旧房维护，像女人保养一样用心

徐静波

到过日本的朋友往往发现，日本的建筑物都很“新”。秘密只有一个，那就是日本恪守建筑物维修保养之道。

东京有家著名的房产中介与管理公司叫“暖灯”，老板是华人，生在桂林，叫桂小川，我和他吃饭，聊起了这个话题。他说，一个精致漂亮的女人一定善于保养，房子也一样、建造完成后，外墙经过若干年一定会出现劣化，下水道使用几年一定堵塞。这就需要定期维修。

日本有项制度，买了公寓就要缴纳一笔维修基金，一般三室一厅的房子要缴约合10万元人民币的钱，每月再缴相当于一两千元人民币的物业修缮管理费。开发商卖楼时也要缴维修基金，且必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。这笔钱由业主和物业公司共同管理。

公寓楼建成后，物业公司和业委会一起制定50年维修计划，什么时候修屋顶，什么时候修外墙，都清清楚楚写明，印成册子，业主人手一份。下水道一年必须全部疏通一次，外墙10年全部翻新，完全按计划进行预防性修理。

日本社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件。小区都是开放式的，只是大楼的大门有管理员或有门锁安保系统。物业公司将主要财力和精力投入到大楼日常管理中，如清扫楼道、清理垃圾、擦洗门窗与楼梯扶手等。一般一栋10层楼的公寓就一个管理人员，且多数为退休后重新工作的老人或家庭主妇。物业公司平时只做一般性的巡查，定期维修时才会有专人上门联系服务。从事公寓楼管理工作的人必须考取国家资格证书——公寓管理士，高档小区物业公司才会设一个办公室，派几名工作人员管理。

日本政府已经提出了一个“建筑物百年”计划。以前，日本的大楼设计使用寿命都在50年至70年之间。但日本政府认为，这个寿命太短，必须能够保证使用100年。一方面，这是为了避免大楼的频繁拆建造成大量建筑垃圾，破坏环境；另一方面，大楼的经常拆建也会损害业主的经济利益，浪费社会资源。因此，政府要求新大楼从结构到管道，从墙面到内部设施，必须保证能够经得住100年风雨的洗礼。而要实现这个百年梦，经常性的维修保养就成了关键。东京的大楼物业管理业务集中在四五家大型物业管理公司手中，原因就在于其有历史、有信誉、有经验，更有管理实力、

最近，日本的建筑现場出现了一种特殊的现象：监理师中多了不少女性。监理公司起用女性监理师来负责现场质量监理，一方面是因为女性做事认真仔细，另一方面女性很少抽烟喝酒泡酒吧，建设公司很难“搞掂”她们。

桂小川告诉我在日本买房要注意两件事：首先，在看房子时，一定要观察公寓楼周边花丛修建得是否整齐，打扫得是否干净，这能衡量公寓楼的管理水平。第二，要查看大楼的维修基金还剩多少。如果钱少的话，以后再平摊会是一笔很大的费用。