浅析地铁车站周边商业集聚现象的特征及其影响因素

黄桂龙

【摘 要】 地铁站周边的商业集聚现象，一般是从沿线经济土地属性的转变上来分析，从商业实体空间变化的研究比较少。并且地铁站周边经济的发展以及商业的繁荣，确实受到了多种原因的影响，且因为商业集聚现象的出现，使得地铁站周边经济发展面临着机遇和挑战。基于此，本文阐述了地铁车站周边商业集聚现象分析的必要性，对地铁车站周边商业集聚现象的主要影响因素进行了探讨分析。

【关键词】 地铁车站 周边商业 集聚现象 必要性 影响因素

一、地铁车站周边商业集聚现象分析的必要性

地铁车站周边的商业集聚现象已经成为目前我国商业经济发展的一个重要特点，许多的商家已经逐渐意识到了地铁车站周边商业集聚带来的经济效益。同时地铁站带来的丰富客源也成为许多商家关注的焦点。但是在其进行经济投资的过程当中还需要理性的分析，不同的地铁车站以及不同区位影响之下，商业发展程度还是有所差别。因此有必要客观分析地铁车站周边商业集聚现象。

二、地铁车站周边商业集聚现象的主要影响因素分析

1、地铁车站周边商业集聚现象的影响因素分析。主要表现为：（1）商业属性。影响地铁车站周边商业集聚现象的因素有很多，首先从集聚共性的角度而言，第一点就源于其商业属性。对于开展商业活动而言，选址有着至关重要的作用，首先商业活动的开展，需要有良好的流动人口以及发展商业的客观条件。所以一般的区位选择都会以临近消费市场为选择的方向，而地铁站恰好满足区位优势和消费市场这两个特点，这就无形之中为商业的开展带来了许多的潜在客户群体。每天大量的流动人口都有可能成为该区域商业发展的消费人群，所以商业属性也就决定了地铁车站周边具有商业集聚现象的产生和出现。（2）商家的集聚效应。从商家的角度而言，大多数的商家有着严重集聚效应和思想。根据相关调查分析，有一半以上的商家认为，同行的聚集对于商业的发展有着重要作用。大部分的商家还会认为，接近地铁车站，就会有丰富和稳定的客源，只要地铁站一直都在，客源就不会少。但是只有很少的一部分商家可以看到这样的群聚会导致竞争压力的加大，而这一影响因素在大多数商家心中，都不敌商业集聚带给他们的丰富客源和利润。（3）地铁以及轨道交通的诱导。地铁以及轨道交通的顺利投入建设和使用，对商业的诱导作用也不容忽视。它作为重要的公共基础设施，可以说改善了沿线的整体交通现状，提升了交通通达性，很自然就会提升这一区域乃至沿线的整体区位优势。由此就会引来大量的人口集聚，商业集聚以及推动该地区土地乃至房价的上涨，实现对经济的循环与刺激。

2、地铁车站周边商业集聚差异的影响因素。具体体现在：（1）不同商圈存在的差异分析。地铁车站周边的商业集聚是一种普遍现象，但是针对每一个站点而言，不同的商圈还是会存在着不同的差异。也就是说商家对站点附近商业投资的考虑角度还会有所差别。比如车站附近的地铁站周边，商家考虑的第一因素必然是人口的流动性带来的稳定客源。而一些公园或者城市建筑物附近的地铁车站周边，商家考虑的第一因素肯定就是交通的通达度，客源的稳定度。而对于一些商业集聚区，包括城市的中心商业区而言，地铁站周边商家考慮的首要因素必然是租金的高低。所以根据不同的商业集聚，所依附的商圈不同，必然也会有所差别。（2）道路体系存在的差异分析。道路的整体情况对地铁车站周边商业集聚现象也有一定的影响，比如说交通通达性比较好的道路，该区域的租金就会相对高一些。而道路比较闭塞，平时过往的车辆以及行人都较少的地铁车站，附近的租金也会相对便宜。所以商家在进行商业选址的时候，地铁车站周边只是一个考虑的因素，不同的地铁车站、道路的差别存在都会对整体的商业效果带来影响。

三、地铁商业项目的经营与管理

地铁作为一种快捷，准时的城市交通工具，多以居住密集区和商业繁华区为主要深入区域，地铁能够聚集巨大的客流，很容易在地铁沿线形成新的商业区，使商业空间的单点核心格局向多点区域中心转变发展。

为了最大程度地激发地铁商业的价值，我们必须更专业地考虑处于不同区域商业环境，不同客群背景下的地铁商业定位和业态组合。用主题鲜明、有特色吸引的商业组合来创造消费，由于地铁带来的商圈格局调整和消费力在分配这个机遇中塑造项目的商业地位。

对于地下商业的经营方式上，大部分经营项目是引进合适的商户，但对商家经营的商品品种进行限制，以防止对乘客的不良干扰和商家之间的恶性竞争，地铁公司实行多种经营方式，有选择参与部分项目的经营，如进行冲印，影像超市等经营项目合作，但通常不承担经营风险。

随着地铁网络的发展，大家也都看到了所带来的商业价值和机会，但我国的地铁轨道建设和地铁商业的开发还是属于两个不同的开发范畴，地下商业和地面上盖商业没有形成良乡的互补关系；经营策略上都是引进实力较强的连锁经营，对商业的经营业态种类进行必要的调控，不同的分布区位采用招租、包租或自营，通过噱商引进有实力的连锁品牌企业，发挥他们的带动作用，“以商因商”，吸引众多商家进驻地铁。由于地铁的客流量大，流动性快，商家也会优先考虑地铁站点网点的开发且符合快餐的定位，如麦当劳，肯德基等。事实上，他们已经抢占了一些网点。

结束语

综上所述，目前地铁交通已经逐渐成为许多大城市的重要出行方式。同时地铁车站周边的商业集聚也受到巨大影响。以地铁站为核心的商业发展呈现出蓬勃的态势，因此对地铁车站周边商业集聚现象进行分析具有重要意义。

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