绿色建筑与商业地产成本控制的关系

杨瑾怡

摘 要：随着我国经济的发展，房地产在国民经济中占据着越来越重要的位置，逐渐成为推动我国经济发展的支柱性行业。但根据数据研究发现，我国建筑业的能耗在社会总能耗中占据的比例越来越大，造成的环境污染现状也无法忽视。在环境资源、能源有限的前提下，为了高效地利用各种资源，减少环境污染，为人们营造舒适安全的工作生活环境，实现可持续发展，推动绿色建筑的发展理念便刻不容缓。因此，探究绿色建筑和商业地产的成本控制关系，实现两者的有机结合，不仅能实现节能减排的环保理念，还能有效地促进房地产的可持续发展，推动建筑业的转型升级。本文从建筑行业的现状出发，详细阐述了绿色建筑的定义和内涵，以及怎样实现绿色建筑和商业地产的有机结合，减少环境污染，实现可持续发展。

关键词：绿色建筑；商业地产；成本控制；节能减排

1 绿色建筑的定义和成本控制内涵

绿色建筑是在建造和使用的整个生命周期，如前期的选址、设计、材料选用，后期的维护、翻新等各阶段重视对环境和生态系统的友好性，减轻对于周边环境的破坏，利用先进技术降低能源浪费，为居民提供安全、环保、舒适的生活空间的建筑。在建筑建造和使用的全生命周期内，贯彻节能、节地、节水、节财和环境保护的“四节—环保”的理念。其主要的要点是：（1）积极应用绿色新能源，合理规划建筑的能源使用，提高能源的使用效率，减少不必要浪费。（2）在建筑选址和设计过程中，合理设计土地的使用方案，提高土地的集约利用程度。建造过程中，在达到建筑容积率要求，符合卫生要求和节能标准的前提下，适当降低建筑密度，减少对土地的占用。（3）强化用水管道的质量，减少漏损率。建立科学的用水系统，提高水资源的循环使用率，制定科学的节水标准和措施，建设完善的污水处理设备。（4）在建筑的材料选用上，使用高性能、低能耗、可循环利用的建筑材料。提高建筑品质，延长使用寿命，降低建筑材料的消耗。

绿色建筑的成本控制是影响绿色建筑在商业地产领域发展的一个重要因素。对于商业地产而言，在建筑质量和后期维护符合国家相关标准的前提下，严格控制开发成本，实现项目的低成本开发和运营，有利于提高资金回报率。传统的商业地产成本管理通过设置目标成本，用单一封闭的方法去管理每一开发环节的成本，数据显示大多数房地产企业的动态成本和目标成本的差距在5%以上。将商业地产从传统型底成本粗放管理模式转型为规范性的绿色可持续的全新开发经营模式，制定适应绿色建筑建造理念的成本控制方案对于绿色建筑的发展尤为重要。从开发商的角度考虑，绿色建筑的成本包括房地产开发项目的建造必要开支以及为了实现绿色建筑理念而额外增加的开支，在开发过程中，通过建立基于项目的全生命周期管理，将成本管理“自上而下，逐级分解”，规范成本核算和分配，提高前期的开发质量，减少后期维护成本。以此引导房地产商从目前的低成本开发高成本维护的模式，转向高质量开发和低成本维护的模式，推动绿色建筑的健康发展。

2 而在商业地产中对绿色建筑的成本展开有效控制，主要着力点就在于 “四节—环保”

商业地产成本控制的重要性。

随着现代建筑的在建筑构造、建筑功能、建筑材料等方面的不断扩展，建筑的复杂度和工程量也日趋加大，所需投入的资金规模也越来越多。这就要求在商业地产中进行有效的成本控制。建筑行业的成本控制是指对工程成本中的各项费用开支进行控制，对项目所涉及的人力、物力、资金等要素的使用进行规划，指导。从而把工程的各项支出控制在开发商和建筑商的预算范围之内。商业地产开发的首要目标就是盈利，如果不进行成本控制，就会加大地产开发各阶段的不可控性，降低开发商对项目开发的控制力度，导致项目开发成本偏离既定计划，增大开发商的经济负担。成本控制的目的是降低开发和运营成本，提高经济效益。对于绿色建筑而言，在融入到商业地产的开发过程中，由于与传统建筑拥有不同的技术标准和建造理念，导致开发商从前期设计到后期维护可能面临着巨大的资金开支，降低绿色建筑的经济效益。因此，商业地产开发绿色建筑项目时，需要配合其特点，制定相应的成本控制计划，这样才能有效提高资金利用率，规范绿色建筑开发模式，有利于进一步推动房地产企业将绿色建筑应用到商业地产的开发中。

3 影响绿色建筑成本的因素

（1）技术因素。为了实现节能要求，可以使用太阳能，地热能、风能等可再生能源利用技术，采用乔、灌、草结合的复层绿化、设置屋顶绿化等来控制热岛效应。利用节能电灯的自熄控制技术、群控楼宇智能管理技术；使用节能电梯，利用其轿厢无人自动关灯技术、驱动器休眠技术等节省电能；为了实现节约用地目标，可以采用地下空间利用技术、废地再利用技术；为了实现节水目的，可以采用中水回用系统，雨水收集技术、下凹式绿地等，为了实现节材和材料回收目标，可以使用装配式建筑、玻璃幕墙、金属板幕墙、轻质板墙，预拌混凝土、预拌砂浆、高强度建筑结构材料，耐久性装饰材料等。

建筑标准不同。和传统的建筑相比，由于绿色建筑的设计理念不同，采用的建筑标准不同，因此对于應用的建筑材料的材质和数量、施工时的建筑技术等都会不同。例如在使用智能化电梯时，为了实现变频感应启动等技术，必须要使用许多智能化的电子元件，加大了建筑成本。

4 绿色建筑成本控制方式

（1）制定科学的成本控制规划。由于绿色建筑具有工程量大，工程周期长，建筑结构复杂等特点，为了更好地进行成本控制，必须在工程项目开始前制定详细而全面的成本控制计划。针对工程的具体施工进程，将成本控制细分到每一个施工阶段。若项目在施工过程中与原计划出现偏差，则适当地调整该阶段对应的成本控制细则，保证成本控制体系能正常发挥作用，将费用误差控制在合理范围内。

（2）加强绿色建筑建材的科学管理。绿色建筑由于运用了很多现代化的建筑技术，因此所需的建材种类和数量都非常多，不同种类的建材其使用维护方式，保存方式都有差异，为了减少损耗，应该针对建材的特性进行专门保管。例如金属材料易被腐蚀，应保管到干燥的地方；电子传感器等微型原件造价高，易损坏，应该进行保护性包装，安全码放。砂土、石灰、木材等在建筑工地就近堆放，以减少频繁搬运过程中的损耗。

（3）加强工程造价管理。树立全生命周期的造价管理理念，积极的去适应工程造价行业的发展潮流，不断学习新的工程造价管理手段，通过和项目参与各方进行全面有效的沟通，更好地进行工程造价管理。建立完善的工程造价管理体系，丰富和发展绿色建筑需要的投资预算、项目成本预算等，将符合绿色建筑发展理念的新技术，新材料积极地应用到工程项目中，提高项目参与各方的信息交流水平。

5 结语

绿色建筑是建筑业未来的发展方向之一，随着时代的发展，越来越多的绿色建筑项目被纳入到商业地产的开发之中。由于绿色建筑的技术理念和建造方式和传统建筑存在一些差异，因此在开发过程中很容易造成成本失控，影响工程项目的开发进程，降低经济效益，减少企业收益。因此，科学的成本控制有利于企业减少资源浪费，降低开发成本，从绿色建筑的角度来看，也能促进该建筑模式的广泛应用和后续发展。

参考文献：

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