房产测量数字化解析探讨

吴鹏飞

摘 要：房地产测量是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测量。本文从房产测量的内涵入手，分析了房产测量的重要性，重点对四种常用的房产测量技术进行了介绍，只出了它们各自的特点和优势，希望能对房产测量的发展有所帮助。

关键词：房产测量；数字化测图；坐标解析

1 房产测量的内涵

房产测量就是通过科学地房产测绘技术手段和测量仪器，测定房屋及其地物和用地的专业测量。房产测量能够把房地产权属界定要素图示化，以形象准确的几何信息标定房地产权的归属，提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。

2 房产测量的重要性

首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，也是处理产權纠纷的重要依据，它直接关系到购房人的切身利益。

其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产权测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属情况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用地等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。

最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。

3 几种常用的房产测量技术

3.1 房产数字化测图技术

数字化测图是近几年随着计算机、地面测量仪器、数字化测图软件的应用而迅速发展起来的全新内容，数字化测图作为一种全解析机助测图技术，与模拟测图相比具有显著优势和发展前景。此项技术目前已在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。数字化测图，提高了从业自动化程度，降低了操作人员的劳动强度。

3.2 坐标解析法

一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是封闭地块面积测算。在商品房销售过程中，房地产界址和房产面积纠纷经常发生。因此一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的估算方法与公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。

（1）房屋边长丈量较差之限差。为了便于和国际上通行的规范相适应，同时考虑到新规范对界址点的间距误差要求以及新仪器的广泛使用，规范应增加边长丈量较差的限差公式的相关标准。

（2）坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差。相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定，也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋，因此测量其界址点的方法体现出了优越性，只要满足精度要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。

（3）面积误差之限差。有关房产面积计算的精度缺乏一个统一明确的标准，需要给出一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式，保证房产面积精度标准的统一。

3.3 GPS技术

GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其有效的性能而在目前得到了广泛的应用。RTK测量技术是是GPS定位的最新技术，更有利于测绘的精确化和准确化。采用RTK技术进行测图时，仅需一人背着仪器通过电子手簿或便携微机记录，在点位精度要求合理的情况下，把一个区域内的地形地物点位测定后回到室内或在野外，由专业测图软件可以输出所需要的地形图。

（1）测量精度高。当前GPS静态相对定位精度达到了毫米级甚至是亚毫米级，这是普通测量方法很难实现的测量效果。

（2）可实现全天候作业。从GPS卫星来看，不仅数量比较多，而且均匀分布于空间，能够保证地球上任何地方任何时间可同时观测到至少4颗以上的星星，所以可对地球表面进行全面覆盖，同时不受气候条件的影响，可实现全天候的观测作业。

（3）观测时间短。在GPS系统逐步完善以及相关软件水平不断提高的情况下，其观测时间从原来的及个显示缩短成了现在的几十分钟甚至几分钟，如果采用静态定位的方法，其观测的时间还更短，因此利用GPS建立控制网，可大幅提升作业效率。

（4）自动化程度高，操作简便。通过近年来对GPS接收端的不断改进，其测量过程更显自动化，工作人员仅需要做好仪器的安装和整收即可。

（5）效率高。在一般的地形地势下，一次设站就能完成大约6km半径的测区，极大地减少了传统测量的控制点数量和测量仪器的搬站次数。

3.4 GIS技术

房产测绘系统所针对的主要用户是房地产测绘单位、房管部门及房地产开发商，其最终目标是辅助测绘人员快速绘制出房屋的分层分户平面图，并以最新的国家标准为基础精确地计算出所测房屋的套内面积和公共分摊面积，统计各类信息，生成统计表格及自动配置图形，提高图形绘制和面积计算的速度。系统功能实现的关键是实现图形与属相的双向挂接，这也是GPS技术在系统功能中的具体体现。

基于GPS技术的房产测绘系统运行于window平台，客户机上需要安装AutoCADR14以上版本，服务器端需要Oracle9i的支持。用户通过绘图模块完成图形绘制及标注工作，并通过对话框定义单元及分摊项，定义完成后即可编辑设置分摊项目，执行分摊算法并得到分摊结果，最后由系统自动生成房产的分层分户平面图。有效地保证了图形、属性数据的一致性，实现双向查询。

总之，以上四种房产测量技术各有其特点和优势，在工作中，我们要结合实际工作情况，确定采用哪种测量技术，或者交互使用，相信可大大提高测量精度，缩短测量时间，提高测量效率。

4 结语

房产测量技术不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测量成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个房产主的经济利益。由此可见，使用科学专业的测量技术进行房产测量是十分必要的。测量单位应根据实际情况合理选用测量技术与方法，提高测试精度与准确度。

参考文献：

[1] 吕永江.房产测量规范与房地产测量技术[M].北京：中国标准出版社，2001.

[2] 伍金珠.测量技术在房产测量中的应用[J].科技创新导报，2010（16）.