“营改增”对房地产行业企业绩效影响的实证研究

王彦蔺 孟全省

【摘 要】2016年5月1日全面推行“营改增”税收体制改革，对房地产行业内产生了一定的影响。本文“营改增”前后房地产企业的税负进行分析，认为增值税率、营业成本等多个因素均会影响企业税负。进而以部分房地产上市企业为样本，通过多元线性回归进行实证分析，发现“营改增”对企业绩效目前影响的显著性不高，但“营改增”后企业的绩效和税负都有所上升，本文对此现象进行了分析，并对房地产企业如何降低税负和提高绩效提出相关建议。

【关键词】营改增；房地产业；企业绩效；税负

一、引言

“营改增”前，我国通过税制改革建立起增值税和营业税并行的分税制财税体系促进了经济发展，但在后续执行中，营业税重复征收、企业税负过重的弊端逐渐显现。因此我国在“十二五”规划中明确指出要扩大增值税征收范围，相应调减营业税，制定相关税收政策以期促进产业结构升级和服务业健康发展。经过科学的研究与探索后，我国于2012年将上海市作为第一试点，针对交通运输业与部分现代服务业首次实施“营改增”制度，随即扩展到全国。2016年5月1日，我国将“营改增”进一步扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，实现了“营改增”在各个行业的全面覆盖。实行“营改增”的主要目的便是为了减少重复纳税环节，降低企业税负，促进企业发展。对比营业税，增值税针对产品和服务的增值部分征税，在不同的流转环节中均按照规定税率进行增收，当增值部分不发生改变时，税收额也不会发生变动，可以有效避免逃税和重复征税。但根据学者的研究结果显示，在之前各个试点行业展开实行的过程中，税负和绩效表动情况各不相同，那么“营改增”对于房地产业的影响究竟如何？房地产业为我国经济的快速增长做出了贡献，是国民经济新的增长点，而“营改增”的实行在行业内无疑是一场重大变革，成为理论界关注的焦点。因此对于“营改增”对房地产行业税负和企业绩效的影响，需要进行一定的分析。

二、文献综述

房地产企业开始实行“营改增”的时点较晚，但由于其对经济发展的重要性，不少学者做了相关预测。彭晓洁等[1]根据相关模型预测“营改增”后所有样本公司的税负均有不同程度的上升。黄玲[2]通过计算则认为实行“营改增”对房地产企业的税负影响不大。而严荣[3]对上海市房地产行业进行研究后，认为推行“营改增”会减少房地产企业的税负，并且大企业减税幅度高于小规模企业。那么“营改增”带给房地产业的影响实际是如何呢？余淑均[4]通过分析房地产业的物料成本与销售收入之间的关系，进而对房地产企业“营改增”前后税负进行对比，认为税改后房地产企业的税负得到了减轻。李钊[5]计算了“营改增”对增值税、营业税金及附加、土地增值税、企业所得税的影响后，认为“营改增”对房地产企业的整体税负影响喜忧掺半。曹诗文等[6]针对“营改增”实施前后的房地产业的税负分析，计算出了不同进项税可抵扣比例下的税负平衡无差别点，认为“营改增”对税负的影响在于进项税可抵扣比例。综上所述，关于“营改增”对于房地产业税负影响的研究还有很多，但有关企业绩效影响研究仍需补充。而“营改增”对于企业绩效的影响，根据柴小莺[7]通过最小二乘法和消除法对税改后上市公司数据进行回归分析，认为增值税税率是影响服务业绩效的三大因素之一。所以本文将在分析“营改增”对房地产企业税负影响的基础上，进一步研究对企业绩效的影响。

三、房地产业“营改增”前后税负分析

在未实行营改增前，房地产业的营业税税率为5%。营改增后的增值税计税方法分为一般计税法和小规模计税法，税率分别为11%和5%。营改增之后的新项目采用一般计税法，之前的老项目可以在两种计税方法之间进行选择。对于房地产业小规模纳税人，或采取简易征税办法纳税人，改动前后的营业税和增值税从税率上看没有区别，但是在实行征收增值税后，可以抵扣进项税额，理论上实际税负会有所减轻。本文研究主要针对房地产业增值税一般纳税人，并假设老项目均采用一般计税法，即税率为11%。用R表示营业收入，C表示营业成本，r表示成本中可抵扣金额比例，可抵扣进项税率均为17%，城建税、教育费附加合计为10%。“营改增”前应交营业税额为5%R；实行后应交销项税额为R÷（1+11%）*11%，能够抵扣的进项税额17%Cr，因此应交增值税额为9.9%R-17%Cr。可计算两者的差额为4.9%R-17%Cr，如果想达到实行“营改增”减轻企业税负的目的，那么其差额应当小于0，即Cr/R>0.3。虽然计算不完全准确，但是我们仍可以分析出增值税替代消费税后能否减轻企业税负受各种因素的影响，如增值税税率、营业成本、进项税可抵扣比例等，需要企业采取多方措施进行应对。

四、“营改增”对房地产行业绩效影响的实证研究

（一）样本选取

2016年全面实行“营改增”时才将房地产业纳入改革行列，因此以2016年作为时间分界线，为保证数据的有效性和准确性，本文将选取在2013-2017年间经营状况良好、符合最新“营改增”规定的销售或租赁不动产为主营业务的部分房地产上市企业为样本。

（二）数据来源

所有数据均来自巨潮资讯网与国泰君安数据库。数据均采用SPSS17.0与Excel软件进行统一分析处理。

（三）指标选取

托宾Q值、净资产收益率、每股收益等均可反映企业绩效水平，通过对比后本文选取每股收益（EPS）作为公司绩效的衡量指标。EPS是相关信息使用者据以评估企业盈利能力、预测企业发展潜能、做出经济决策的重要财务指标之一，不仅能够反映企业盈利能力，还有利于横向比较[7]。根据其他学者的研究成果[8-10]，本文選取每股经营活动现金流、每股净资产与总资产作为模型控制变量，税收比例作为模型自变量。

1、税收比例（TR）。即企业缴纳所有税额之和在营业收入中的占比，由于企业当期所发生的各项税费的具体金额难以获得，因此本文以现金流量表中“支付的各项税费”项目与利润表中的“所得税”之差进行税负估算。

2、每股经营活动现金流（CFPS）。该指标是指经营活动现金净流量与总股数之比，用来反映企业支付股利和资本支出的能力。“营改增”必将会对企业的经营、筹资、投资造成影响，同时CFPS也会影响EPS，所以选其作为控制变量。

3、每股净资产（NAPS）。该指标是指股东权益与总股数的比率。为增强可比性和科学性，防止各公司间的每股收益在比较过程中受到各股含金量影响，本文选择每股净资产为控制变量。

4、总资产（Ln ASSET）。公司总资产量的大小代表公司规模，其必定会对每股收益造成影响，因此将其作为控制变量，同时总资产数值一般较大，直接放入模型易影响回归效果，本文以Ln ASSET形式表示。

5、营改增政策的执行（CHANGE）。设置政策执行的虚拟变量，执行后为1，执行前为0。

建立绩效分析回归模型如下：

Y=α1TR+α2CFPS+α3NAPS+α4Ln ASSET+α5CHANGE+c+ξ

（四）描述性统计分析

根据表1可得知，在“营改增”政策实施之前，房地产企业平均EPS一直在波动，而政策实施后EPS呈上涨趋势，而平均TR在政策实施前后同平均EPS变化情况相同，同时可以看出在“营改增”后EPS比之前要高，但是同样税负比例也大于税改前的比例值，“营改增”可能增加了企业的税负。

另外值得注意的是，根据图1可以清晰的看出在政策实施前，平均EPS与TR的波动趋势是反方向变动的，而“营改增”后，二者变化方向相同，均呈上涨状态。那么每股收益是否受到税负比例的影响以及如何影响？本文运用多元回归模型进一步分析。

（五）回归分析

1、线性回归模型分析。根据上述样本的数据，本文运用SPSS17.0软件进行多元线性回归，得出的回归结果如表2所示。由回归结果可以看出，总资产在5%的置信水平下通过，说明总资产值对企业绩效的影响比较显著，并且是正向促进的影响。每股经营净资产在10%的置信水平下通过，对企业绩效也会产生一定的影响。税负比率和营改增政策与企业绩效呈反方向变动，说明“营改增”的执行会使企业绩效有所下降，但二者的检验p值均没有通过0.05的显著性检验，“营改增”目前对企业绩效影响不显著。

2、“營改增”前绩效影响因素分析。根据上文对表1的分析，在“营改增”前后税负比例同每股收益的变动趋势是相反的，因此本文对样本营改增前后分别进行回归分析。表3为2013-2015年数据的回归结果，结果显示总资产值和每股经营净活动现金流量对企业绩效的影响显著，税负与企业绩效的变动方向相反，且检验p 值未通过0.05 的显著性检验，影响不显著。

3、“营改增”后绩效影响因素分析。表4是2016-2017年“营改增”后数据的回归结果，结果显示相对于政策执行前R2增加，模型拟合度相对提升。总资产值对企业绩效的影响仍然显著，而每股经营净活动现金流量的影响不再显著。同时税负比例与每股收益正相关，较之前相反的变动趋势有很大的不同。

（六）回归结果原因分析

目前多方面的研究成果表明，税负比例与企业绩效呈负相关相关系，本文对“营改增”前后整体的而回归分析结果也印证了此观点。实行“营改增”的目的就是为了减低企业税负，提高企业绩效。根据本文的分析结果来看，“营改增”后企业的每股收益的确具有上升趋势，然而企业税负却出现不降反增的现象。其具体原因分析如下：

1、企业绩效的增加：国家对于2016年4月30日前的房地产项目，可以在简易计税法和一般计税法之间进行选择，企业可以计算两种不同税率的税额后选择税金较少的计税方法。增值税是价外税，能够取得增值税专用发票的成本和费用都以不含税价格计入成本或费用，将增值税进项税额从中抽离出来，但利润不受影响，因此盈利增加。

2、企业税负的增加：虽然在对房地产业进行“营改增”前，我国在相应的试点已经实行并逐步完善增值税抵扣链，但在房地产行业进行实施时，仍存在部分增值税抵扣法发票较难获得的现象，进项税可抵扣额的减少，必将加重企业税负。其次企业内部还未完全适应“营改增”体制，相关措施采取不到位。同时，较营业税相比，增值税在流转过程中的确避免了重复征税，同时可抵扣的制度也减少了应缴税额，在企业所得税计算前能扣除的税额减少，同时增值税属价内税不可税前扣除，因此也会增加了企业所得税。

五、房地产业“营改增”相关建议

“营改增”后，房地产业能否较之营业税税负降低，取决于增值税税率、营业成本、进项税可抵扣比例等多种因素，变化具有不确定性。对于如何抓住“营改增”的机会使房地产企业降低税负、提高绩效，可采取以下积极措施：

（一）完善增值税发票管理工作

在增值税销项税额既定的情况下，可抵扣的增值税进项税额越少，则企业税负越重。房地企业应一改征收营业税模式下不索要增值税发票的现象，并加强对其的管理，使发票能够有效抵扣。此外，针对企业在其他难以取得允许抵扣的进项税额发票的方面，国家要继续完善“营改增”相应规定。

（二）将不同税率的业务分开核算。

房地产业除了销售和租赁不动产外，还会涉及部分物业管理、中介服务等，所使用的税率为11%、6%等。根据《增值税暂行条例》第三条规定，纳税人兼营不同税率的货物或应税劳务，应分别核算不同税率货物或应税劳务的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。当企业兼营适用不同税率业务时，如若没有分开核算，将全部按照最高税率征收增值税，必定增加企业税负，降低企业绩效。因此对于不同种业务，企业财务部门应当做好管理，核算分明。

（三）把握国家政策，做好企业税务规划。

房地产业实行“营改增”的时间不长，国家制定了相应的过渡政策来帮助企业适应新的税收模式，企业应加强对会计人员的培训，对增值税会计核算制度与流程进行全面了解。积极利用国家政策，对老项目选择较少税额的计税方法，利用与部分行业17%的税率差，增加增值税进项额，同时做好增值税发票管理。

【参考文献】

[1] 彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊.2014 （22）：58-59

[2] 黄玲，向文彬.论“营改增”对房地产企业的影响[J].财会月刊.2015（21）：122-123

[3] 严荣，颜莉，江莉.“营改增”对上海房地产业的影响研究[J].上海经济研究. 2015 （12）：90-92

[4] 余淑均.房地产业“营改增”税负变化及对企业影响探讨[J].财会通讯. 2017（10）：58-59

[5] 李钊.“营改增”对房地产开发企业税负的影响[J].财会月刊，2017 （13）：47-50

[6] 曹诗文，张英明.“营改增”对房地产业发展的影响研究——以江苏省为例[J].中国集体经济，2018（10）：98-100

[7] 柴小莺.营改增对服务企业经营绩效影响的实证分析[J].会计之友，2016 （20）：118-120

[8] TODER E，ROSENBERG J. Effects of imposing a value added tax to replace payroll taxes or corporate taxes[Z].Tax Policy Center，April，2010-03-18.

[9] 李绍萍.营改增对物流业上市公司影响的实证分析[J].中国流通经济，2014 （05）：57-59

[10] 刘建民，蒋雨荷.“营改增”对交通运输行业财务绩效影响的实证研究[J].会计之友，2016 （14）：99-101