浅谈闲置土地处置中的会计和税务处理

陈翔颖

一、背景

2014年国务院开展的全国土地专项督察和审计，认定天津滨海新区闲置土地279宗，面积约3131公顷，占到天津市4373公顷的72%，天津市闲置土地面积仅次于北京，排在全国第二位。经天津市领导的积极协调，按照依法依规处置的原则，针对滨海新区闲置土地进行分类处置，最终实现土地资源的优化配置。而作为闲置土地处置对象的土地使用权人，面对各类处置选择正确的会计和税务处理方法，将对本企业财务状况和经营成果产生重大影响。

二、闲置土地的定义、原因及处置方式

按照国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》文中对闲置土地的定义，已供应土地没按时间开工满一年，或已经开工但开工面积不足三分之一或投资不足25%，并且中止开发满一年的国有建设用地。

同时，《办法》还指出闲置原因主要分为政府原因和企业原因，其中各类错综复杂的原因都有。闲置土地造成多方面的伤害，比如资源配置不合理，社会投机性炒作土地，减少社会经济效益等。因此，闲置土地的处理方式受到相关监管部门的重点研究。

目前闲置土地的处置，一般是综合了经济、行政、法律多方面手段进行管制处理。总体而言，包括七种类型：(1)延期方式：允许土地使用者按规定缴纳土地闲置费后，延长动工开发期限，但不得超过一定期限;(2)先整顿后开发：土地使用者经授权先将闲置土地用作道路或绿地等，按规定缴纳土地闲置费后，待条件成熟后再行开发，也有一定期限;(3)调整土地原始规划：经规划部门批准后，可改变土地规划用途，办理相关审批流程，承担部分土地闲置费，然后再开发建设;(4)置换：对因规划调整造成闲置的，可为土地使用者置换其他等价用地开发建设;(5)协议有偿收回;(6)退出机制：鼓励用地者自愿申请退地并给与适当补偿;(7)无偿收回。

从上述七种处置手段中，我们按处理模式进行简单归类：(1)、(2)和(3)为缴纳土地闲置费类别；(4)属于资产置换类别；(5)和(6)属于有偿收回类别；(7)属于无偿收回类别。

三、缴纳土地闲置费的会计处理及税务处理

（一）会计处理：计入当期管理费用

以缴纳土地出让金方式获得土地使用权的企业，未按照合同约定的动工开发日期及时开工的，应按规定缴纳的土地闲置费，会计核算时可计入当期管理费用。

（二）税务处理：企业所得税可税前扣除，土地增值税不得扣除

土地闲置费类属于房地产企业开发建设支出，可以在企业所得税税前扣除。因为，根据国税发2009年31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的相关规定，房地产开发成本在房屋竣工验收后结转到“开发产品”中，开发产品在房产销售过程中以销售成本方式扣除，或者在房产经营使用过程中以折旧方式在企业所得税前扣除。而土地征用费及拆迁补偿费是房地产开发成本归集的重要组成内容，同时土地闲置费包含在土地征用费及拆迁补偿费里。

国税函2010年220号文，《关于土地增值税清算有关问题的通知》指出，由于房地产企业超过规定期限才开发，导致被土地管理部门征收的土地闲置费不得在土地增值税前扣除。

四、资产置换的会计处理和税务处理

（一）会计处理：进行资产评估后，参照以公允价值计量的非货币性资产交换来处理

笔者认为，换入土地使用权的初始成本应该参照《企业会计准则-非货币性资产交换》处理，并且由于土地资产的特殊性，在确认是否具有商业实质时，不同土地在未来现金流量的风险、时间和金额方面肯定会出现显著不同。因此，应该选择以公允价值计量的非货币性资产交换来处理。其中涉及到公允价值的确认问题，应该参照国有资产相关法律法规来执行，选择评估价格。例如，国资委对央企的资产置换有规定，应聘请专业的资产评估机构参与到资产置换过程中，采用专业的评估方法对交易的资产进行资产评估，之后履行备案手续，最终的置换价格要参考备案的资产评估结果。

（二）税务处理：支付补价时，按差额缴纳契税；收到补价时，免交增值税；收到的补价应计入收入总额计算企业所得税

按照契税实施条例细则中的规定：“进行不动产交换，如果交换价格不相等，应该由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。等价交换过程中，免征契税。”因此，笔者认为，土地置换过程中，等价置换，免交契税；以补缴土地出让金方式取得换入土地使用权时，应按补缴土地出让金金额计算缴纳契税。不少人对此有不同看法，他们指出，根据财税2012年4号文的规定，在县级以上人民政府或国有资产管理部门进行行政性调整、规划过程中，改制重组企业接受了调整后的国有土地、房屋，这个过程中免交契税。但是笔者认为，闲置土地的收回，大部分情况下不满足该规定中的“改制重组”条件，因此不能享受免征契税的优待。

土地置换过程中，收到补价不应该缴纳增值税。因为，国家税务总局在营业税税制下明确规定，纳税人向土地所有者归还土地时，后者如果向前者支付了征地补偿费，不管是以政府财政资金还是以其他资金支付的，只要前者能出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，这种行为就属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，且免征营业税。2016年“营改增”之后，笔者认为该规定应该继续延用，但是需要税务机关给予更准确的解释。

笔者认为，闲置土地置换过程中收到的补价，应计入企业收入总额，且不同时具备“不征税收入”的特点，因此在计算企业所得税时不能从应纳税所得额中减除。原因如下：一是，根据财税2008年151号文件规定，企业取得的各类财政性资金（属于国家投资和资金使用后要求归还本金的除外）都应当计入企业当年收入总额。二是，按照财税2011年70号文件相关规定：“不征税收入的确认，必须同时满足三个条件：(1)企业能够提供明确了资金专项用途的资金拨付文件；(2)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有指定的资金管理办法或具体管理要求；(3)企业单独核算该资金以及以该资金发生的支出。”同时满足这三个条件才可以在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，闲置土地置换的补价，显然不能满足。

五、有偿收回的会计处理和税务处理

（一）会计处理：回款视同政府补助

正如前文提到土地置换收到补价的不同时具备不征税收入的特点，有偿收回可视作是土地置换中的极端情况。笔者认为，发生有偿回收土地时，应将应收政府的土地使用权补偿款作为一项政府补助，用于补偿当期因丧失土地使用权带来的损失，计入当期损益。

（二）税务处理：有偿收回土地使用权免交增值税，但要缴纳土地增值税和企业所得税

正如刚才提到的，政府从企业回收土地使用权，企业如果能提交县级(含)以上地方人民政府出具的正式文件，则无须缴纳增值税。

土地增值税的相关法律规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。…符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。”显然，因闲置原因被政府收回土地使用权不满足“国家建设需要”的条件，因此应该按要求缴纳土地增值税。

有偿收回土地使用权，收到补贴款不属于企业所得税不征税收入和免税收入的范畴，故应缴纳企业所得税。

六、无偿收回的会计处理和税务处理

（一）会计处理：按照资产清理处理，计入当期损益或者减少所有者权益

实际操作中，无偿收回可能会破坏地方形象，打击土地市场、并且减少财政收入。但是这种方式也是存在的，它能作为一种威慑机制（孔小伟，2015）。这种处置方式多见于以划拨方式取得的土地使用权被政府无偿收回的情况，这种方式下，应相应减少实收资本或股本；其它方式获得的土地使用权被无偿收回，应按照原初始计量金额确认为当期损失。

（二）税务处理：进行企业所得税汇缴时，资产损失采用专项申报扣除

按照国税发2009年31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中第二十二条规定:“企业因国家无偿收回土地使用权而承担的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。”

闲置土地被政府无偿收回，不属于清单申报方式的类型，应按照专项申报方式申报扣除。因为无偿收回闲置土地并非企业在日常生产经营活动中，以市场价格出售资产的损失，也并非是企业固定资产达到或超过使用期间而正常报废清理的损失。后两者是清单申报方式申报扣除的。

结语

总的来说，闲置土地处置中会计处理基本上都能依据企业会计准则进行准确处理，但是在税务处理上，还需要税务机关给予更准确的解释。近几年，土地市场异常活跃，不少土地招拍挂都创出“天价土地”，然而面临严峻的房地产资金调控政策，土地是否能得到及时开发建设，会不会仍有闲置土地的出现，后期处理对企业财务状况和经营成果又有怎样的影响，还需要我们持续关注，相信相关政策会得到不停地完善。

[1]孔小伟.我国闲置土地处置中的政府功能与政策选择分析.经济与管理,2015.

[2]攀其国.土地闲置费政出多门必须统一.上海房地，2012.

[3]杜冰.解析企业拆迁补偿费会计核算与税法规定.金融经济，2006.

[4]中国注册会计师协会.税法.中国财政经济出版社，2013.