2018中国居住小康指数：85.3 一线城市居住吸引力回升

刘彦华

前两年，越来越多的受访者开始考虑到二三线城市，甚至是小城镇和乡村生活。 “2018中国居住小康指数”调查结果则显示，今年，一线城市的吸引力开始回升，在回答“什么地方最适合您居住”一题时，26.3%的受访者选择了一线城市，比上年度提高了9.6个百分点。

“五一”小长假素有楼市风向标之称，4月30日，《小康》杂志、中国小康网记者来到位于北京市房山区长阳镇的某售楼处，30万抵扣10%房价的优惠活动，让这个老盘加推的楼盘收获了不错的人气。

该楼盘目前在售的主要是80平米的两居、95平米和103平米的三居，均价为每平米53000元。虽然当日这里挤满了看房的人，但据多位看房人反映，“主要是看看，了解了解行情”。

观望态度明显，这不是个例，据记者向链家地产和我爱我家工作人员了解，与前两个月相比，近期二手房市场看房量普遍出现反弹，但实际成交量增长有限，“主要还是受整个政策大环境的影响。不是市场需求不足，而是因为认房又认贷等政策，精准打击投机需求，刚需和改善型购房者本身接盘能力有限，受整个市场低迷氛围影响，他们的决策也更加理性”。

这一点在“2018中国居住小康指数”调查中已有所体现。

今年5月，《小康》杂志会同有关专家及机构，对“2018中国居住小康指数”进行了调查，经对调查结果和国家有关部门的统计监测数据进行加权处理，得出2018年度中国居住小康指数为85.3分，比上一年度的79.9分提高了5.4分，一举突破了80分大关。

对于2018年中国房地产市场走势，有人看跌也有人涨。“2018中国居住小康指数”调查显示，43.3%的受访者预计今年年内其所在地房价会上涨，23.1%的受访者认为不好说，20.1%的受访者认为会下跌，另外还有13.5%的受访者认为维持现状的概率较大。

据不完全统计，2018年以来，全国主要城市陆续发布房地产调控政策已超过100次。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅在接受《小康》·中国小康网记者采访时表示，2018年楼市调控主基调并未改变，依然是“房住不炒”，并在此基础上加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在回答“从现在到今年年底，您会买房吗？”一题时，31.2%的受访者选择了“观望”，比去年同期上升了18.7个百分点，52%的受访者直言“不会”，比去年同期下降了16.8个百分点，16.8%的受访者表示会买房，比去年同期减少了1.9个百分点。

购房成本有多高？

“市場观望情绪浓厚，并不代表投资投机需求消减。”在郭毅看来，中国楼市遏制炒房投机行为、抑制房价过快上涨的政策压力依然不小，丹东楼市近日被爆炒便是例证之一。

4月下旬，沉寂多年的丹东楼市一跃成为全国关注的焦点，丹东新区房价如打了“鸡血”一般噌噌上蹿，短短两天涨幅就超过50%。不过，正如郭毅所言，政府坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的决心非常坚定，在住建部约谈后，丹东迅速出台了新一轮的楼市调控政策。

不过，就在丹东楼市限购政策压顶、回归理性的同时，另一则与限购政策相关的消息开始在地产圈疯传。

在国务院办公厅印发《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》之后，有地产媒体将之解读为“国务院下令取消限购”，理由是这份通知中明确提出将“不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”作为清理重点之一。

“这属于政策误读。”在接受《小康》·中国小康网记者采访时，中国社科院城市发展与环境研究所副研究员、《房地产蓝皮书》执行主编王业强直言，这份通知和限购限贷等楼市调控政策其实是两回事，限购限贷等调控政策是为了抑制部分城市房价上涨过快、防范房产炒作所采取的措施，从目前“房住不炒”的大环境看，政策还在收紧。

郭毅对此表示认同，她告诉记者，“短期内看不到限购限贷等政策取消的可能性。”

房子永远是人们最关心的话题之一，也总是牵动着人们的敏感神经。房地产市场地域性差别巨大，不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的泡沫和风险情况不同，后市走势也将呈现不同态势。不过，王业强分析认为，总体而言，2018年将是本轮房地产市场的一个低点，房地产市场整体将呈现下行运行趋势。“在供给侧，一线和热点的二线城市，为了缓解库存的危机，土地供应量有望进一步增加，但是限价政策难以放松，热点城市的供应量将持续偏紧。在需求侧，房地产调控的政策基调不会发生改变，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，因此成交规模也会受到一定的限制，商品房销售面积受到调控政策和货币环境的双重影响将出现回调。同时，销售的萎缩和融资渠道受阻，将给房企造成资金上的压力，并在一定程度上影响房企的开工意愿，新开工增速仍将持续低位运行。”

对于16.8%的“准购房者”和31.2%的观望者而言，目前的形势可谓喜忧参半。

可喜的是，受持续调控影响，一线城市加速降温，二三线城市交易增速已有所回落，房价总体趋于平稳。

令一些人忧虑的是，房贷利率持续上涨，购房成本不断加大。据“2018中国居住小康指数”调查显示，买房付款时，36.4%的受访者会选择“按揭”，32.5%的受访者选择“公积金贷款”，19.8%的受访者会选择组合贷款，三者合计88.7%。而据最新数据显示，2018年4月份全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月份上升0.91%，同比上升23.01%。从2017年1月份至今，全国首套房贷款平均利率已连续上涨16个月。

王业强分析认为，个人住房信贷利率仍有进一步上调的空间，“从国外一些经济体都在收紧拨备政策，包括美国的加息和缩表的业务看，对我们国家货币政策将会产生一定的影响，同时企业部门信贷需求将回升，信贷规模紧张的局面将维持，有可能推动个人住房贷款利率继续上行”。

近四成受访者担心“买不起也租不起”

“有钱就买，没钱就租。”近年来，不少人的住房理念发生了变化，租赁需求日益活跃。

2017年开始，各种住房租赁政策在全国各地迅速落地，众多城市在土地供应和住房建设计划中都加大了租赁住房的比例，以加快培育住房租赁市场。

长期以来，“租”一直都是我国住房市场的短板，在房价不断飙涨的今天尤其如此，其中最突出的问题就是“租房不稳定”“租房不称心”。如何破解这一难题， “企业自持租赁房”，也就是市场上常说的“长租公寓”被寄予厚望。从2016年相关政策最初出台时，“最长租10年”的条款看，瞄准的正是当前租房市场不稳定不称心的痛点。

4月中旬，作为全国首个企业自持租赁住房项目，万科翡翠书院在开启预租时引起了广泛热议，“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”等词汇刷爆网络，看似高昂的租金让不少人怀疑万科在“阴奉阳违”炒作租房市场。据“2018中国居住小康指数”调查显示，对于此次事件，37.5%的受访者表示“原来是买不起，以后租也租不起了”，31.3%的受访者认为“高地价必然带来高租金，开发商也要赚钱”，18.6%的受访者认为“租赁市场的发展有待配套政策的完善”，12.5%的受访者怀疑企业在“挂羊头卖狗肉，以租代售”，另外还有0.2%的受访者认为“这是企业决策失误，不能用高租金的方式转嫁给承租人”。

对此，郭毅直言，“首先，不违规，租金是企业自主定价，即便是个人住房想租两万也好，十万也好，都是自由定价，至于能不能有人租，那是市场供需关系的问题。万科翡翠书院纯属商业行为，它的问题在于，既然定了这样一个价格，那么就要考虑怎样在产品打造、资源注入、服务提升等方面赋予这个项目更多附加值，赢得市场认可。”

至于大众担心该项目会对后续其他企业自持租赁住宅项目形成示范效应，郭毅认为并不需要过度担心，“首先拿到自持租赁住宅项目的企业都是有成本的，它的定价决策取决于它的商业诉求，这无可厚非。其次，并非每个企业自持租赁住宅项目都具备万科翡翠书院这样的条件，每个项目定价应该是按照自身条件进行考虑，而非以外界某一项目作为标准，风险自担，能不能租得出去、能不能挣钱才是企業考虑的第一要素”。

对于长租公寓市场的后续发展，郭毅比较看好。在她看来，这是一种新的居住形式，原来租赁市场处于相对自由发展的状态，但现在有大量的长租公寓产品出现，包括农村集体用地流转运营进入租赁产品开发和投放上，都是在政府主导下实现的，这样一来，一方面倡导了一种新的居住方式和生活方式，另一方面对缓解住房市场供需关系起到了一定作用。

“住得好”首先看地段

中国人对于房子的需求，归根结底是对于“住得好”的期待。

诞生于2005年的“中国居住小康指数” 从居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务这五个方面对国人的居住状况进行调查测评。本年度，构成“中国居住小康指数”五个不同方面的指数水平，均比上年有不同程度的提高，其中社区关系指数得分最高，为92.7分，比上年提高了2.6分;居住面积指数次之，为90.6分，比上年提高了5.2分;住宅建筑质量指数为85.8分，比上年提高了5.5分;住宅配套及环境指数为82.9分，比上年提高了5.1分;物业服务指数虽然分数最低，但进步最大，为75.7分，比上年提高了7.3分，创造了该指数自诞生以来的最高涨幅。

受购房难、工作压力、环境污染严重等众多因素影响，有段时间“逃离北上广”的呼声渐长，这一点在“中国居住小康指数”调查中也有所体现，前两年，越来越多的受访者开始考虑到二三线城市，甚至是小城镇和乡村生活。 “2018中国居住小康指数”调查结果则显示，今年，一线城市的吸引力开始回升，在回答“什么地方最适合您居住”一题时，26.3%的受访者选择了一线城市，比上年度提高了9.6个百分点。对此郭毅并不意外，“买房，买的不只是房子，更是生活品质和发展机会”。

郭毅以近期轰轰烈烈的“人才争夺战”为例进行了进一步解释，在她看来，尽管许多二三线城市拿出了极其优惠的政策来吸引人才流入，效果也确实立竿见影，但仍有很多年轻人正在“回流”一线城市，原因就在于，相比二三线城市，一线城市更能够给人们提供实现梦想、施展才华的空间和公平公正的环境。

另外，关于居住，每个人心目中都有着自己对于“住得好”的判断标准，“2018中国居住小康指数”调查显示，选择住所，受访者优先考虑的因素是“地段”，81.3%的受访者选择了此选项;其次是价格，75.7%的受访者选择了这一选项;再次是交通，68.8%的受访者选择了该选项。位列第四至七位的依次是“离工作单位远近”（64.2%）、“户型”（62.5%）、“周边生活服务，如超市、菜市场等”（60.1%）、“性价比”（56.3%）。排在第八至第十位的分别是“周边自然环境”（50.8%）、“房屋品质”（37.8%）、“周边公共服务设施，如学校、医院等”（36.4%）。

买房一阵子 物业一辈子 诞生于2005年的“中国居住小康指数” 从居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务这五个方面对国人的居住状况进行调查测评。本年度，物业服务指数虽然分数最低，但进步最大，为75.7分，比上年提高了7.3分，创造了该指数自诞生以来的最高涨幅。

关于居住，公众会有哪些不满意的地方呢？面对房屋的工程质量、户型与布局设计、小区环境、周边生活配套等选项，参加“2018中国居住小康指数”调查的大部分受访者把让他们感到“最不满意”的一票投给了“与工作地点的距离”（43.8%）;此外还有较多的受访者把票投给了“物业服务”（38.0%）;“面积大小”（32.3%）、“停车状况”（31.3%）和“户型与布局设计”（25.4%）的得票率则分列第三至五位。

（感谢国家统计局统计科学研究所研究室主任吕庆喆提供的支持）