我国房地产发展现状及未来趋势

2018-07-13郭淼

财经界·上旬刊 2018年7期

郭淼

摘要：房地产行业作为国民经济的支柱行业，发展备受关注，房价波动更是万众瞩目的焦点。本文从宏观、中观和微观三个角度，分析影响我国房地产市场的现状和各种因素，进而对调控的长效机制进行综合研究，提出经济新常态下我国房地产未来发展趋势的建议及对策。

关键词：房地产房价影响因素

一、我国房地产现状总体分析

我国房地产从2007年发展至今，全国房价几乎全部经历了增长。根据城市规模的不同，2015年中国上市房地产企业的总资产为586.18亿元，一线城市中的北京、上海、广州房价上涨最快，增幅约30.88%。而我国三、四线城市房地产已经开始下滑。尤其随着户籍政策、社会保障政策等调整，很多农民变为市民，刺激了基础设施的投资需求，提高了消费需求，对经济增长是有利的。价格高的住宅土地大多集中在一线城市，使住宅向中高端发展。一线城市房地产市场关键在于合理的定位、良好的开发管理水平和较强的融资能力；二线城市除热点城市外，由于政府出台了一系列的鼓励购房、租房等政策，房价将保持相对平稳，操作空间也比较大，但也有部分二线城市房价存在下行压力，企业投资要谨慎操作；三四线城市的库存压力大，开发潜力小，机会可能存在于房地产市场，价格具有开发潜力。

二、北京房地产现状及合理性分析

北京房价已经站上高峰，但是從成交量来看，为北京房价接盘的大有人在，到底是什么原因导致了上涨？这样的现象是否合理也是值得我们思考的。通过全国房地产和北京房地产进行对比，发现影响全国房地产的因素并不是针对北京，这不仅仅是取决于北京在全国的特殊地位，同时有众多因素影响着北京房地产的价格。本文认为，导致房价上涨最主要的因素有三方面：

（一）政策影响

在我国政策因素可以说是最主要的因素，也是最根本的因素。政府出台的房地产刺激政策，例如降低首付贷款至20%，对于二套房贷款的政策调整，利率下行，银行贷款优惠的实施，以及一些地区出现了首付贷等产品。这些政策的调整是导致此轮房价上涨的最根本原因。

（二）货币政策影响

我国金融资本市场的货币运行是有其特殊性的，货币的流动是按照资本市场的运行方向来运作的。同时央行持续的货币宽松政策也协助了大量货币流进了房地产市场。并且随着去年股灾的到来，很多资本从股市撤出，大量热钱在资本市场上寻找投资渠道，从而从货币政策角度改变了房地产的供求关系。

（三）房地产调整期的结束

任何产业都有自身的周期，房地产也不例外。北京房地产在过去很长时间内处于稳定阶段，很多购房者和卖房者形成了有效的博弈，但是由于时间的维度，很多刚需性用房和改善性用房无法长时间进行博弈，最终会在自身认为合理的阶段进行妥协，这也就是房地产自身的周期调整结束，大量刚需和改善性用房者借助政策的利好，进入房地产，从而打破了之前的博弈。

三、影响我国房地产价格主要因素

（一）宏观层面

影响我国房地产价格的宏观因素是最直接的，也是最基础的。宏观因素主要是以政府政策和供给需求为主，政府的政策从房地产市场可以直接反映出来。例如，2016年春节以后北京房地产价格暴增的最主要原因就是政府的政策刺激。而房地产的成本会影响房地长市场的供给进而影响房地产的价格。近年来中国土地开发费用已经占到了商品房成本的30%，土地开发费用不断攀升成为推高房价上涨的一个重要因素。对于供求关系，以北京为例，无论北京出现什么样的地王价格，都会有买主在接盘，这样有价有市的局面，在资本市场也确实不常见。但是存在即是合理，无论投资、刚需性住房还是改善性住房，北京房价一直居高不下，最重要的原因之一是供求关系的影响，北京作为首都，外来人口不断增加，住房的需求一直居高不下，在这样的需求旺盛的市场，价格自然会随着市场的供求关系变化而变化。

（二）中观层面

影响我国房地产价格的中观因素主要是以消费者需求和金融服务两个维度。我国房地产价格增长，以北京房价为例，消费者对于房屋的需求随着市场供给关系的影响而改变。而随着房价暴涨的到来，改变了部分消费者需求关系，当市场上部分谨慎的消费者开始购房时，这不仅是带来房价的攀升，更重要的是影响到了消费者购房的信心，许多观望着本可以在承受范围内进行购房，但是随着房价短期内的暴涨，自由资金无法满足购房需求时，需要金融服务来进行支持。这一方面增加了消费者的还贷压力，更重要的是给金融危机埋下了隐患。对于房价的暴涨，金融房贷方面为了抓住良机，降低准入条件，放宽贷款资格，并且随着政府首付款的下调，以及完成银行内部贷款任务的情况之下，对于今后购房者偿还的能力将面临巨大考验。

（三）微观层面

影响我国房地产价格的微观层面，也可以说非直接性因素主要包括：股市、汇率、资本市场的运作、通过膨胀问题等等。虽然这些指标并不是和房地产直接相关，但是房地产作为资本市场的一部分，整个国内资本市场的运作就会影响到国内的房价。例如，在股市牛市期间，房地产很多卖主，急于变现入市，房地长价格在股市牛市期间一度平稳，但是随着熊市的到来，市场上的热钱及投资者会把资金回流到房地产当中。同时，对于汇率以及通过膨胀等问题都会和房地产价格成正相关性。

四、我国房地产影响及未来发展趋势

从房地产的情况来看，中国的房地产仍然是在一个增长时期，只是增长率在降低，而不是进入到一个长期的增长趋势。从住房价格的角度来看，由于基本的消费需求仍然比较强劲，消费需求的改善更为强烈，对投机投资的需求受到抑制。但是，房地产成本大大增加，因此其利润就会减少，并且政策的完善也相应地抑制了房价的上涨和获得的利润，特别是在未来随着开征物业税，将大大抑制投资、投资型的住房需求。房地产价格的变化会随着不同的地区、生活环境以及经济发展水平等因素发生变化。总体上看，一线城市房地产的发展状况是供不应求的，如果一线城市的房价上涨有相应政策的支持，一定会增长更快。