浅谈房地产开发的动态成本控制及软件应用

王新云

摘要：随着信息技术的飞速发展，软件产业在国民经济中扮演着越来越重要的角色。对软件开发实施有效的管理是决定软件产业发展的至关重要的因素。对于房地产开发企业来说，成本控制的好坏直接影响到项目投资收益的高低。目前国内房地产企业已经充分认识到成本控制的重要性，并不断增强相关的探索和实践。本文阐述浅谈房地产开发的动态成本控制及软件应用。

关键词：房地产；动态成本；成本控制；成本控制用软件

1.房地产成本的管理现状

现如今，房地产企业在实际的发展过程中，逐渐为我国国民经济发展的重要支柱产业，同时当前房地产规模逐渐扩大，同时房地产作为一种重要的商品经济，在当前相对规范的市场环境中，主要表现为一种价格上的竞争，对于房地产开发企业而言，其实际的企业管理主要是成本上的管理，就其实质性而言，当前房地产成本管理的过程中，不可避免的存在各种各样的问题。房地产成本在实际的管理过程中，往往有着相对不准确的项目目标成本，同时也缺乏相对有效的成本预测手段和一些计价依据以至于其目标成本相对来说缺乏一定的真实性，项目成本在实际的控制过程中，往往缺乏一定的动态管理，在项目实施的 过程中，其成本控 制方法缺乏有 效性，以至于其项目成本缺乏一定的效应。项目费用信息在实际的利用过程中，往往缺乏一定的真实性，不唯一的信息来源以及不一致的统计口径，将会使得项目成本有着错误的核算。项目成本在进行比较的过程中，更要做好事中控制和事后分析的环节，进而为项目的实际决策提供必要性的支持。而相对滞后的决策信息同样也是房地产成本管理中存在的主要问题，难以从根本上实现对成本的动态管理。总之，房地产成本管理中存在的问题并不仅仅局限于以上几点，在实际的成本管理过程中同样也存在更多问题亟待发现和解决，仍然需要更多相关研究人员参与研究。

2. 动态成本控制的流程

2.1设计阶段

2.1.1制定目标成本

房地产公司通常都设置有预决算部专门负责工程造价管理和成本全过程监控，预决算部实质性介入是在扩初阶段编制完成《项目造价预测报告》，该报告主要是预测四项费用，即土地费用、前期费用、建安费用、公建配套费用。具体细分到可能发生的每个合同包的预测合同金额，预测的依据是根据已完工程的造价结算资料经科学统计分析得出指标参考值，并结合最新的政策收费和市场收费情况确定预测金额。

2.1.2设计阶段成本控制

设计阶段是控制开发成本最重要的阶段，因为设计阶段可锁定可控成本的80%以上。通过限额设计指标来实施项目的成本控制，要求在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，对钢筋、砼、节点等限定上限指标，设计完成后对实际指标进行评定，采取一定的奖惩措施；同时，着重抓好事前的设计修改，多選样、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪费；强调设计方案的经济合理性。

2.2施工前期阶段 根据开工计划预决算部编制完成工程量清单预算，合理确定招标控制价，并审查招标文件和合同的有关造价条款提出造价建议，通过招标确定合同造价，从而进一步锁定目标成本。在实际工作中也碰到过类似于在招标前缺乏成熟的方案及确定的技术标准、或者在招标完成后图纸出现较大范围的变更，甚至是颠覆性的变更，那么就会产生很多分部分项的综合单价需要重新确定，既增加了工作量，又增加成本控制的难度。

2.3施工阶段

2.3.1严格现场签证制度：建立工程、造价、监理、跟踪会签制度，分清签证性质，了解每单费用，加强各部门互相监督，并由分管领导把关确认。

2.3.2严格控制材料、设备价格：材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲供和定牌核价方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。材料设备订货，应货比三家，采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，材料会有差异，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也会有差异。因此要树立成本意识，形成控制成本机制。

2.3.3准确履行合同对外签署审批和合同款项支付审批，掌握合同条款精神并监督其执行情况，及时编报决算审核表和成本登记表。

2.4竣工阶段：该阶段是对项目成本的最终反映和锁定。根据竣工结算资料受理情况完成工程结算审核，待项目所有合同完成结算后编制《项目工程结算报告》，该报告内容包括：项目工程概况、合同结算情况列表说明、工程预决算受理及审核情况表、典型单体造价解析、造价预测和结算对比分析、经验分享及建议等。

3.动态成本控制的关键

3.1根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

3.2客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。

3.3遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。

3.4正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

3.5组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

4. 房地产开发的动态成本控制系统软件的应用

首先，房地产开发动态成本控制系统软件应用过程中不仅仅能够及时的获取项目的全部成本信息，同时也能对不合理的成本的增长进行全面的控制，并对无效作业以及其一些增值的作业进行综合性的分析，以便于对项目的资金状况进行及时的了解，进而将企业的财务费用着重降低。

其次，该套房地产开发动态成本控制系统软件有着更加科学合理的费用分配，能够真实 性的反应产品成本，并将房地产开发产品的竞争力全面提高。最后通过动态深刻项目的开发费用，并综合性的分析投资的一些偏差，并借助于有效的图表信息，对成本管理的状态进行综合性的分析，进而将产品的成本有效降低。

总而言之，房地产开发的动态成本控制系统软件应用的过程中，还可以实现对数据的有 效收集，并有着相对及时的信息反馈，进而保证房地产开发企业的高效发展。

参考文献

[1] 沈金杰. 房地产开发项目成本控制与对策初探[J]. 科技资讯，2011，（27）：181. CHEN Jin-jie. Project cost control and countermeasures of real estate development[J]. Technology Information，2011，（27）：181.

[2] 高琪. 房地产开发项目的动态财务管理方法探究[J]. 财经界，2011（18）：117

（作者单位：招远市住房保障和交易中心）