美国养老地产的社区发展模式

王旭育

美国基于社区模式的养老地产始于20世纪60年代，经过50多年的发展，目前已经形成一个结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。美国的养老地产是一个大系统，涉及政府、房地产持有和运营商、营利和非营利组织机构、医疗、保险、信托、社会团体以及捐助者等。财政支持和社会资金汇集于此，共同构建了一条完整的养老产业链并呈现出多元化的发展模式。

服务模式

根据运营主体划分，美国的养老地产有两个层面，一是由各州房屋管理局负责的面向低收入老年人的公共住房，社区中配有养老服务协调员，提供一定的养老服务支持，62岁及以上的低收入老年人可以申请入住，租金约占退休金的30%。二是由营利或非营利组织机构运营的面向中高收入老年人的养老社区，社区提供菜单式服务，入住的老年人需要支付一次性会员费、每月固定的费用以及所需服务项目的费用。

按照服务类型的差异和护理程度的高低又可分为四种类型，包括独立生活社区、协助生活社区、专业医疗护理养老院和持续护理退休社区。健康的老年人可以选择有会所和基本医疗服务，同时拥有自己的车子，依然享有充分自由的独立生活社区。对于中风、失智或术后需要半护理服务的老年人，可以入住有特殊服务的协助生活社区或专业医疗护理养老院，选择临时看护、记忆恢复、护理康复等服务。对于退休不久、当前生活能够自理，但考虑将来生活自理能力下降且不愿频繁更换居所的老年人可以选择一站式的持续护理退休社区。

可见，体系化的、适应不同需求的养老地产已经成为美国老年人选择养老方式的重要保证。老年人可以根据自己的需求，进入不同的社区享受不同的服务，即使是居家养老，也可以选择由养老服务机构提供的家庭护理、保姆服务等。

运营模式

美国的养老地产涉及房地产商、运营商和投资商。房地产商通常根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，部分运营商也会自己充当开发商或与房地产商组建合资公司来共同开发，其运营模式主要有以下三种。

净出租模式。养老地产的持有者将物业租赁给运营商，每年收取固定的租金，而所有的运营费用、税费以及保险费均由承租方承担。在此模式下，持有者的风险最低，收益最稳定，运营商则获得全部的经营收益并承担全部经营风险。2007年美国房地产投资信托基金改革法案公布之前，医疗保健类房地产信托投资基金受制于立法不能独立运营医疗保健设施，所以大多数健康护理类房地产信托投资基金的养老地产商都是将物业以净出租模式出租给第三方运营。

委托运营模式。养老地产的持有者将物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的管理费，但不承担经营风险。此时，持有者的收益更大，但是经营风险也更高。

出租加运营模式。养老地产的持有者将物业的部分权益出让给运营商，并与运营商签订委托管理协议，运营商获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。此种模式下，养老地产的持有者既能分享较多的经营收益，又能通过调动运营商的积极性来提高物业经营收益。

地域分布

美国养老地产的发展有很强的地缘关系，最大的养老社区位于西部的亚利桑那州和南部的佛罗里达州。这两个区域性养老地产一般不自建医院和护理设施，主要依靠所在城镇的市政配套，所以较低的投入成本和开发风险使其得到大规模开发，其规模效应和温暖适宜的自然环境吸引着全美及世界各地的老年人。根据美国2010年人口普查数据，南部65岁及以上老年人口最多，为1489万人；中西部和西部次之，分别为902万人和855万人；东北部最少，为780万人。2000年至2010年间，65岁及以上老年人口增长最快的区域在西部，已经从2000年的692万人增加到2010年的855万人，增长了23.5%；南部次之，从2000年的1243万人增加到2010年的1489万人，增长了19.7%。另外，西部和南部也是85岁以上老年人口增长最快的区域，尤其西部区域，竟高达42.8%。可见，养老社区的发展带动了西部和南部老年人口的快速增长，亚利桑那州的太阳城和佛罗里达州的太阳中心也成为我国很多开发商竞相模仿的样板。

除了西部和南部，东北部也是85岁及以上老年人口增长较快的区域，2000年至2010年间增长了27.8%。2015年美国最大的养老地产商brookdalesenior：living（bkd）持有和运营的1138个养老社区中有469个设在东北部，占比41.2%，积极应对了这一区域不断增长的养老需求。bkd意识到技术进步是养老地产未来的增长动力，所以提供的服务设施中包含了医院、长期护理中心、辅助生活设施、门诊康复中心、门诊透析中心、放射肿瘤设施和门诊手术等，消费者驱动医疗的引入进一步推动了健康护理类养老地产的发展。

美国模式借鉴

无论在政府层面还是市场层面，基于社区模式的美国养老地产市场已经十分成熟，以市场为主、政府为辅的养老地产模式为老年人提供了充分的选择，实现了无缝式的养老产业融合。我国的养老地产刚刚起步，政府和市场两方面需要形成合力，共同应对社会老龄化。借鉴发达国家经验，我国的养老地产发展可以分为两个阶段。

第一阶段为政府推动、市场配合阶段。首先，现阶段，我国的资本市场还在完善之中，养老地产的开发运营主要借助房地产商，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。其次，我国的房地产租金回报率明显低于美国养老地产6%～7%的平均净资产收益率。低租金回报率也是我国养老地产不可持续的因素。另外，我国的人均可支配收入与发达国家相比还有差距，“未富先老”制约了对养老地产的需求。所以这一阶段应以政府推动为主，在积极发展金融服务体系的同时，解决与养老相关的医疗补助、医疗保险和社会保障体系。如政府推出的整合城乡医疗保险、跨区养老等政策，为养老地产的发展拓展了空间。另外，在市场条件还未成熟之前，政府应大力发展居家养老和社区养老，以满足大部分中低收入老年人的基本需求。同时，政府还要积极培育一批与养老产业相关的专业服务组织机构和养老服务运营商，以应对未来多层次的养老地产市场。

第二阶段为市场主导、政府为辅阶段。养老地产市场化是必然趋势，在社会保障、医疗保险、金融服务体系不断完善的过程中，逐步形成市场驱动的养老地产服务，形成专业的房地产商、运营商和投资商，构建一条完整的养老地产产业链。政府的角色也将转换为保障低收入老年人的基本养老需求，并对养老地产市场整体发展提供标准和规范。届时，政府和市场参与者各司其职，共同实现养老地产的可持续发展。