、调查信用背景、房屋财产核对或者续租的话，房客都可以理直气壮地举报。