北京房市：价跌租涨背后

郑智维

作为北漂一族，李林之前以每月3200元的价格在北京朝阳区租住了一套一居室。今年3月续租时，房东要求每月涨800元。

一气之下，李林决定换房。不过，他发现，不仅是朝阳区，北京市其他区县部分小区的租金也都有所上涨。有统计数据显示，今年前3个月，北京租赁市场的租金水平同比上涨8%。

但有个现象让李林感到难以理解，北京市的房价已经开始下跌，但租金却还在不断地上涨。

“随着调控政策的落实，房地产市场开始理性回归，房地产企业不再狂热，而租金在房产收益中所占比重越来越大。”接受《民生周刊》采访时，苏宁金融研究院特约研究员江瀚说。

调控风暴

2017年3月17日，北京市为了遏制二手房市场出现的过热局面，出台了力度空前的限购限贷政策，此后又连续补充出台多项调控政策。

如今，房地产调控的“3·17新政”，在北京实施超过一年。

伴随着一系列政策组合拳，北京二手房市场开始降温，市场逐步回归理性。随着调控深化，北京二手房价格普降15%～20%，房产价值重新进入合理区间。

不仅二手房，新建住宅价格也出现下跌。《民生周刊》从易居研究院智库中心获取的一份数据显示：3月，北京新建住宅均价为每平方米41068元，与之对比，2017年4月，均价为43254元。

从交易量来看，之前的市场过热问题得到遏制。近日，北京市统计局发布的数据显示，今年一季度，北京商品房销售面积为78.9万平方米，同比下降66%，其中住宅销售面积为54.2万平方米，下降59.6%。

“交易量、交易价格下降，房地产市场在降温，这说明在政策调控下，一些投资、投机性需求得到有效遏制。”接受《民生周刊》采访时，易居研究院智库中心研究总监严跃进评价说。

未来楼市将会怎么走？

“国家的调控政策下，价格不会大幅度上涨；同时，由于刚需的存在，房地产下行的可能性也不会太大，横向波动是大趋势。”江瀚分析说。

购租并举

目前，国家正在“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。随着租住同权政策的落实，住房租赁市场正在进入爆发期。

一季度，北京市居民租赁房房租总水平比去年同期上涨3.1%。此外，中国房地產业协会会长刘志峰透露，2017年，我国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元。

在江瀚看来，随着国家宏观调控政策起到主要作用。“以北京为例，从房地产市场供给和需求来看，之前确实存在房价过高和房租过低的价格偏差。目前，房价降低，租金上涨，这意味着北京楼市正在回归市场的正常状态。”

去年，党的十九大报告明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

实际上，早在2016年6月3日，国务院办公厅就印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，意见提出，深化住房制度改革，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。

除了“房住不炒”的政策导向，金融机构也面临着去杠杆的压力，信贷收紧将会影响房地产销售额增长速度。

严跃进分析说，未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势，房地产炒房现象会降低，逐步回归居住属性，租金在房地产收益中的地位将提升，这是房地产市场的大趋势。

租售比提升

所谓租售比，简言之即是房屋租金与售价的比例，具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

2010年，国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中，首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是，一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。

和美日等一些国家的大都市相比，我国一线城市的租售比明显处于较低水平。

此前有数据显示，北京整体租售比曾达到1：806，这意味着，一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。

“长期以来，北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市，租售比在1：200～1：300是比较正常的。但实际上，已经低于1：600，这是不太正常的现象。”江瀚说。

造成这种现象的原因何在？

有分析人士认为，落户、入学资格等隐形福利附着在住房上，导致房价不正常上升。不过，随着，购租同权政策的落实，这一因素将不复存在。

在江瀚看来，和租房群体收入相比，房租负担水平较重，甚至房租占收入的50%以上。这就导致整个房地产的租金压力过重，房租价格难以上涨。

不过，在目前的市场环境下，租售比并不是购房者考虑的一个特别重要的因素，更要考虑自身的承受能力。

“如果将房地产市场类比股市，将租金收入类比于股市的分红，将房地产的销售价格类比为股票价格，不难发现，房地产市场和股市都存在着投机现象。”江瀚说。