直管公房类型区划分及微改造研究

2018-06-19张奕玮

建材与装饰 2018年25期

张奕玮

1 直管公房

公房有直管公房、自管公房、代管公房、托管公房之分，它们都是计划经济时代福利制度的产物。我们今天主要阐明直管公房的相关问题。直管公房是由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房屋，也包括部分集体经济组织所有的房屋。此类房屋的所有权由国家和集体经济组织享有，国家和集体经济组织授权房地产管理部门（一般为房产经营管理所）将房屋租赁给城市居民或集体经济组织的职工居住。

2 直管公房管理现状

直管公房的管理现状出现了很多现实性问题，主要房屋老化严重，养护任务重。由于直管公房建造年代久远，限于当时技术水平，房屋结构多为砖木结构，一少部分为砖混结构。这种结构的房屋在使用和侵蚀作用下，破损老化非常严重，基本都存在漏水、墙体剥落等问题。在以往的管理工作中，对直管公房的维修仅限于“不倒不塌”的标准，但在当前，这种维修模式已达不到改善居住环境的发展需要。直管公房相邻权利的情况比较严重。直管公房大多位于老旧城区，四邻房屋离直管公房间距较小（不足1m），有些甚至贴墙而建，更有甚者占用了公共夹道，严重侵犯直管公房的通风、采光、排水等相邻权利。由于没有相应的法律法规规定，直管公房管理工作难度加大。因此关于直管公房修缮问题、拆迁补偿问题等日益突出，管理难度增大。

3 直管公房类型区划分及微改造研究

广州的直管公房数据的来源，来自于广州房屋管理部门关于住宅和非住宅的合同统计表，有合同中的地址记录在直管公房经纬度表上，应用了经纬度转点的功能，将统计数据转变为点状数据，经过投影转换，得到了点状数据库，其中有直管公房的产别、使用情况以及地址门牌、合同序号等等。经过对合同统计的信息进行了分析，综合考虑了合同中的字段特征等，将相邻地区的直管公房划分到了一个地块，实行实地调查。详细记录了房屋的层数、年代和质量等，通过后期的数据录入和整理以及处理，获得关于直管公房的建筑层数、结构和建筑质量等的信息，添加到了数据库中。

经过数据库的数据整理，直管公房的租金标准、数量、特征等比较明确，当前的建筑面积从5.353～601m2不等，公产、租产和代管产兼有，已到期的房屋数量较多，租金标准较低，房屋的现状采用接管未办和空置的方式居多，用途较为复杂，分布的数量也较少。房托管的产数较少，批发零售的用途的数量较多，用于仓库、学校和房管所用数量较多的区域较打，租金的标准差别也较大。

通过对直管公房的现状进行了分析，结合人员访谈，得到了关于直管公房存在的主要问题的结论，外来人员租住在村镇的住宅，不符合直管公房的出租条件，违规出租的租户在清理上比较困难，较多的房屋没有产权和接管书，长期以来使用临时的水电的情况比较普遍，房屋到期后没有与租户续约，部分没有达到续约条件。

经过调查，出现上述原因的，是因为直管公房一般没有厨房和厕所，居住条件非常差，本地人不愿意承租，长期以来都是外地人承租，不符合承租的条件，因此执法起来相当困难。由于没有房产权证，因此水电不能及时地受理和报装，房屋的租金的参考价高于现实中的铺租价，制约了租金价格的提升。

4 类型区域划分

为了发挥出直管公房的真正的价值，采用类型区域划分的方式，将直管公房的类型划分，建立在区位和周边基础设施的改造方面，充分挖掘改造的潜力，进行了直管公房的现状的分析，依据数据库中建筑年代和建筑层数以及建筑结构、质量等的条件，采用相应的改造方式。

（1）在建筑质量上，质量稍好点的一般是钢筋混凝土结构，建筑结构和质量尚可。建筑低矮的房屋基本完好，小高层损坏较大，高层完好。经过分析，建筑质量呈现出较为明显的地域分布规律，低矮的房屋，在中部地区由于分布较为广泛，因此，东南部分的小高层完好的房屋较多。

（2）周边的环境上来说，通过走访，直管公房的周边的情况经过直观的认识，产业包括批发零售行业，产业较为景气，周边的脏乱差的现象已经得到了一定的治理，适宜居住和商业。周边的环境中，学校、菜市场和公交车站等配套设施，在定型数据中显示属性是较好、一般、较差三个级别的，具有一定的改造潜力。

改造的内容包含了数据库的字段，主要是直观的进行表述的，包括私产、经济价值、改造阻力和综合价值的提升等，改造潜力分为极大、较大和一般、不大四种类型。

5 直管公房微改造

经过对直管公房的建筑情况、改造潜力和周边基础情况的综合考虑，微改造方案制定了直管公房的划分方案，按照区域进行了方案的整合，参照改造潜力空间，将重点改造类型区域加以提升，背部设定为加固改造类型区域。图1为广州某区直管公房微改造的区域划分图。

图1 广州市直管公房微改造区域划分示意图

重点提升中部的商业类建筑改造类型。对于低矮基本完好和一般损坏的房屋，进行相对的改造，整体改造潜力较大的区域，价值提升的能力也增大了，周边的情况地块较好，整体改造好，距离中心区域近，特色鲜明。通过功能提升，背部的直观功放的数量分布相对分散，整体的房屋为独立建筑，土地开发的潜力较大，整体的改造潜力大，区位的条件受到了制约，改造起来难度小于中部地区，通过加固改造的方式，采用外部装饰和内部加固的方法，提升了商业价值。

西南部的公房与私房、公房和公房联合经营的部分有相当一部分为高层，周边的情况较好，整体的改造潜力一般，商业价值较大，公产和私产混杂，整体改造潜力小于背部，通过联合经营的方式，实现效益的最大化。

比如中部城区经过典型地块的微改造，提高了改造的效率，对应的建筑以及历史功能得到了提升，外立面和整体环境得到了初步的提升，提高了商业价值。因为广州中部功能区的地理位置优良，建筑风格独特，因此在进行微改造的时候初步计划引入两家大型婚纱摄影机构，并以此为契机建立婚纱基地。婚纱基地的建立可以吸引周边的商业发展，背部的加固改造地块，区域位置较好，非住宅成仙了连片分布的特点，整条街道的改造潜力巨大。房屋的加固改造提高了安全性，整体的整治得到了行业的青睐。改造为批发零售一条街之后，提高了商业价值。