房地产税要来？

葛丰

基于以往经验及目前所获信息，预计“沪渝版本”（尤其是上海的版本）在很大概率上，将成为未来全面开征房地产税的参考蓝本。

今年全国“两会”期间，房地产税的话题又进入热议。那么，对于这个一举一动高度牵动人心的税种，今年全国两会传达出哪些新动向呢？

问题一：房地产税会不会收

相比去年较模糊的状况，这个问题的答案在今年两会期间实际已经揭晓。

3月4日，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在回答记者提问时表示，“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请人大常委会初次审议的准备工作。”

3月5日，十三届全国人大一次会议开幕，李克强总理在向大会所作政府工作報告中指出，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第二次进入政府工作报告，距上一次已时隔4年。

3月7日，十三届全国人大一次会议新闻中心举行“财税改革和财政工作”记者会，财政部副部长史耀斌在回答记者提问时表示，“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。”

这些“重量级”的表态，无一例外地传达出，房地产税一定会收。

问题二：房地产税什么时候收

这个问题的答案虽然不像前一个问题那么明确，但从今年全国两会透露出的信息中，也可一窥端倪。

按照通常立法程序所需时间来推测，由于房地产税立法工作尚在初审准备阶段，有些专家预计，房地产税立法完成可能要在2020年左右；财经评论员叶檀则认为，“通过一审二审三审，最少也要四年的时间，也就是到2022年。

其实，无论2020年还是2022年，都还只是最快情况下的推测。实际上，很多复杂性较高的立法工作耗时之久远超预期。譬如物权法，该部法律从1993年起开始起草后，先后经过7次审议，直到2007年才最终通过，这创下了我国立法史上的纪录。

房地产税的复杂性、敏感性人尽皆知，所以十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中的相关表述是，加快房地产税立法并“适时”推进改革；李克强总理在今年所作政府工作报告中的相关表述是，“稳妥”推进房地产税立法。

“适时”、“稳妥”与“加快”并不矛盾。那么，究竟什么时候才是积极稳妥下的“适时”呢？

越是重大的政策变化，就越需要考察前提条件的完备情况。房地产税的开征条件按难度及所需时间来排序，从低到高依次有三个最主要的观察项：

一是全国不动产统一登记。这是全面开征房地产税必须具备的技术条件。按照要求，2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。预计这项工作虽然难度不小，但距最终完成应该已不会太久。

二是全国房地产市场基本稳定。这个条件目前看来可能至少还需要至少三年左右，因为即使在2016年“930新政”后，一、二线城市房价基本趋于稳定，但仍有一大批三、四线城市房价“逆势”快速上涨。同时，更值得注意的是，目前我国房地产市场整体分化格局未变，一线以及强二线城市住房供给不足矛盾仍较突出，而全国商品房总体仍面临“去库存”重任。

因此，这种供求基本面状况决定了我国房地产市场至少在未来短期内，仍将受困于内在稳定性不足的困扰。

三是土地财政依赖性显著下降。这是目前横亘在房地产税面前最大的阻碍因素，因为中国与其他普遍开征房地产税的经济体相比，很明显的差异之一就是，房地产投资与消费在国民经济整体运行中的重要程度高出太多太多，与房地产相关的财政收^对地方政府的影响巨大。

由于中国房地产市场内在稳定性依然不足，同时中国还没有经历过哪怕一次较为完整的房地产市场波动周期，因此，这就使得预判房地产税这一新增变量，可能引出的连锁反应究竟如何，存在很大的不确定性。

由是再反观地方政府目前从房地产市场中“实实在在”获得的收入：2017年，全国国有土地使用权出让收入同比增长40.7%，达到52059亿元，如果再加上土地和房地产相关税收，预计总收入可达到7万至8万亿元。其中即使仅计量住宅类房地产收入，保守估计规模也将在万亿元以上。

那么，开征房地产税后，可预期的收入规模有多大呢？经济学家钟伟曾有估算，目前城镇及城市住宅市值大约在150万亿至180万亿元，假定其中约15%需要缴纳物业持有税，税率为0.7%，理论上初始税收额约为1600亿至2000亿元之间。

万亿与千亿，整整差了一个数量级。因此，房地产税的“适时”推出，必须纳入到建立完善现代财政制度整体进程中去进行考量。这个过程值得期待，但不可能一蹴而就。

问题三：房地产税怎么收

财政部副部长史耀斌在前述记者会上透露的信息值得关注。他表示，房地产税作为一个世界通行的税种，有一些共性的制度安排，其中包括：1、按照评估值征税；2、都有一些税收优惠；3、收入归属于地方政府；4、需要建立完备的税收征管模式。

这四点可供参考的制度安排，加上财政部部长肖捷去年底在《人民日报》上发表署名文章中提出的“立法先行、充分授权、分步推进”总体思路，未来房地产税的大致框架其实已浮出水面。

如果再参照上海和重庆2011年起对部分个人住房征收房产税的试点情况，不难看出，前述框架实际已部分“先试先行”。譬如在征收对象上，上海和重庆都给出了较宽松的豁免条件，其中上海还可以享受人均60平方米的免税面积，重庆可以享受100平方米高档住宅（含独栋别墅）的免税面积；在适应税率上，上海为0.4%和0.6%两档，重庆为0.5%、1%和1.2%三档，两地税率都相对中性。

熟知中国改革历史者不会忘记，通过自上而下与自下而上相结合的“先试点，后铺开”，是中国渐进式改革最常采用的成功范式。因此，基于以往经验及目前所获信息，预计“沪渝版本”（尤其是上海的版本）在很大概率上，将成为未来全面开征房地产税的参考蓝本。