房地产乍暖还寒

杨现华

在1-4月销售面积和销售额增速连续下降之后，1-5月份，全国商品房销售面积和销售额的增速开始好转。

在经历了增速逐月放缓、景气指数一路下滑后，全国房地产行业终于显现了“一丝转机”，但面对高企的土地价格，关键指标——房企的拿地积极性和个人按揭金额仍不见好转。

在市场和政策的力量角逐中，房地产行业的分化在加速。领先的房企正在加速扩大自己的优势，中小房企的市场空间愈发紧缩。

曙光初现

从最直观的销售来看，2018年1-4月的房地产销售情况非常不乐观。

从统计局的数据来看，1-4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点，这是该指标2015年6月份转正以来的新低。这其中，住宅销售面积增长0.4%，也是2015年6月以来的新低。

销售面积回落，销售金额也相应减速。1-4月，全国商品房销售额36222亿元，增长9%，增速回落1.4个百分点，增速是2015年6月以來的新低。这其中，住宅销售额增长9.5%，同样也是2015年6月以来的新低。

除此之外，房地产开发企业到位资金情况和房地产开发景气指数都处于下行中。

不过，到了5月份，房地产行业有了止跌的趋势。

根据统计局数据，1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点，其中住宅销售额增长12.8%。无论是商品房销售面积抑或销售额，都有了明显的回升势头。

2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%。增速虽然比1-4月份回落0.1个百分点，但与2017年全年7%的增速相比明显加快；与上一年同期8.8%的增速相比，同样是加速增长。

实际上，从2018年1-3月起，全国房地产开发投资增速就超过了10%，1-3月累计为10.4%，1-4月累计为10.3%。上次全国房地产开发投资增速超过10%还要追溯到2015年的2月份，之后一直是个位数增长。

但在现阶段回暖的既定事实下，房企的拿地积极性仍待释放。

房企销售火热少不了政策的助推，本轮去库存的“主战场”是三四线城市，棚改货币化安置是主要推手。

2015年政府工作报告提出启动新的三年棚改攻坚计划，即2015-2017年完成棚户区改造1800万套。2017年，国务院再次提出第2个3年计划，即2018-2020年3年再改造各类棚户区1500万套。

2008年以来，棚改逐渐从实物化安置转向货币化安置，而棚改货币化完全契合了地方政府偏好。国泰君安指出，棚改货币化安置比例从2014年到2017年经历大跃进，从最初的仅9%左右大幅提升至2017年的接近60%，部分省市高达70%甚至90%以上，这在短期内大量释放居民购房需求，房价全面上行。

日前，国开行收紧棚改政策，市场风声鹤唳，三四线城市的楼市将面临政策拐点，在贷款收紧之际，依靠销售回款的房企将雪上加霜。

拿地降温

根据统计局统计，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；土地成交价款3522亿元，增长16.0%，增速提高2.4个百分点。

以年为周期来看，自从2011年拿下44327.44万平方米的土地后，房企购置土地面积基本处于下降中，2012-2016年分别为35666.8万平方米、38814.38万平方米、33383.03万平方米、22810.79万平方米和22025.25万平方米。2017年，房企购置土地面积25508万平方米，已经是3年来的新高了。

2017年，房企土地购置面积增速达到15.8%，2018年开局就直线跌至负增长，1-5月的2.1%增速已经是年内的最高增速，但也不到上年同期的一半。

房企拿地的积极性下降与土地价格的一路走高或许有一定的关系。2012-2016年，全国土地成交价款分别为7409.64亿元、9918.29亿元、10019.88亿元、7621.61亿元和9129.31亿元，2012-2016年的土地均价分别为每平方米2077元、2555元、3001元、3341元、4145元，2017年为5349元。

而2017年全国土地成交价款13643.39亿元，均价进一步上涨至5349元，即6年时间土地均价涨幅超过一倍，但房价涨幅并没有跟上。

2012年，全国商品房销售面积111304万平方米，商品房销售额64456亿元，即2012年商品房均价为每平方米5791元。2017年，商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元，即2017年商品房均价7892元，涨幅不到一半。

除了拿地减速外，反映消费端的个人按揭贷款也开始呈现负增长。2012年，个人按揭贷款首次突破万亿达到10523.87亿元，2013-2017年个人按揭贷款分别为14033.26亿元、13665.45亿元、16661.65亿元、24402.94亿元和23906.31亿元。除了2014年小幅下降外，2017年再度下降。

实际上，2017年上半年时，个人按揭贷款为12000亿元，还增长了6.7%，2017年全年却下降了2%。可见2017年下半年以来，个人按揭贷款明显呈现下降趋势，这种下降的趋势在2018年并没有得到逆转。

1-5月份，全国个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%，这也是自2017年1-10月以来个人按揭贷款呈现连续下降走势。当然，个人按揭贷款增速下降应该与各地提高首付比例有一定的关系。为了降低楼市热度，不少地方都出台政策提高首套房和二套房的首付比例，这也导致个人按揭客观上的下降。

看似转暖的背后，房企资金压力依然紧张。2018年1-5月，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月份虽然提高了3个百分点，但远不及上一年水平。

2014-2017年，房地产开发企业到位资金分别为121991亿元、125203亿元、144214亿元和156053亿元，2015-2017年的同比增速分别为2.6%、15.2%和8.2%。显然2018年前5个月的资金到位情况明显转“凉”了。

资金是房企开发投资的最重要影响因素，目前房企的主要资金来源渠道仍然较为单一，主要是销售回款和银行贷款。而2014-2016年房企资金中，来自国内贷款的金额稳定在2万亿元出头，只有2017年时明显增长到了2.52万亿元。

开发商资金构成中增速最快的是定金及预收款，这也与目前房地产市场火热的销售直接相关。2013-2017年，房企定金及预收款分别为34499亿元、30238亿元、32520亿元、41952亿元、48694亿元，增速分别为29.9%、-12.4%、29.9%、29%和16.1%，除了2014年下降外始终保持增长。

2018年1-5月份，房企定金及预收款为20122亿元，增长12.7%，是所有资金来源构成中唯一实现两位数增长的；实际上，除了定金及预收款、房企自筹资金外，贷款、个人按揭和利用外资等资金来源全部处于下降通道中。

正因为目前的销售回款如此重要，房企才加快了周转速度。数据表明，龙头房企正在加快销售速度，房地产企业之间的分化一步步拉大。

龙头加速

如前所述，2018年1-5月份，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，住宅销售额增长12.8%。

与行业整体增速相比，领先者的增长速度明显更快，龙头房企正在加速抢占更多的市场份额。

根據克而瑞研究数据，1-5月，TOP 100房企整体销售规模达3.47万亿元，同比增长33.5%，继续保持快速增长。其中，TOP 100房企5月单月销售环比增长17.7%，为2018年以来最高。

与全国住宅销售额增长12.8%相比，TOP 100房企的增速较行业增速超出了1.62倍。而3家龙头企业中，碧桂园（02007.HK）和中国恒大（03333.HK）在2018年1-5月的累计业绩分别为3345.2亿元和2552.6亿元，同比增速分别达到了37%和39.5%；万科A（000002.SZ）增速略有放缓，1-5月份的2392.2亿元销售额增长了4.9%。

即使在百强内部，分化也开始明显。2018年1-5月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛较上年同期均有所提升。其中，TOP 50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长58.3%；TOP 3和TOP 30房企门槛分别同比增长31.4%和38.8%，达到了2392.2亿元和305.5亿元，规模竞争加剧。

这一趋势在克而瑞2017年发布的统计中就有体现。从金额门槛来看，TOP 30梯队房企门槛提升幅度最大达51%，TOP 50房企门槛从2016年的310亿元提升23%至381亿元。而从面积来看，各梯队中，TOP 20和TOP 30房企门槛提升幅度最大，分别增长42%和59%。

不过，TOP 100房企的金额、面积门槛较2016年降低，表明百强房企内部格局也开始出现分化。而2018年前5个月，TOP 100房企销售金额入榜门槛增幅最小，仅同比增长19.5%至62亿元。这就是说，房企分化格局将会持续，规模房企集中度将继续提升。