众筹筑屋规划方案设计

2018-07-07张泽清

成长·读写月刊 2018年7期

关键词：土地增值税收益成本

张泽清

【摘要】众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。它的优势是可以利用参筹者给出的建议对项目方案进行合理规划，得到最优方案。因此有必要建立众筹筑屋规划方案的设计模型来指导房地产开发企业的经营，以提高收益，满足消费者需求。

【关键词】众筹筑屋；成本；收益；土地增值税；投资回报率；房地产开发成本

一、模型假设

①假设所有房型所建造的层数相同；②假设所有建造的房子都售出没有预留；③假设房屋的各项参数（住宅类型，容积率，开发成本等）都不发生变化；

二、模型的建立与求解

（一）问题1中增值税的计算

土地增值额的确定是土地增值税的关键所在。土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按适当的税收累进计算征收的。而增值额的大小取决于收入的大小和扣除项目的金额。即：

增值额=收入-扣除项目金额

而扣除项目金额=开发成本+土地支付金额+开发费用+转让税金+其他扣除项目

收入=售价*房间面积*房间套数

设各房型房间的面积为Si（i=1，2，…，11），各房型建房套数为Xi，各房型收入为Pi，总收入为P=■Pi，各房型扣除项目金额为Ki（包括开发成本K？琢i，土地支付金额Kbi，开发费用Kci，转让税金Kdi，其他扣除项目Kei），各房型增值额为Wi，则依前述有：

Pi=Si*Xi*pi

Ki=K？琢i+Kbi+Kci+Kdi+Kei

Wi=Pi-Ki

方案Ⅰ的子项目有11种房型，住宅类型分为普通宅，非普通宅和其他三类。根据以上计算公式可以得出增值额和扣除项目金额

由土地增值税四级超率累进税率表则有：

增值额与扣除项目金额的比值=增值额/扣除项目金额*100%

用Excel软件，利用扣除项目金额的计算公式我们可以求得其他房型的增值税。

普通宅和非普通宅在税收优惠条件上有区别，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。因此在模型中，必须把普通宅和非普通宅分开考虑。利用土地增值税的四级超率累进税率计算出各个房型的增值税

（二）问题1中容积率的计算

容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，记为？茁，是一个小区的总建筑面积与它的用地面积的比率，即：？茁=■。

将附件1-1的数据代入上述公式，求得？茁=2.275<2.28，所以方案I是可行的。

（三）方案II的优化模型与求解

1.目标函数的建立

在满足购买者意愿的情况下，在一定的建筑面积下，我们希望尽可能多地建筑各种类型的房子。根据这一目标，构建如下目标函数，而把购买者意愿表达在约束条件中。

min=理论上的建筑总面积-实际的总面积

即：min=？茁×S-■Si

通过容积率与土地面积的关系，计算可得出理论上的建筑总面积，在上述目标中，将房型9、房型10和房型11也通过容积率算入到实际建筑面积中，而根据附件1-1，实际上这三种房型的容积率是不列入计算的，所以对上述的模型进行了相对应的修改得到如下模型：min=？茁×S-■Si

2.约束条件

根据地形限制和城建规划，城建给出了每种房型的最高和最低套数的约束。给出了各种房型的建筑套数的约束范围，列出各种房型建筑套数的约束条件：

①各种房型套数的约束：50≤X1≤450…50≤X8≤250；

②各房型满意比例的约束：X7>X6>X5>X4=X2=X8>X3>X1；

③實际的建房的建筑面积不能超过国家规定的最大建筑总面积：

？茁×S-■Si≥0

④变量的整数限制：根据常识，建筑的套数是一个整数，而不可能是小数，所以应当加变量的整数约束。

从而我们建立了方案II的优化模型，利用lingo软件求解，得到各种房型的建筑套数如下：

因为房型9，房型10，房型11这三类房间的满意度较低，从参筹登记网民的角度分析，房型1与房型11的满意度相同，根据上面模型已知房型1的套数恰为它的最低套数50，房型9与房型10的满意度都低于房型1的满意度，结合附件1-3给出了各个房型的最低套数，故我们都取他们的最低套数，即：X9=X10=X11=50。

（四）方案II的核算

为了将信息公开及民主决策，需要将这个众筹筑屋项目的成本与收益，容积率和增值税等信息进行分布，建立模型对方案2进行核算。具体的核算方法跟方案1相似，得出数据并进行公开。

（五）方案II能否被执行的判断及调整

一般而言，投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行，因此想要验证方案II能否被成功执行，必须先计算出本方案的投资回报率。

投资回报率[2]是指达产期（产量达到设计生产能力的年份）正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。利润总额的计算不包括土地增值额，也就是说利润总额是税前利润。在本题中我们选用年均利润总额占投资成本的百分比作为投资回报率的核算依据。即：

投资回报率=利润总额/投资成本

用字母表示为：？酌=■×100%

而利润总额=收入-（开发成本+土地所支付的费用+开发费用+与转让有关税金+其他费用）

即：M=P-（K？琢+Kb+Kc+Kd+Ke）

投资成本=开发成本+取得土地所支付的费用，即： N=K？琢+Kb

将M，N代入上面投资回报率公式，得：？酌=■×100%

代入方案2所得的数据，得到方案2的投资回报率。