基于财务视角的物业公司业务风险控制

李强

【摘 要】我国的物业管理处在一个快速成长的阶段，较快的发展也会给企业的经营管理带来了许多问题，导致物业企业经营业绩不佳，或者处于亏损甚至倒闭的边缘，使得刚刚起步的物业行业不能较快驶入正常经营的轨道。其中最重要的是企业的内部控制工作未做好，内部控制是物业企业管理的重要组成部分和提高效益重要保证，财务内控制度又是企业内控制度的核心，同时也是有效执行会计制度、实现财务目标的保障措施，它贯穿着物业经营的整个流程。但大部分企业由于财务制度并不完善，财务内部控制很薄弱，经常发生错误和舞弊的现象，尤其是在财务内部控制风险点把握上。许多物业公司反映比较突出的问题，主要表现在业务风险控制方面，主要包括物业收费管理、成本控制、财务核算、合同控制、预算管理等，给物业经营带来了负面作用。本文从财务的视角针对物业管理企业这几方面主要普遍存在的问题和风险，通过理论分析和结合实地调查，有针对性的提出相应对策和措施，保证企业更加稳步的发展，为提高企业市场竞争力提供借鉴。

【关键词】物业管理；财务风险；财务内控

一、物业公司管理财务内控存在的风险与问题分析

1.物业管理收费的风险分析

目前物业管理存在不少矛盾和问题，业主交费率低，物业管理公司许多亏损。物业管理费是物业的最主要的经营收入，物业费的收缴率与收缴时间关系着公司的正常运营与远期发展。由于物业费催缴不及时，可能导致公司不能及时取得物业费收入。

另外，由于物业费收取明细表编制不合理，收费标准制定不合理，未经审核，可能导致收费不准确，造成经济损失。

2.成本管理过程中存在的风险分析

（1）缺乏成本控制的意识，全员参与意识不强

企业发生的成本与企业的各个环节、每个员工都相关，物业成本的控制不能简单地由财务人员负责，由于财务人员不但进行繁重的日常会计核算，又要进行成本的预算和监控。而事实上财务人员往往缺乏对物业管理流程的全面认识。对成本的控制往往局限于报销费用的管理，很难发挥对成本的监控作用。

（2）成本管控的方法落后

控制不是简单的压缩费用，财务成本控制不科学，财务成本控制只注重金额发生的额大小，不能有效分析发生的变化及其原因。许多企业的财务人员只是注重于成本的事后核算，忽视了事前、事中整个流程的核算。

3.财务核算中存在的问题

（1）基础工作不扎实

有些企业财务人员素质偏低、水平不高。物业企业执行的财务会计制度不统一，在财务问题处理上不够规范，既不利于正确核算企业的经营成果，也不利于真实反映企业的财务状况。

（2）会计核算不规范

会计核算管理中，由于原始票据提交不及时，或者票据不合规、入账依据不充分，可能导致会计核算错误，不符合会计准则的相关规定。

（3）发票开具与使用风险

由于发票填写内容不全面，不清晰，可能导致发票作废；由于发票未及時检查真伪，可能导致公司经济受损。发票取得报账管理风险，由于发票未经及时、有效审批，可能导致发票取得报账不符合企业会计准则及公司的相关规定，造成财务混乱。

（4）税务计划编制风险

由于公司的税务筹划不合理，不符合国家税法及相关规定，或未经有效审批，可能导致公司经营管理中产生税务风险，遭到经济损失。税务申报与缴纳管理风险，由于纳税申报资料不真实、不完整，纳税申报计算和填报不正确，或者没有及时进行申报和交缴，将可能招致公司因违反相关法律规定而受到处罚，遭致声誉损失和经济损失

（5）财务报告编制风险

由于财务报告编制方案缺乏全面性、合理性，可能导致财务报告编制工作不能顺利开展。 财务分析风险，由于财务分析的方法不正确、内容不完整，可能导致分析结论错误，无法有效指导企业实践，财务分析结果未得到有效应用，影响经营效率和效果。

4.合同控制中的财务风险

（1）签订合同中的财务控制

签订合同违反法律税收制度、以及不恰当条款给企业带来经济损失、带来经济纠纷，影响企业声誉。该流程主要描述了合同会签、合同跟踪履行、合同纠纷处理、合同存档的管理和控制。

（2）合同跟踪履行风险

由于未对合同的履行情况有效跟踪，未及时掌握合同履行情况，可能导致合同未按约定履行或没有及时履行、及时处理；由于合同文本及相关信息未被及时地、完整的、准确的转移到财务管理部作为账务处理的依据，可能导致未能按照合同收取或支付款项。

（3）合同存档管理风险

由于未建立合同管理档案、合同管理台账，或档案、台账的记录信息不准确不完整，可能导致合同档案不能发挥其作用，可能导致无法作为原始依据在日后的经营活动中发挥作用。

5.预算管理风险

（1）预算编制与审批风险

由于预算编制依据未结合本单位经营目标和公司年度经营计划，未经有效审批，可能导致预算与实际脱节，预算目标难以实现，给企业成本控制和全面预算管理带来的不确定性。

（2）预算执行与监控管理风险

由于单位未按预算执行，或执行中缺乏必要的监控，可能导致资金申请时未参考预算，事事均需审批，或超预算事项增多，预算管理与实际不符，从而增大公司成本管理及资金使用风险。

（3） 预算调整风险

由于预算调整的适用条件未界定，预算调整不及时，可能严重影响相应经营项目的执行；由于预算调整缺少审批，擅自调整预算，可能导致企业预算管理失控，影响公司经营目标的实现。

（4）预算考核管理风险

由于未编制预算完成情况或预算完成情况未进行有效的评价考核，可能导致公司对于预算完成情况未系统的了解和进行有效的考核，使得预算执行落实不到位，考核流于形式。

二、加强物业公司财务内控工作、防范财务风险的对策

1.企业要建立起内部控制规范体系，提升企业内部管理和风险防范能力

（1）加强企业领导层的内部控制意识

提高领导层对于内部控制必要性的认识，从上至下，要增强对物管公司所有员工进行内部控制意识，形成企业中良好的内部控制理念，在各个业务部门设立内部控制岗位，有利于企业的长远发展。

（2）强化财务内部控制管理意识和能力

加强财务及相关人员的职业道德素养与职业技能。财务人员要担当起财务内部控制的重任，加强继续教育，扩大知识面，提高业务水平，不仅仅局限于财务活动，而要贯穿于企业经营管理的整个过程。要充分发挥其专业优势，保障内部控制的有效实施，为公司经营的可持续、健康发展保驾护航。

（3）加强内部审计监督体系的建设， 建立监督机制

企业要在会计部门常规性业务核算的基础上，对各项业务以及各个岗位都要进行日常性和周期性的核查。在内部控制管理责任方面，审计部负责内部控制落实的监督和评价工作。对问题进行整改和跟踪工作。审计部为内部控制测试评价部门，负责对物业公司的内部控制测试、评价，并发布自评估报告。

（4）确定风险点，合理制定风险控制策略

根据风险的特点，合理划分进行风险分类成战略风险、财务风险、加强财务各个流程风险点管理，根据重要性进行风险定级，确认影响内控目标的类型确定应设置的风险控制责任岗位。根据风险点确定控制点，控制类型、方式、控制文档、频率以及控制责任人流程 。

（5）建立完善的财务内部控制制度

物业管理企业实行财务内部控制是为了使企业财务活动的有效进；物业管理公司的财务内部控制制度是企业进行财务控制的前提基础，必须切实的贯彻执行。这就需要企业结合自身情况制定合理有效的规章制度。完善会计机构与岗位的设置，杜绝职权干扰与不相容业务的交叉，加强管理，评定考核业绩，加强审核力度，定期盘点清查。

2.從财务角度对企业业务活动进行全程内部控制

使企业财务活动的有效进行、保证企业资产的安全完整、财务信息的准确可靠以及促进各项业务活动的顺利开展。

（1）提高资金管理效率，满足企业投资及日常运营的需求；保证支出金额准确、及时，并经有效审批

首先，制定资金管理制度与资金业务操作细则，明确公司资金管理的要求和控制流程，由公司本部集中统一管理资金，通过资金管理平台对资金业务进行管理和应定期编制年度资金计划，并对各项目的资金计划完成情况进行考核。

其次，财务部门对各业务部门、职能部室等费用付款申请、支出凭单进行审核，重点审核付款事项的合理性与付款金额的准确性，提出审核意见。

（2）规范物业管理费收取流程

首先，定期将应收未收物业费编制成清算表，及时确认无法收回的坏账。以优质的服务赢得业主的支持。物业管理的收费必须实施分类管理和分项收费。

其次，会计根据业主物业信息、收费台账计算应收费用金额；出纳根据应收费用收取物业费，每天对所收钱款进行清点核对工作，票款相符无误后，将所收票款送至公司。

（3）加强成本管理的控制

首先，调动职工积极性，降低人工成本，对于物业管理企业来说，员工素质的高低是决定成本控制的一个关键因素。提高服务质量和企业经济效益需要物业管理人员的高度重视员工参与管理企业的能动性。加强员工培训，提高技术水平，树立正确的成本意识。成本控制是全体员工的共同任务，有效控制成本的关键是全员参加。

其次，加强企业成本内部控制，科学决策降低成本。为保证对实际发生成本的有效监督，对物业管理成本实行分类。财务部门必须对物业公司各项业务的成本预算和实际支出进行全程监控，并定期统计分析成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，物业管理企业的每个岗位、每个成本发生点都要制订耗费标准，要责任到人，以保证公司总体成本控制在目标范围之内。

（4）加强会计核算管理

第一，对会计核算的管理和控制，符合国家会计法规、企业会计政策和制度等有关规定保证会计核算及时、准确，使领导能及时掌握公司财务其经营情况，对经营过程中存在的问题提出改进措施，保证经营的效率和效果；引导和规范公司财务对信息资源、决策科学性的合理管理和控制，有利于公司管理效益的提高。

第二，加强发票开具、使用发票、取得报账管理。财务管理部会计设置专柜存放保管发票及税控开票验证系统、设备，谨防丢失、被盗。设置《发票购领存登记簿》并及时注明购买时间，起止票号，开具的发票要由领取人确认签字。财务管理部指定专人开具发票，已开具的发票存根联按规定附在记账凭证后作为凭证附件；财务管理部会计岗对本公司入账的发票真伪进行验证和审核，会计人员要严格审核发票的真实性、合法性，严格把关。

第三，加强税务计划编制、税务申报与缴纳管理。保证及时、合理、有效的制定公司税务计划，保证公司纳税符合税法管理等相关规定；指导和规范财务报告的编制、分析、使用和报送，使之符合国家法规、企业政策等。对公司发生的业务进行核实，包括：与业务相关单据合同以及账务处理，税种分类是否合理，税额计算是否正确；主要关注税务计划的合理性，合法性，是否做到合理避税。

第四，加强财务报告编制、财务分析流。财务部门对公司决算过程中的问题提出建议，主要关注财务分析中出现的问题，研讨并提出相应方案和措施，作为公司未来整体运营的关注方面，财务管理部会计将财务分析报告整理归档，以便查阅。

（5）加强合同管理

第一，合同的签订过程是业务部门、法务、 财务等多个部门共同协商确定。财务部门作为合同的相关审核部门，应当重点关注价款、税款、税负、发票等发生与财务相关的问题，在合同签订中降低税收成本和风险。

第二，与业务部门配合，对客户的资产、财务状况和合同执行情况进行调查、统计和分析，根据分析结果建立客户信用档案，以便降低信用风险造成的损失。

第三，合同订立后，财务管理部留存合同原件一份，及时掌握承租单位的相关信息将合同录入信息平台工作，根据收、付款日期及时提示具体负责人，收支款项，完成合同的履约工作。

（6）规范预算方案编制与审批、调整和考核

第一，落实企业战略规划，促进企业资源合理分配，增强经营约束和计划性。确保预算管理符合资产的监管要求。通过对公司财务及经营状况的分析，及时掌握公司经营情况，保证经营的效率和效果。

第二，预算方案编制与审批流程。财务部门对相关部室预算草案进行审核，主要关注预算编制要求、预算范围是否合理，对发现的问题提出调整意见，反馈各部室进行修改。主要审议营业收入预算指标、费用中大额支出项目、盈利情况。

第三，预算调整流程。财务部门对相关部门上报的预算调整申请进行审核，主要关注调整的必要性与具体调整细项，并提出意见。

第四，预算考核管理。财务部负责监督资金预算的执行，严格控制各项费用支出，所有超出规定额度的预算外支出均必须报关项目所在公司审批，并在定期的成本统计分析报告中逐项列明。

（7）加强沟通，利用信息化优势，提高企业办事效率建立信息系统，科学进行财务控制并进行财务分析

首先，正确认识财务管理信息化建设的作用。企业通过财务管理信息化建设，全面、迅速、准确地搜集、分析和利用有利于企业发展的各种信息，不仅有助于企业加强内部财务管理与资金监控，提高资金的使用效率，减少了人为因素對这些资产的内部控制效果的影响。实施管理创新，规范企业管理运作。而且对于增强企业的核心竞争力、

其次，加大培养信息系统建设人才的力度。要建立完善财务管理信息化系统，必须大力培养信息化建设人才。规范操作熟练，保证系统运行顺畅，加强培训，提高业务素质，掌握系统操作技能、主动适应信息化系统的工作运用。要建立一套与财务信息化相适应的工作制度。

参考文献：

[1] 孙俪.关于物业企业内部控制与风险规避的思考 [J]. 知识经济，2016 （08），

[2] 谢斌.物业公司财务管理存在的问题与分析 [J]. 现代商业2010（29）.